图片源于：https://publicola.com/2025/05/26/affordable-housing-funding-crunch/
来自低收入住房提供者社区根源的长期主任克里斯·佩尔森（Chris Persons）最近回忆起在该组织位于卡皮托尔山的一栋建筑中发生的一起可怕事件：一名住户——社区根源试图因欠租而驱逐超过一年的居民——在他们的客厅里对着洒水头开枪，导致每个下面的公寓以及一楼的托儿所被淹。
这是这名住户第二次在建筑物内开枪；第一次时，他将子弹射进了洗衣房的洗衣机和烘干机。
社区根源迅速将受影响的居民安置到酒店中，并尽快让托儿所恢复运行，但事件及其他类似事件已严重侵蚀了该组织的运营和维护预算。
“这些问题在我们行业中确实普遍存在，”佩尔森说。“一小部分有严重需求的居民的行为，无论是因未治疗的心理疾病或药物使用障碍，都导致了大量的财产损失，以及许多具有威胁性和危险性的行为。”
近年来，社区根源出售了几栋建筑，佩尔森表示，这一举动实际上与维护老建筑的成本有关，而不是为了保持组织的盈利。但他补充说，社区根源现在在安全方面的支出比历史上任何时候都要多，而单位周转的时间也显著拖长。
“由于某些单位受损严重，装修的成本已高达数万美元，”佩尔森指出，这一问题并非西雅图独有。在一座位于派克街和派恩街之间的建筑中，服务于年收入不超过地区中位数50%的单身人士，佩尔森表示，人们不仅频繁破门而入，导致住户处于危险之中，还侵占了单元，造成这些公寓被“彻底破坏”，阻止新住户入住。
除了修复和维护之外，社区根源还在未支付租金方面承担了约400万美元的损失，而用于应对租金短缺的COVID紧急基金已不再存在。“疫情紧急租金援助资金已停止，但租金的支付并没有恢复到疫情之前的水平，”佩尔森说。
“在疫情之前，我们几乎没有驱逐任何人，”佩尔森继续说道。“通常，居民会与我们交流，我们会为他们制定支付计划或为他们寻找其他地方。但在过去几年中，这种过程已经崩溃。”
西雅图市议会正在准备考虑由市议员凯瑟琳·摩尔（Cathy Moore）赞助的立法，该法案旨在回滚前任更进步的市议会所通过的部分房东-租户法，包括允许租户在未经事先批准的情况下添加新室友的法律，禁止学年和冬季驱逐的法律，以及将未支付租金的最大滞纳金设置为10美元的法律。
报告称，该立法还将取消房东声称使驱逐这些行为的投诉程序，该程序已使得驱逐因危险行为而被驱逐的人变得更加困难。
对于PubliCola的问题，摩尔在书面回应中称她的立法——她尚未提交——是“一个保护租户的提案，同时解决住房提供者所面临的挑战，以确保西雅图的租赁住房生态系统仍然可行，能够满足所有居民的住房需求。”
摩尔的立法将给予房东更多对租户的权力，撤销前任市议员克沙玛·萨旺特（Kshama Sawant）和前任更进步市议会所通过的驱逐保护。这就是因此受到租户权利倡导者的反对，他们争辩说，撤回租户保护法将使更多人流落街头。
但包括社区根源在内的许多提供可负担住房或代表低收入住房提供者的组织，如低收入住房研究所（Low-Income Housing Institute）和住房发展协议（Housing Development Consortium），正在支持这一提案，以及他们称之为现在能够采取的更直接的行动，以帮助他们巩固运营预算，从而避免出售已经不足的可负担住房。
HDC，包括西雅图所有主要非营利住房开发者，已与摩尔办公室合作，将最初的18项变更缩减到摩尔草案提议中的四项，且该组织一直积极倡导撤回驱逐禁令以及提高滞纳金等法案的部分内容。
“所有拟议的变更，坦率地说，都是非常有意图的，”HDC主任帕蒂恩斯·马拉巴（Patience Malaba）表示。“这些变更是受到了理解到需要保持建筑正常运营，同时为租户提供合理保护的住房提供者的启发。”
西雅图市议会中最进步的成员亚历克西斯·梅赛德斯·林克（Alexis Mercedes Rinck）告诉PubliCola，她尚未看到摩尔的草案立法，但“我很难看出削弱我们的租户保护如何能对任何人有帮助。我担心可负担住房的运营可持续性，并积极与提供者讨论他们的挑战和投资组合健康状况。然而，这些都是基本的系统问题，不会通过惩罚那些无法支付租金的人来解决。”
低收入住房研究所的主任香农·李（Sharon Lee）在与开发伙伴艾米莉·汤普森（Emily Thompson）联合发表支持结束西雅图冬季驱逐禁令的观点时，成为了撤回西雅图租户保护法运动的某种无情面孔。
李表示，随着COVID时代租金援助减少，租金未支付的问题变得急剧，而这种情况自那以后并没有显著改善。“我们需要纠正那些有能力支付租金但躲在驱逐禁令后面的人，”她说。她指出，10美元的滞纳金不足以激励人们与建筑管理者洽谈或进行支付计划。“有时，当你通知租户他们未支付租金并已经送达法律行动时，这已经是在你尽力尝试与他们沟通以制定该计划或与管理者交谈之后。”
李与佩尔森同时表示，低收入住房研究所在驱逐导致严重财产损失的住户方面也曾面临麻烦。“我们过去有一名租户只会把东西堆在床上然后点火，我们无法将其驱逐，”她说。“有些情况下，当我们尝试驱逐某人时，我们收到的回应是‘这个人会无家可归，或者这个人有心理健康问题。’……问题在于，他们没有考虑大楼中其他人，如果我们依然保留一个纵火犯，其它住户将处于危险之中。”
