马萨诸塞州的住房成本增长速度远远超过人们的收入,造成了一个许多人感到无法逾越的财务鸿沟。
“人们的收入与房屋价格之间的差距实在是令人震惊,”麻省理工学院城市经济学与房地产的副教授阿尔伯特·赛兹(Albert Saiz)说道。
“这些数据显示,收入水平较低的工薪阶层家庭,尤其是最低工资工作者的处境并没有得到反映。”
“该州很大一部分人口无法在这里负担购房,这与正常的房地产市场运作方式是不相符的。”
经济学家通常认为,房价与收入的比例是衡量住房市场状态的可靠指标。通常情况下,房价与收入的比例为3时被视为健康的市场状态。例如,一个中位家庭年收入为10万美元,而中位房屋价格为30万美元。
但在2023年,大波士顿地区的这一比例高达6.3,根据哈佛大学住房研究中心的数据,超过了健康水平的两倍。
这种情况并不是一直如此。在1980年代,该地区的房价与收入比维持在3左右,随后在2000年代开始缓慢上升,并在2000年代初期迅速上涨。
这是自2000年代中期以来,该地区房价与收入比例达到了如此之高的水平,当时的形势与导致大衰退的房地产市场崩溃不无关系。
造成收入与房价之间日益扩大的差距的原因是该州长期以来的住房短缺问题,早在2000年代就开始加剧,几十年的建筑不足与增加的居住需求和高薪职位的快速增长产生了冲突。
不过,房价上涨的不仅仅是年度房屋建设的数量,马萨诸塞大学波士顿分校经济学副教授凯伦·霍恩(Keren Horn)指出,更在于开发商所建房屋的类型。
几十年来,开发商在波士顿郊区建造了小型、相对负担得起的“入门房”。而如今,很多新建的单户住宅则是大型的“麦克豪斯”(McMansion),许多情况下是拆除了旧的入门房而建造的。
这种趋势部分是由于土地成本的高企,尤其是在大波士顿地区,但同时也助长了房价的上涨。
“我们正在见证数十年糟糕的住房政策对我们造成的影响。”霍恩说,“住房应当对需要的人负担得起。如果当前的价格趋势持续下去,我们是无法期待有一个健康的地区的。”
如果收入能够跟上房价的上涨,住房的高价格或许不会那么严重。根据数据,从1987年到2022年,马萨诸塞州的中位收入增长约190%,而典型单户住宅的价格则接近300%的增长。
按照美国全国的标准,马萨诸塞州一向是比较昂贵的。但特别是在大波士顿地区,居民的收入普遍高于全国大部分地区。
然而,如今在这里购买典型房屋的家庭年收入大约需要217,000美元,这使得购房的途径更加狭窄。
房价与收入之间的巨大差距意味着,拥有房屋的希望已经发生了变化。过去,在收入与房价相匹配的时候,购房是工薪和中产阶级家庭可获得的财富积累途径,那时许多家庭的房屋价值实现了翻倍、三倍,甚至四倍的增长,成为年轻一代的资产。
如今,这一代年轻人面临的财富积累之路变得更加困难。这使得许多普通收入的年轻人只剩下两条选择:要么永远租房,要么离开这个州。
“我们将目睹巨大的代际差距,财富获取的机会逐渐减少。”赛兹说道。“否则,人们就会寻找离开这里的其他居所。”
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