旧金山的建筑高度很快可能会有所提升。
当前，旧金山的主要街道和关键社区的建筑高度提升计划已在桌面上，届时将允许更密集的住宅建设。
这一计划可能引发人口激增，因为自上世纪70年代反开发运动以来，该地区一直保持低层建筑。
支持者表示，增加住房将有助于降低城市的生活成本。不过，也有当地怀疑者认为，供求关系并不适用于租金和房价。
此外，计划的其他批评者则担心会引发大规模的拆迁和居民搬迁，或者更大的建筑会破坏视野并投下阴影。
旧金山的监督委员会必须在明年一月底之前对此计划进行投票。如不批准，则可能违反州和地方法律，尽管监督委员会可以要求对地图进行修改，并对诸如加强租户保护等其他规则提出意见。
随着秋季公共听证会的临近，各方对于在每个人的后院建设什么的争论将愈演愈烈。
在旧金山的住房政治中，言辞激烈、猜测不断，在辩论升温之前，有必要停下来回顾一下：为什么许多旧金山社区面临高度和密度的变化？我们的讨论将从2023年初的一次历史性投票开始。
我们是如何走到这一步的？
在2023年1月24日，旧金山的立法者一致（但在某些情况下是勉强）批准了一项广泛的城市住房蓝图——住房要素（Housing Element）。
这项提案的内容包括，在“资源丰富的社区”中进行新规划，甚至逐街区进行重新划分——在那里，新住房建设的数量与山狮一样稀少。
该提案的想法是，富裕的社区需要承担起建设新住房的公平份额，以应对持续存在的住房短缺。
规划是指一系列复杂的规范，决定了旧金山每个地块上可以合法建设的内容。这些规范包括每个街区上住宅（或商业）数量的限制、建筑高度限制等。
超出这些限制的建筑需要特别许可和众多的公众听证会。
根据加州法律，所有城市每八年必须制定一个新的住房要素。在2023年周期之前，州规管机构并未对城市忽视其规划进行追责，直到2017年州参议员斯科特·维纳（Scott Wiener）推动立法改变了这一局面。
2023年的住房要素为旧金山提供了三年的时间，以填补哈特区、上市场、渔人码头、马里娜、里士满、日落区等社区的规划变更，并在明年1月31日前完成地图。
例如，当前版本允许在卡斯特罗某些路口建设160英尺的高楼，并允许日落区商业区的高度限制从四层提升至八层。（见下图。）
最终的产品必须满足州规管机构的要求，否则旧金山将面临来自萨克拉门托直接下发的更激进的变化。
除了城市的提案，维纳还在推动一项法案，以允许公共交通周边增加更多密度——如在BART车站周边一英里内允许高达七层的建筑，Muni轨道和快速巴士线路周边一英里内允许六层建筑。
这些新增规定可能不会对全城造成重大影响（例如，旧金山地图已经在格伦公园BART周边规定了更高的限制），但它们有可能使那些被当前重新设计所忽视的繁忙街区（如克罗克·亚马逊）增加几层。
为什么不直接建设可负担住房？
上调规划的怀疑者表示，旧金山需要的远不止市场价住房，而是更多的负担得起的住房。
州政府的目标也认可了这一点，规定接近47,000个单位的目标必须是低市场价住房。
好消息是：在2024年，近三分之二的旧金山住房生产都是可负担的。
但坏消息是，尽管总的住房生产量很低，实际的可负担住房总数仅为1,114个单位，这主要是由于经济疲软、成本上升及投资者对旧金山的犹豫。
在旧金山，一个可负担住房项目的成本接近100万美元每单位。
更便宜的模块化建设需要市长进行政治投资。
资金部分来自旧金山的包容性体系——开发商必须在市场价项目中包含一定比例的单位，或者支付市基金。但当市场价建设萎缩时，可负担住房也会受到影响。
随着市和州在财政悬崖上苦苦挣扎，11月的选举也打击了其他三项资金希望：200亿美元的湾区债券；使州债券更易获得批准的尝试；以及唐纳德·特朗普总统的当选，结束了联邦资金的可能。
旧金山的可负担住房预算可能很快减少9000万美元。市长丹尼尔·卢里希望将部分城市分配的资金转移，以开设更多临时庇护所。
近年来，旧金山还利用州的补助金将酒店改造成低收入住房——这比新建要便宜，但其具体程度尚不明朗——但可供改造的空置酒店数量有限。
关于将空置办公室转为住房的主张，正如《The Frisc》报道，这在设计和财务上都远比说说简单。
除非本地和州选民批准新税或债券，旧金山未来两年内可负担住房激增的最佳机会就是市场价建设的复苏。
到2031年建造82,000个住房目标？
有时人们会报道，州政府要求旧金山在2031年底之前建造82,000个以上的住房。这并不准确。
这种要求更微妙，容易被误解。加州房屋规管机构表示，旧金山必须增加82,000个新住房的容量。这完全是关于潜力。
城市可以放宽限制，甚至提供财政激励，如可负担住房补助，但住房的建设归私人开发商。
“重新划分规划必须旨在实现整体住房目标。这里的关键是城市的承诺，”加州大学戴维斯分校的土地使用教授克里斯·埃尔门多夫（Chris Elmendorf）指出。
不过，城市必须达到的更坚定的配额是：如果旧金山在2027年1月31日前未发放至少29,049个新单位的许可证，则整个重新划分设计将重新开始，并且制定出更宽松的规章。这是由于住房要素的一项名为“电路断路器”的规定所引入的——或称“肮脏的炸弹”，如其批评者所称。
已发放的许可证并不保证建设，但29,000的目标与实际建设的关联更为紧密，而不仅仅是82,000个“容量”要求。
州规管机构要求这一条款，但并没有具体指示如何运作，但宽松规则势必还意味着更多社区的建筑高度将提高。