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可负担住房提供者还表示，自疫情以来，经营成本大幅增加，这些问题无法通过消除旨在保护低收入租户免受驱逐的法律来解决。
一些提供者在2020或2021年开始建设，当时利率较低，之后发现费用在全国范围内飙升。
其他人则在转换高利率建设贷款（因为建设所带来的风险更大，价格更贵）为较低利率的永久贷款时遇到麻烦。（市政府迄今已花费1.37亿美元帮助开发商偿还建设贷款）。
一些住房提供者越来越依赖在关闭新开发项目时获得的开发费，利用这些新的住房项目的费用来资助组织的运营。而且，许多可负担住房开发者建造了过多的小型单间公寓和微型公寓，这些公寓在市场率建筑中与其在可负担住房建筑中的成本几乎相同。
虽然对这些单位的需求可能会随着住房短缺的加剧而复苏（此在线仪表板显示了住宅许可的下降趋势），但目前的结果是，通常会带来收入的单位则空置。
李和其他可负担住房提供者已争论，市政府应提供稳定资金，以帮助提供者恢复运营预算，而不必出售建筑，就像社区根源所做的那样。
去年，市政府的住房办公室确实这样做了——通过名为资金可用通知（Notice of Funding Availability，NOFA）的过程，提供了1400万美元的JumpStart工资税资金给24个组织，用于租金援助、安全费用、修复和其他费用。
李表示，她认为住房办公室应该通过NOFA提供约两倍于该金额的资金，利用新创建的JumpStart储备基金作为资金来源。李表示，这笔钱“可以帮助弥补失去的租金。它可以支付非常高的保险费用。它可以支付由住户造成的非常昂贵的损害。”
市议员林克表示，帮助住房提供者支付运营成本将是比使他们更容易将租户赶上街头的更好解决方案。“我们必须专注于满足人们需求的解决方案，并通过增加运营资金来修复我们的可负担住房融资模型，”她说。
汤普森，她的公司在西雅图拥有几栋可负担住房建筑，表示GMD的三栋建筑目前正以亏损方式运营，而其中一栋位于雨宁谷的Othello轻轨车站旁，正处于“红色区间”，若市政府不干预可能面临止赎。
“经济空置正在严重影响我们的建筑，”汤普森说。“我们的[租金]收取率平均约为85%。”即使是没有提供任何资金的NOFA，也将有助于市政府更好地了解问题的范围并对提供者进行分类。
汤普森说：“如果您没有对问题的作用有一个了解，您怎么能知道应该提供多少资金？”
住房办公室的发言人诺娜·雷本（Nona Raybern）表示，住房办公室“正在与住房提供者、公共资金提供者和利益相关者进行交流，以全面了解挑战的广度，并帮助确定更长期的稳定策略”，但尚未对资金做出任何决定。
汤普森表示，住房办公室可能过于关注需要推进更多住房项目，而忽视了现有住房的紧迫问题。“也许您必须做出艰难的商业决策，”她说。
但HDC的马拉巴表示，市政府必须继续为新的可负担住房项目提供资金，这不仅能让提供者通过开发费用获得资金流入，还因为西雅图仍然面临可负担住房的急剧短缺。
“我们要求市政府提供一系列新资源的资金，这些资源可以用于支持未来的住房建设，”马拉巴说。“如果市政府将所有现有资源用于保存，而我们自2022年以来的住房建设数字已经减少，低收入人群的可负担危机将会更加严重。”
房东们经常抱怨金县高等法院驱逐案件长期积压，认为这相当于另一种事实上的驱逐禁令。
立法者在刚刚结束的立法会议期间采取了行动，以帮助解决这一积压，推动由国会议员尼可尔·麦克里（Nicole Macri）赞助的一项法案，该法案允许县委任特殊住房法院专员来审理驱逐案件，从而增加能处理驱逐案件的人数。
租户倡导者表示，他们对该提案“并不热心”，他们认为应该通过为租户提供更高的辩护律师资金来平衡该法案，因为根据州法，租户有权获得律师协助。
麦克里为2026年争取了更多的租户律师资金，但表示2027年将是另一场斗争。
可以想见，房东们将权利法律归咎于积压，认为有律师的租户因为更可能对抗他们的驱逐而减缓了程序。
但麦克里指出，真正的问题是房东们尚未适应法律环境，不能总是掌握所有优势。
“多年来，房东已经习惯于驱逐案件进行得相当迅速。因为对租户没有任何程序，租户的缺席率非常高——在疫情之前超过85%的租户未出庭，因此房东通常都默认为胜诉。”
“现在，双方的利益更加平衡，法院需要更多的资源来跟上。”
“如果法院正常工作，而权利法律运行良好，那么以正常方式运作对每个人都更有利，”麦克里说。“我们不能说法院的功能障碍是租户的保护。
和许多租户倡导者一样，麦克里不支持撤回旨在保护租户的法律。“创造更多机会让人们变得无家可归并不解决问题，而只是将问题转移到其他地方，”麦克里说道。
麦克里继续表示，越来越多具有严重行为健康需求的人，包括活跃的芬太尼成瘾者，正在涌入这些并未为他们设计的建筑中。
“我们在这些非营利的低收入住房建筑中看到越来越多的人，他们……有相对严重的行为健康问题，但没有足够的支持。”
佩尔森表示，“长期解决方案是，更多的治疗中心来照顾那些未被治疗的心理健康问题和药物成瘾问题——对于那些正遭受重大痛苦的人，他们没有能力也没有技能住在永久支持性住房中。我们需要对我们的住房体系做出深刻的改变，否则这些问题将继续存在。”
