图片源于：https://www.thecity.nyc/2025/06/10/city-yes-adams-tax-development-apartments/
随着纽约市新店铺以令人印象深刻的速度开业，许多商业机构如今可以进入以前被认为不适合他们的区域，这得益于市长埃里克·亚当斯的“同意之城”重区划计划，重新修订了过时的规则。
新的多家庭建筑的建设也终于在恢复增长，这要归功于立法机构和州长在一年前达成的新税收减免协议，以刺激在该市严峻的住房危机下的住宅建设。
过时的办公楼向急需住宅的转型也在上升，这受到一年前通过的税收减免的推动，并且重区划大大扩展了可进行转换的建筑类型。
“这个趋势非常简单。人们在建设，”纽约建筑大会的会长卡洛·西苏拉说。“办公楼转住宅的转换将是几十年来对纽约的最成功计划之一。你有许多在优越交通位置的老旧办公楼，看到它们转变为住宅楼是有意义的。”
这样的活动表明，亚当斯政府、房地产利益团体和支持住房组织所寻求的政策变化正在取得效果。
但这一切也带着一个重大的附注。所有预计利用新的485-x开发激励措施的新公寓建设项目都是针对不足100个单元的建筑——为了规避建筑工人的高工资要求，但同时也在产生比这些地点可容纳的住房数量要少。
“这一切活动都很优秀，很美好，但我们没有看到足够的数字来说明我们在实现增建50万新住房单元目标上有显著的进展，”纽约房地产委员会的高级副总裁巴沙·格哈德斯表示。
尽管如此，数字还是向好的方向发展。
城市规划部将于周二宣布，过去一年重新开放的500个空置店面可能本会因为限制性区划规则而永久关闭，这些规则禁止在居民区重新开放旧店面。（该市通过名为Live XYZ的数据库跟踪店铺开业率和空置率。）
快速增长的娱乐行业，包括街机和迷你高尔夫球场，已利用新灵活性的机会。
例如，Activate Games在联合广场东24号签署了一份175,000平方英尺的租约，将在前家具店的第一层和全部第二层占据空间，这是它在纽约的第一家分店。该公司总部位于加拿大，在全球拥有40个地点，首创了一种将身体活动与思维游戏相结合的游戏业务，若不是区划变化，它将无法在联合广场开设分店。
“很明显，我们在正确的时刻做出了重要的改变，”城市规划部的主任丹·加罗德尼克说，他是“同意之城”重区划的推动力。“现在是专注于那些抑制企业发展的区划规则的最佳时机。初步结果显示，情况很好。”
与此同时，办公楼到住宅的转型正在获得动力。最初由于只允许针对9/11后恢复区域的较老建筑进行转换的规则，集中在市中心，房东们现在开始将目标放在中城的办公楼上，包括时代广场。
同意之城现在允许将任何1991年以前建造的办公楼在允许住宅使用的区域进行转换，并且在设定了四分之一的单元为低于市场租金的情况下，让大楼几乎免除25至35年的几乎所有房产税。其他城市项目也使得这一过程更为简便。
纽约房地产委员会最初估计，转换将产生2000万平方英尺和20,000个新公寓。现在它相信这个数字可能达到4000万平方英尺和40,000个单位。
最著名的项目是位于东42街改造前辉瑞总部的计划，Metro Loft将会创造1600个新的单位，称之为全球最大的办公转型项目。
在几条街以北，鲁丁管理公司正在改造其位于第三大道845号和列克星敦大道355号的两栋办公楼，这些楼距离其位于公园大道345号的总部并不遥远，而那里有黑石这样声誉卓著的租户和NFL。
“我们看到租户希望来到345公园大道，而两条街以外并没有对办公空间的需求，”鲁丁管理公司的联席执行主席比尔·鲁丁说。
预计明年率先投入使用的转型项目实际上是最令人惊讶的：5时代广场。这栋大楼是RXR在2002年为会计事务所EY建造的总部。该事务所于2017年决定搬迁至法拉盛的新大楼，而在疫情来临时，RXR仅仅只能为这栋大楼签署一个小租约，并发现时代广场的企业租户兴趣极低，空置率高于中城的其他区域。
但这栋大楼的构造方式使得其住宅转型比其他办公楼更为容易，加上区划规则的变化，RXR决定可以以相对谦虚的价格进行改造。它将创造1250个新公寓，其中四分之一将设定为低于市场价，主要面向年轻群体。
“将会有适合年轻专业人士的单间公寓和一居室公寓，”高级副总裁杰夫·霍尔姆斯说。“实际上我们目前的空置率为1.4%。”
开发商们再次在申请新多家庭建筑的许可证，在2022年6月备受争议的421-a税收减免失效后，申请数量一度下降，直到今年一月485-x出台，新激励措施提供35或40年的物业税豁免，因公寓楼的物业税非常高，因此很少有楼宇能在没有税收激励的情况下建成。
在今年的头三个月，开发商为123栋建筑申请了近7000个新单元，同比增长65%。
与此同时，在今年头五个月，必须在485-x程序中提交意向书的开发商表示有兴趣利用税收减免来建造2600个新单元。
但是，所有这些建筑的单元数都不到100个，避免要求任何新建筑在城市必须支付给工人的最低每小时40美元的工资，以使用税收减免。
城市方面对这些结果持乐观态度。
“在运营仅10个月的情况下，118栋建筑代表了约2600个新住宅已经显示出使用该项目的意向，485-x被证明是我们需要的税收激励，以继续生产更多的可负担住房，”亚当斯在一份声明中表示。
但是，REBNY的报告指出，第一季度新申请的7000个单位仅仅是每月需要的12000个单位的一小部分，而这与市长500,000个新住宅单元的目标相去甚远。
房地产行业内部人士认为，当重区划允许大幅增加建筑面积时，485-x将适用于大型建筑。建筑大会的西苏拉表示，他预计未来一年将会努力修订485-x，如果新建筑仍然集中在小型建筑上。
“所有这一切都在按预期进行。我们所需要的那种大型项目的缺失以一定规模满足城市的生产目标，在REBNY早期就已被识别为可能的结果，”REBNY的格哈德斯说。
