图片源于：https://www.chicagotribune.com/2025/05/29/editorial-property-taxes-chicago-reassessments-assessor-kaegi/
芝加哥的大多数房主将在今年晚些时候看到他们的财产税账单显著上涨——这还不包括学校、市政或其他地方政府的税收增加。
随着芝加哥的财产重新评估完成，住户纳税人将承担城市财产税负担的54%——高于去年的51%，库克县评估员弗里茨·凯基（Fritz Kaegi）报告称。
这种转变将于今秋的第二期税单生效。
在物业税的世界里，税务机关收取的款项不论由谁支付，评估则决定这些费用在房主和商业物业之间的分配。
这是一个零和游戏，充满了意外的惊喜。
三个百分点可能听起来不算太多，但对于数十亿的总财产税账单而言，这样的变化是相当重大的。 根据评估员办公室的说法，基于去年的财产税收入，这一分配转换将增加约2.5亿美元的住宅负担。
当然，今年的总税收征集将高于去年的水平，这得益于芝加哥公立学校（CPS）。CPS 每年都将财产税提高近8000万美元——这是法律允许的最高增幅——因此在重新评估后，约4300万美元的税收增加将落在房主身上。
这使得芝加哥房主的集体增加接近2.93亿美元。
关于芝加哥居民财产税账单将上涨多少的详细信息尚不可用，我们在等待政府征税及其他数据的最终统计结果。
但根据近期的经验，许多人的增加将是痛苦的。
在继续之前，我们应该解释一下为什么我们只讨论芝加哥的物业税，而不是库克县的所有地区。每三年，评估员会对县内的一部分物业进行重新评估。今年，轮到芝加哥市。
去年，库克县南部的物业评估。这一年将是北部的。
这些重新评估可能导致税单的实质性变化。在南郊，去年重新评估后，中位数物业税账单上涨近20%。这发生在由于2023年重新评估，住宅纳税人承担的总税负增加了4个百分点，转向了商业纳税人。
芝加哥的3个百分点转变的影响尚未详细说明；更准确的估计将在今夏提供。但是，南郊的经验表明，城市的中位数增加可能在低双位数。
或许更可比的是芝加哥在之前的三年重新评估后的经历。在2021年，由于征税增加和略高的总负担份额，居民税单增加了2.61亿美元， بحسب تقدير مكتب التقييم.
根据当时库克县财务主管办公室的报告，这导致芝加哥房主的中位数税单上涨了8%。
因此，无论中位数的增加是低到8%还是高达15%，我们可以合理地预测大多数芝加哥房主将在即将到来的税单中看到可观的增加。
有些人肯定会看到惊人的上涨，就像在南郊的情况一样。
各个社区之间也会出现差异，因为城市各部分的房产价值涨幅不同。听说，经过重新评估后，某些低收入社区的整体住宅物业价值增长超过富裕地区，如金海岸。
这可能导致那些最难以承受的城市部分的物业税账单激增，而在经济条件更好的社区则可能出现减轻——甚至减少。
评估员凯基继续指责由三名成员组成的库克县复审委员会（Cook County Board of Review），该委员会对物业所有者对评估员工作的上诉有最终发言权。
委员会将芝加哥商业财产的评估减少了44亿美元，或17%，同时仅将住宅价值削减了4亿美元，或1%。凯基在他5月20日的新闻发布会上说。
凯基的初步重新评估本可能会将商业税负的份额提高2个百分点至51%。在审查委员会的更改后，商业份额降至46%。
委员会成员——例如包括芝加哥西南部及部分西北部地区的前市议员乔治·卡德纳斯（George Cardenas）——声称在考虑上诉时使用特定的物业数据，凯基的更普遍的方法人为地抬高了商业价值。
本页曾质疑凯基的办公室是否适当考虑了市中心办公楼和零售物业业主所遭受的惨重损失。
但评估员与委员会之间持续的争论仅显示了这两个机构在未来需要共同努力制定统一的物业价值评估方法。
在短期内，芝加哥房主即将面临的痛苦应该向征税机构发出警告，特别是芝加哥市。去年，布兰登·约翰逊市长提出的3亿美元物业税上涨在市议会的反对声中爆发，可能只是今年秋季如果市长再次试图通过增加物业税来平衡芝加哥的账本的愈发激烈预算斗争的前奏。
如果约翰逊赢得对3亿美元上涨的批准，想象一下未来秋季情绪会是多么激烈。这将将再增加约1.62亿美元的居民税收，而目前已接近3亿美元的增幅。
去年12月，市议员拒绝了即使是约翰逊最后一次努力的6850万美元的增加。因为他们预见了现在的动态。
因此，即使面临10亿美元的预算缺口，提高财产税也将是政治上的风险，约翰逊市长和市议会成员需慎重对待。
这也应是对芝加哥学校董事会成员的警告，所有成员将在2027年开始面对选民。
财政庞大的公立学校系统的不断财产税上涨在所有董事会成员需要面对选民之前，将会得到更加严厉的关注。
