图片源于：https://sfstandard.com/2025/05/04/real-estate-zillow-compass-private-exclusive-listings/
在美国最大的房地产经纪公司之一Compass的推动下，私人独家Listing的做法变得越来越激进。
这种做法的吸引力在于，卖家可以在与潜在买家的交易中获得一些“隐秘的优势”；如果没有找到合适的买家，他们可以在稍后选择公开销售。
越来越多的经纪公司选择维护仅对其客户可见的私有销售Listing，令那些没有合作关系的代理人感到沮丧。
所谓“隐藏住宅”的Listing不会通过多个上市服务（MLS）数据库公开分发，导致其受到名人、高净值人群及其他高重视隐私人士的青睐。
Chopp的心一沉。
她试图解释，限制潜在买家的市场可能最终会降低他们房产的销售价格，但诱惑实在太强大。
她失去了交易。
这对夫妇有一个顾虑：来自竞争对手经纪公司的一个代理人告诉他们，存在一个仅对其客户可见的Listing私密网络。
Chopp回忆道，他们对这种“排他性耳语网络”产生了兴趣，并且担心会错过机会。
在东湾，房地产代理人Andrea Chopp正准备达成一桩可观的交易，当她听到了人们在这个行业中越来越害怕的词汇。
Chopp，作为Redfin的一名代理人，正与一对希望出售其位于North Berkeley的Craftsman风格住宅的夫妇进行洽谈，预计售价超过150万美元。
“在一方面，我高兴的是终于有人可以站出来反对这种做法，”Kai房地产集团的代理人Jodi Nishimura说。
“但另一方面，这是Zillow，这些年来一直在影响代理人的生意。”
对于代理人来说，他们通常对Zillow的感觉复杂，这就像是金刚从丛林中走出，狠狠打了哥斯拉一记。
他们该支持谁：挤压他们利润的销售平台，还是吸引他们客户的巨型经纪公司？
这曾经是一个常见的模式。
然而在4月10日，房地产最大平台Zillow采取了一项力量举措，宣布任何标记为私人独家的房屋在本月底之前将不再出现在其平台上。
随之而来的，业界引起了广泛的争议。
虽然Compass并不是唯一一家采用这些独家Listing的经纪公司，但目前在其网站上，它在旧金山宣传的独家Listings超过100条。
该公司认为，对于某些卖家而言，选择私密网络是正确的选择，包括那些希望不公开房屋详细信息或不想邀请好奇的看热闹者的卖家。
批评人士也立即指出，该做法可能让Compass能够双倍收取佣金，因为其代理人在私有Listing销售时在交易的两端。
例如，出售一处200万美元的房屋可能带来六位数的佣金。
批评者称这种做法太糟糕了。
消费者倡导者将私有Listing形容为“对买家的糟糕选择”，并呼吁司法部介入调查。
其他经纪公司将其与现代版的红线政策或掠夺性做法相提并论。
对于经纪公司而言，它还可以在竞争对手的头上保持竞争优势——因为拥有稀有的Listing是一种卖点。
希望获取Compass在旧金山销售的完美维多利亚式住宅或通风明亮的现代阁楼的所有潜在买家的买家，必须签约与其代理人合作。
该网络被称为“在库存受限市场中的关键优势”。
而对于那些希望迅速出售的人，或因故（如去世或离婚）希望出售的人，Pitch也颇具吸引力，或是那些希望在八个月内出售的卖家，但为了正确的价格可能会提前搬出。
Compass称，数据显示，去年预售房屋的平均销售价格更高。
“这不是保护消费者，”Florance在LinkedIn上写道。
“这实际上是保护Zillow通过向竞争对手销售线路获得的利润。”
这一举动在行业中引起了震动，其中一些公司如Redfin迅速与Zillow站在一条战线上，同意也禁止这些Listing，而其他公司则指责该公司滥用其市场规模。
Homes.com和CoStar集团的首席执行官Andy Florance称之为“史诗般的纯Power Play”。
Zillow将其声明表述为争取透明和公平。
它引用了自己的数据，称私有Listing的房屋销售价格更低——在加州可能低达3万美元。
几乎这个行业里的每个参与者都在选择立场并指责对方损害了消费者的利益。
“这实际上是一些行为不当的参与者试图让行业倒退，进而以牺牲买卖双方利益为代价赚取更多的钱，”Zillow执行官Errol Samuelson说。
他认为，私有Listing意味着“为买方关闭市场的一部分，买者将无法看到所有房源。”
Anywhere Real Estate Inc.的首席执行官Ryan Schneider，该公司拥有Coldwell Banker和Sotheby’s International Realty，在公司第一季度的盈利电话中表示： “我们认为，让买家看到所有房源是最佳选择，最关键的是，它帮助卖家以最高价格出售房屋，无疑。”
Zillow的公告也受到了反弹。
当地房地产代理人Kerri Naslund-Monday表示，该公司的立场远非出于公益。
“Zillow的市场是卖出线索，所以他们担心如果没有所有数据会失去关注度，”她说。
Naslund-Monday也常常将房屋私下上市并质疑Zillow如何找到哪些Listing需要禁止。
“爱情和战争没有什么不公平的，”她说。
“如果他们要将我们的Listings卖回给我们作为线索，也许他们应该做一些猎杀。”
Compass北加州的执行官Kevin Patsel表示，Zillow的策略是为了恐吓消费者，让他们误认为哪怕是好选择也不该考虑。
这场围绕私人独家Listing的争论仍在持续，或将深刻影响未来房地产市场的走向。
