今年早些时候，BXP与华盛顿特区达成了一项协议，拆除一栋1990年代的市中心办公大楼，在该地块上建设一座新的豪华办公大楼，约90%的空间已经预租，这是对华盛顿商业房地产行业的一次重要冲击。
这则消息显示，BXP达成协议，在梅特罗中心建设一座32万平方英尺的办公大楼，由律师事务所McDermott Will & Emery作为主要租户，这为新办公建设在当今市场的可能性打下了基础。
从那时起，BXP的D.C.地区联合负责人Pete Otteni的电话响个不停。
“我接到了其他开发商的祝贺电话，也接到了探讨性的电话，询问这一切是如何成形的，或者如何复制这样的事情，”Otteni说道。
据多家华盛顿的办公地产经纪人表示，市内一些顶尖的律师事务所和办公开发商正在渴望寻找下一个可开发的项目，正如BXP在725 12th St. NW的案例所示。
“每位开发商都在争抢这种地点，每家律师事务所也同样在争抢。”纽马克副主席Doug Mueller说。“这一动态是我职业生涯中从未见过的。”
随着华盛顿某些大型律师事务所的租约将在未来六年内到期，以及较低的豪华空间可用性，新建开发可能是他们唯一的选择。
“目前确实存在这一波需求，而今却几乎没有空间可供选择，”CBRE执行副总裁Phillip Thomas表示。
根据CBRE的数据显示，豪华办公楼的空置率在第一季度达到了12.2%，租金创下新高。全市47栋豪华建筑中，仅有8栋的连续可用空间超过5万平方英尺。而且在这些建筑中，只有一栋有顶层可用：801 17th St. NW。
开发管线几乎枯竭，目前只有一项办公建筑正在施工：Stonebridge和Rockefeller Group在600 Fifth St. NW对前WMATA总部的重新开发，预计明年初交付。
该建筑的顶部五层已预租给Crowell & Moring，而BXP的725 12th St. NW的五层也已预租给McDermott。
2023年华盛顿特区的私人办公建设完成约50万平方英尺，2024年预计为70万平方英尺，远低于2018年的290万平方英尺和2019年的340万平方英尺。
随着剩余供应减少，需求正在上升。
“毫无疑问，律所需要豪华办公空间，尤其是大面积的空间。目前选择非常有限，未来可选择的空间还会减少。”CBRE副主席Lou Christopher表示。
许多华盛顿大型律师事务所是在2010年代中期续约的。由于许多事务所当时获得的是十五年的租约，这些租约将在2030年代初到期。
纽马克跟踪数据显示，有21家律师事务所的租约将在2026年至2031年之间到期，共寻求近130万平方英尺的空间。
一些较大的事务所提前寻找新空间，并可能触发新的开发项目。
根据纽马克的数据，有两家即将在2029年到期的事务所共寻求24.5万平方英尺的空间。一家在2030年到期的事务所寻求15万平方英尺，而两家在2031年到期的事务所共需34万平方英尺。
据华盛顿商业杂志报道，Sidley Austin在1501 K St. NW的289K平方英尺租约将在2031年到期。Latham & Watkins在555 11th St. NW的241K平方英尺租约将在2031年1月到期。
根据Morningstar信用数据，Blank Rome在国际广场（International Square）的168K平方英尺租约在2029年7月到期。White & Case在2014年签署了149K平方英尺的租约，位于700 13th St. NW。
“如果你是大企业，现有建筑无法满足需求，那么你就必须考虑新建项目。”Savills副主席Tom Fulcher表示。
2100 M St. NW是市场在关注的一个新办公开发地点。
BXP在725 12th St. NW的交易如今成为在艰难融资环境中推动新建筑的金标准。
但在BXP于今年1月披露该项目之前，许多因素都朝着有利的方向发展。
BXP所购买的建筑是空置的，因此它无需支付租户的搬迁费用。此外，该物业在2023年底之前已经签署了生活工作转型合同，但那些计划最终未能成行，BXP能够以较低的基础价获得该地块，1330万美元的价格购买了302K平方英尺的现有办公楼。
今年1月，BXP锁定了150K平方英尺的主租户McDermott，几乎占到建筑楼面的50%。在此之后不久，BXP又与另一家大型租户Cooley LLP达成了126K平方英尺的预租协议。
这些租户愿意支付顶尖租金，房地产经纪人表示，这在如今的高建筑成本和高利率下是新开发所必需的。经纪人指出，近几年的大律师事务所都表现强劲，具备支付高价顶级空间的财务能力。
McDermott的行政总监Linda Mangini在本月初告诉Bisnow，“我们可能查看了华盛顿市场的每一栋建筑，然后才决定进行基础建设。”
“我们正在构建一个适合我们今天工作的空间，”她说。“每平方英尺的价格可能在上涨，但你同时也在减少所租面积，因此它变得非常经济。”
虽然这两家事务所能够负担较高的租金，但经纪人表示，许多其他事务所并不具备支付这种租金的能力。
找到一个合适的项目地块也是一个问题。
几乎每位Bisnow采访的经纪人都提到了2100 M St. NW是另一个市场关注的新建项目址，因为该地块是空置的，且位于市中心的优质角落。
Post Brothers对这一30万平方英尺的建筑计划进行住宅改造。上个月其贷款进入了止赎拍卖，但出乎市场意料的是，Post Brothers重新购回了该建筑。开发商对此报道未发表评论。
“在我看来，那是当前华盛顿市中心最接近准备好开发的几个优秀场地之一。”CBRE副主席Randy Harrell表示。
Gould Property Co.和Oxford Properties Group在CityCenterDC附近的900 New York Ave. NW项目也是备受关注的开发选择，该项目曾计划建设一栋620K平方英尺的办公楼。
CBRE的Thomas表示，自BXP的交易以来，该地块的开发潜力已成为更多讨论的主题。
“这两份租约的租金水平让新开发的经济性变得有可能。”他说。
绝大多数租约到期的律师事务所最终将续租，或如果找不到豪华空间，也将迁移至稍低档的空间，经纪人们表示。
但如果所有的要素都合在一起——一家大型、积极的且资金充裕的事务所、在低基础下的开发地块，以及一个资本充足的开发商——则很可能会推动再出现几项新的开发交易。
Christopher表示，他预计在未来18个月内会看到一到两个这样的办公开发交易。
“我的意思是，他们都想追求这个，对吧？”Stream Realty Partners执行董事Kyle Luby说道，并补充说华盛顿的几家大型开发商正在寻找这些项目。
随着其他事务所寻找复制其成功的机会，BXP正在努力达成连连胜利。Otteni表示，该REIT已经与租户经纪人进行对话，并在寻找其他潜在的开发地块。
“我们绝对是希望能够进行下一个725 12th St.项目的开发的开发商之一。”他说。
图片源于：https://www.bisnow.com/washington-dc/news/office/bxp-deal-fuels-appetite-for-law-firm-anchored-trophy-office-129559
