图片源于：https://chicago.suntimes.com/the-watchdogs/2025/05/16/tax-foreclosures-illinois-home-ownership-velma-lewis-cook-county
库克县警长的副手们用破门锤闯入74岁老人维尔玛·刘易斯的家，不是因为她犯了罪，也没有针对她的逮捕令。
而是因为她的财产税拖欠太久。
十年前，刘易斯的母亲于1961年购买的两层住宅已经还清。她决定修理破损的屋顶，而不是支付6200美元的财产税。
在她拖欠税款九个月后，库克县官员依照伊利诺伊州法律，将她的税款债务拍卖给了一位私人投资者。
退休后，他靠固定收入生活的刘易斯表示，她本打算节省钱以变更为当前财产税，但却拖欠得更久。
投资者对刘易斯的房子进行了止赎，三年后，警长的副手们出现在她的家门口。
“他们告诉我我必须离开，并搜索房子，问我有没有枪，‘如果你有药，拿上药，’”刘易斯说道。
维尔玛·刘易斯不得不从买下她的房产的投资者那里赎回她位于梅伍德的家。阿贝尔·乌里贝为不公正观察工作室拍摄。
那位偿还她拖欠的财产税的投资者获得了刘易斯的房子的所有权，而她的房子当时价值约为18万美元。
刘易斯一无所获。
“我不能长时间沉浸在这个中，因为这让我想哭，”她说。
几十年来，库克县的黑人社区中的家庭以类似于刘易斯的方式失去了家园——都是因为未支付财产税。根据《种族与公平调查项目》和《不公正观察》所做的调查，很多人表示自己由于失业、突发开支或像阿尔茨海默氏病这样的严重健康问题陷入财务困境。也有一些人仅仅是无法跟上。
自2019年以来，库克县有超过1000个自住家庭，包括超过125个由老年人拥有的房屋，因财产税止赎而失去。
尽管被止赎的自住房屋在库克县150万处住宅财产中仅占微小比例，但它们在芝加哥和芝加哥高地等主要黑人社区中高度集中，记录显示。
所有失去的房屋中超过一半的起始财产税债务不到1600美元，记录显示。其中一些甚至起始欠款不足200美元。
导致人们失去家的初始债务总额超过230万美元。但对库克县评估数据的分析显示，这些房屋的估计市场总值超过1.08亿美元。
所有与他们的房屋相关的所有权益——正如刘易斯一样，往往是通过几代人积累的——大多归了支付逾期税款的私人投资者的一个小网络。
这种巨大财富被从黑人社区传递到富裕投资者的现象，长期以来受到住房倡导者和民权领袖的批评，被认为是一种种族主义行为，追溯至黑人美国人在追求美国梦，包括拥有房产时，自吉姆·克劳南方地区迁往芝加哥的历史。
两年前，美国最高法院一致裁决的一起明尼苏达州案件认为这种行为违反了宪法《权利法案》中的征收条款。
太平洋法律基金会的法律政策经理基林·林德格伦表示，伊利诺伊州的税款拍卖政策是“全国最具侵害性的财产税没收制度”。
“法院裁定，政府可以收取他们所欠的钱，而不该多收，但伊利诺伊州还在继续。”她说。“他们坚持一个根本不保护人们的体系。”
几世纪以来，民权领袖一直试图说服伊利诺伊州立法者消除或限制第三方投资者的权力，并在税务止赎后，给予失地主有权获得的公平权益。
但这些努力遭到了投资者——税收买家的阻挠。他们甚至帮助起草了将数百万美元送给他们的法律。
“这些产业实际上是在剥削那些面临极端困难的人的，因为他们能够从中获利，”维尔京尼亚大学的历史学家兼《黑税》一书的作者安德鲁·卡哈尔说。书中探讨了税收留置权产业及其对芝加哥和全国黑人社区的影响。“这类情况本身就令人不安。但更令人不安的是，当我们意识到地方政府实际上也是参与这些计划的合作伙伴。”
积极参与的税收买者和他们的律师们 declined采访请求。
税务买家的游说团体认为，他们受到了立法者的邀请，以更迅速地收回税收，从而为公立学校等服务提供资金。
“这对地方政府有好处吗？答案是肯定的。”国家税收留置协会执行主任布拉德·韦斯托弗说道，“因为政府收到了他们所欠的资金，这样他们才能继续支付警察和消防服务及公立学校，依旧能够修剪公园的草坪，仍然能够修建道路和桥梁。”