加州大学伯克利分校的政治科学家、大型住房倡导者志愿者领导者大卫·布鲁克曼（David Broockman）表示：“这不是我们所期望的那么强，但好至少他们做了一些事情。”他在2022年游说州立法机构要求提供电路断路器条款。
难道旧金山不已经有很多房子在筹备中？
对于放宽规划的批评者通常指出，城市的“待建项目”中有约70,000个住房在某个阶段；如果我们已经在建设这些，为什么还要重新规划？
然而，如《The Frisc》所报道，这一待建项目远非保证，尤其是当某些大项目占其重大部分时。
在公园梅塞德（Parkmerced）项目（提议中的5,700个新住房处于搁置状况）的一连串失败表明，项目越雄心勃勃，延误或可能不发生的方式就越多。
事实上，州政府曾拒绝了当地2023年住房要素的早期版本，因该计划过于依赖待建项目数量。“州政府已经制定了我们的一些大型项目可以计入长期住房目标的数量。”旧金山城市规划主任拉查尔·坦纳（Rachael Tanner）告诉《The Frisc》。
那么空置房屋呢？
反对上调规划的另一种论点是：释放出数以万计的空房屋。
美国人口普查局确实统计了空置单位（2021年统计约61,500个全市）。但更仔细的观察显示出统计上的错觉。
其中约三分之二的房屋要么正在出售或出租，被称为“租卖空置”，要么被列为“偶尔使用”，例如度假屋或短期租赁。
尽管有些情况似乎很浪费，但拥有多处房产并没有法律禁止。根据旧金山法律，尽管执行得当，但短期出租业主必须住在自己的单元内。
剩下的三分之一则属于灰色区域“其他空置”，这可能意味着正在遗嘱公证、正在翻修或被认定为有缺陷等。
一些批评者认为，这些可出租或出售、但尚未入住的房屋显示出房市的不景气。我们并不清楚有多少被恶意空置的房屋，但实际上这远低于65,000或40,000（另一个常被引用的数字）。
批评者的解决方案——在2022年通过的空置物业税并未有效帮助清理这一数据；该税目前被法院推延。
难道会出现大规模的驱逐和拆迁吗？
根据Neighborhoods United 的说法，他们反对新的住房计划，认为上调规划意味着“投机、拆迁和搬迁”。
必须要求数以万计的新住房意味著需要拆除小型住宅和公寓，并建造更大的单元，因为旧金山没有足够的空置或开发中的地块。
Neighborhoods United的联合创始人洛里·布鲁克（Lori Brooke）对《The Frisc》表示：“没有有意义的可负担性要求的上调规划不是进步，而是隐性的驱逐。”
正如《The Frisc》在2023年报道，对于住房要素伴随的新规则使得拆迁变得困难。旧金山还拥有全美最强的租户保护措施之一，包括免费的驱逐辩护。
然而，租户工会和反驱逐活动家表示，开发商可以通过“翻新驱逐”（renoviction）——即长期翻新设计驱逐租户，来利用这些漏洞。
对大规模拆迁恐惧的根源可追溯到20世纪种族主义的“城市更新”计划，这些计划摧毁了菲尔莫、华人街和贫民区。
此外，旧金山的租控住房库存有限：仅限1979年前建造的住房，之后的建筑根本不可能建造，这使得租户倡导者面临着缓慢的消耗战。
州和地方法律规定，如果开发商拆除租控单位，则必须在新建筑中包含同等数量的单位。
被拆迁的旧金山租户在新建筑中有优先回归的权利，尽管大多数人在等待期间会找到长期住房。
即便他们打算返回，因重建而被迁移的旧金山租户也可以从房东处获得8,000美元的安置费用，若他们是年长者、残疾人或家庭中有未成年人，则可以获得超过13,000美元的费用。（这些费用在业主自住驱逐的情况下还会更高。）
小企业并未获得相同的保护，面临的迁移风险更高。去年秋天，监督委员会为所谓的传统商家批准了一项临时保护政策；旧金山规划者承诺将在最后提案中提供更全面的措施。这些规定，加上额外的租户保护，预计将在接下来的几周或几个月中发布。
旧金山难道要变得更丑吗？
新开发项目的反对者长期以来能够以“社区特性”的影响为依据提出异议。他们可能会说这并不适合或看起来不对。
然而，情况似乎正在改变。现在，州法律禁止基于社区特性提出异议。
城市规划者必须制定客观标准，涵盖从外观细节到距离街道的退缩等所有方面。
不再有审美的动态目标。
然而，城市规划者也意识到，旧金山确实有一种特定的外观，具体取决于你转过哪个角或爬升多少山。
社区特性并不单是一个 NIMBY 策略。在州法律下，城市现在手头减少了要求特定外观的杠杆。
因此，规划部门转向“奖励”的方式。
根据规划的“地方划分”倡议——这一计划尚在完善中——如果开发商遵守某些设计规则，将加快项目审批并给予额外高度。
“通过州法律，当前可以免除设计标准，”旧金山规划者坦纳表示。“我们希望提供自己的替代方案。”
坦纳称，这一倡议是针对州的密度奖励法律的回应，这些法律授权建设者在换取更多可负担住房的条件下增加高度。
这些权衡对开发商具有吸引力，但也可能在外观上与其环境不协调。
而这项倡议将给予开发商额外的建筑层数，城市同样因此获得某种程度的控制，所有这一切都在更快的时间框架内完成。
纵使与拆迁保护措施一样，规划尚未发布新的设计激励。
未来几个月将会有大量辩论。
图片源于：https://thefrisc.com/big-changes-to-sfs-housing-rules-are-coming-up-for-fierce-debate-heres-a-faq/