最高法院的裁决催生了全伊利诺伊州的房主提出诉讼，这也再次激励了批评者希望立法者重新考虑改革的努力。
伊利诺伊州春田市的一些措施试图解决该州的税务止赎系统，并规定房主至少能收回部分他们应得的钱。没有任何提案会消除第三方的参与。
州长JB·普利茨克，曾宣传自己在种族平等方面的记录，拒绝接受采访请求。
他的发言人表示，伊利诺伊州正在遵守最高法院的裁决，但一些推动改革的民主党立法者——以及法律专家——不同意这一说法。
“我相信，许多人认为，伊利诺伊州当前的税收拍卖制度不符合宪法的最低要求。”芝加哥民主党州众议员威尔·古扎尔迪说。“这给我们带来真正的法律责任。做正确的事情是确保房主在这个过程中能得到尽可能多的权益，而当前的制度无法做到这一点。”
‘入狱或…没收财产’
伊利诺伊州立法机构于1951年创建了税务止赎系统，那时正值第二次大迁徙的高峰期数百万黑人美国人从南方迁移到北方寻找经济机会。
法律——在税务买家阿伦·布莱尔的协助下起草——让投资者更容易在全州购买税留置权后进行止赎。
它允许布莱尔和其他税务买家在纳税人未能在两年内偿还拖欠的税款时，取得财产的完全所有权。
“处理拖欠税款的纳税人只有两种方式，”布莱尔在1974年告诉《芝加哥论坛报》，他的逝世比他晚五年。“你可以把他们送进监狱，或者把他们的财产没收。现在，我问你哪个更好？”
即便是当新闻故事和专栏曝光大多数丧失家园的老年、寡妇和残疾人时，律师们在法庭上也辩称即便是那些理解拖欠税款后果的房主，也将面临不公正对待。
1969年，房主的律师马歇尔·帕特纳将一起案件比作“一粒面包被偷就判处死刑”，正如卡哈尔在他最近出版的《黑税》一书中所记录。
到1970年，愤怒促使立法者创建一个特别资金，以补偿一些在税务止赎中失去房屋的房主。
但这个“赔偿基金”充满障碍，几乎没有房主能够受益。要想获得补偿，房主必须起诉县政府，并证明自己因家庭紧急情况或其他困境而有正当理由未能支付税款。
虽然1951年的法律为投资者大规模获得财富打开了大门，1970年修宪所改变的语言实际上保证了税买者有一席之地。法律专家表示，今天要想使税务买家退出这一进程，需进行宪法修正，这是个昂贵且耗时的流程。
1976年，立法委员会谴责该法律的“严重不公”，写道：“完全没收的唯一功用是使税务买者在极少数悲惨受害者身上获利。”
它建议应创建拍卖程序，以确保所有房主能至少返还部分权益，而不再依赖未被充分利用的赔偿基金。
但立法者并没有实施这些建议。
接下来50年，改革的尝试持续出现，目标集中在止赎过程及税务买者向房主收取的高利率上。然而大部分都未能取得实质性进展。
而赔偿基金仍然是这些房主唯一的主要救助来源，但数十年后，该基金已陷入无效。
获得批准的极少数房主得等待多年才能收到任何款项，《伊利诺伊答案项目》在2022年报道。
2016年至2024年之间，基金中的大部分资金提前支付给了投资者，库克县财务主管办公室的数据称。
里程碑裁决
在2023年，一起涉及一名年长明尼苏达州房主失去房屋的案件（情况与刘易斯相似）成为里程碑式的最高法院判决，确保房主在税务止赎案件中能够获得公平份额。
这一9-0的裁决认为，明尼苏达州的做法通过将房屋用于未偿税款，现金差额被扣入侵了第五修正案的征收条款，即禁止在没有合理补偿的情况下剥夺私人财产。
“一名纳税人把她的4万美元房子交给州政府来偿还1.5万美元的税债，对公共财政的贡献远远大于她所欠的债务，”首席法官约翰·罗伯茨在判决书中写道。“纳税人应有的还给凯撒的，是凯撒的，但不能多。”
在最高法院裁判后，超过十几个州立法机构已经通过改革，而伊利诺伊州却没有。
“伊利诺伊州甚至连宪法最低要求的底线都不达标。”库克县公共监护人查尔斯·戈尔伯特表示，他的办公室代表面临税务止赎的残疾房主。
伊利诺伊州的法律有其根本的缺陷。
在引导他们被止赎的过程中，还强迫税务买者与财产税法相违背，迫使他们在失去住宅后没有任何可供选择的权益。
法院文件中，七个郊区县的官员辩称，他们不能偿还房主，因为是税务买者对其房屋进行了拍卖并获得了权益，而税务买者则认为补偿房主的责任在政府。法律专家们指出，真正的元凶是该州的财产税法，它强制将拖欠的税款出售给私人投资者，但并未为失去房屋的房主提供真正的办法来获取他们的住宅权益。
为保护房主免于止赎，费城、密尔沃基和马里兰州的税务当局已采取措施创建更强大的付款计划选项，确保税款相关通知更易于理解。
在2011年，纽约市将最脆弱的房主——包括老年人和残疾人——从税务止赎中排除。
五年前，巴尔的摩市的官员已开始把所有自住房屋从税务拍卖中移除。
“如果伊利诺伊州在达到宪法规定的最低标准的过程中，能够追求其他州的做法，提供更高的保护水平给最脆弱的房主，会是很好的，”戈尔伯特说，他的办公室已多次向立法者游说希望为认知障碍的房主免于税务止赎。
埋在税务债务中
在税务留置权制度下，库克县最脆弱的房主，尤其是老年人，迅速被债务所淹没。
一旦税务买家在拍卖会上买下留置权，余额会迅速增长，特别是如果房主错过了下次税款支付，费用和利息也会会迅速增加。
戴安娜·内斯比特在2016年错过了两期税款中的第二期，总计1483美元。
然后，她在2017年未能按时支付6244美元的第一期。
这位69岁的癌症幸存者负责抚养她的青少年孙女，她花了两年时间才还清这笔债务。她说她结束了退休，重返工作岗位来还清这笔债务。
在2020年新年前夕，她感到安心，终于能够完成付款。
“这是她唯一的家。”内斯比特如此说道。
“我不能让他们把它从我身边拿走，也不能从她身边拿走。”
记录显示，内斯比特支付了超过1532美元的投资者费用和1694美元的利息。
调查显示，税务买家尤其被老年房主面临的税单所吸引，调查和不公正观察的结果显示，在过去十年里，税务买家购买的留置权中有超过四分之一的税单由他们支付。但几乎每一位最终出现在税务销售中的老年房主的账单——大约96%——在此期间都被税务买家购买，税务销售记录显示。
去年，超过800位老年房主的税务债务在拍卖会上出售，是十年来最多的一次。
这些老年人总共拖欠230万美元，大约占库克县176亿美元财产税征税总额的0.01%。
近年来，立法者采取了某些措施，以减少政府可以转嫁给房主的成本。
在2023年，他们将逾期财产税的利率减半。
但提出将税务买卖者完全排除在外的提案——支持者认为这样有助于减少房主为避免被止赎而需支付的利息和费用——却毫无进展。
库克县财务主管玛丽亚·帕帕斯支持这些提案，并表示：“这太让人发疯了，”立法者没有通过更大的改革。“她指责税务买家：‘他们的极为专业的游说团队正在全力以赴阻挠我们试图推进的合理改革。’”
税务买家最知名的游说者，前伊利诺伊州州众议员迈克尔·J·扎尔斯基（在西南侧的政坛是个受欢迎的人物），曾担任立法机关的税收和财政委员会主管6年，直到2023年—— 他拒绝了采访请求。
同一住宅的两次买卖
距库克县警长的副手们应税务买家格雷格·宾厄姆的请求驱逐维尔玛·刘易斯已快三年了，乐见投资者收购了成千上万的税务留置权，价值数千万美元。
宾厄姆提出以18万美元的价格出售给刘易斯一处无负担的家。最终，她决定借债重新买下家。
“我母亲是买了这地方，”刘易斯说。“她是多么努力啊，她做两份工作。”
因此，在2023年，刘易斯申请了30年期的抵押贷款，以买回自己长大的家。
然而，出售所需的房屋检查发现了88个代码违规，包括电气配线问题和缺失的管道设施。
“邻居们已经闯入并偷走了许多房子的东西，”宾厄姆说。
刘易斯还需要负责维护梅伍德市检查员要求的8万美元维修费用。
现在77岁的她说，她每月靠社会保障金生活，家庭成员帮助支付账单，但她很高兴她依然能保住母亲的房子。
尽管如此，刘易斯希望自己能更早了解到税务销售系统的运作方式。
她还希望州和地方官员能更好地告知房主，未能支付款项后会发生什么。
“应该有办法解决，而不是失去你的房子，你知道，”刘易斯说。“这些猎狗会取走他们可以得到的东西。
“这个人几乎就要拿走我的家。 但我不想放弃。”
