在首次获批两年后，佛罗里达州的一项有争议的法律——《当地生活法案》（Live Local Act），旨在通过超越当地的密度限制，快速推动住房建设，这项法律即将在迈阿密-戴德县交出首个项目。
然而，这个项目并不如你所期待的那样引人瞩目。
与那些引发政治和法庭斗争的高层建筑不同，位于普林斯顿的比肯山（Beacon Hill）项目规模适中，计划建设三层的花园式建筑，总共112套租赁公寓，全部面向中产阶级收入人群。
其开发商马修·马丁内斯（Matthew Martinez）和大卫·罗森斯坦（David Rothenstein）表示，价值2000万美元的比肯山普林斯顿项目可能为《当地生活法案》的执行提供一个样本，该法案原本是为了在城市地区扩展“劳动力”住房的供应，而这些地区因成本激增已使许多中等收入工人无法承担租金。
他们表示，这一项目位于南公路（South Dixie Highway），靠近霍姆斯特德（Homestead），是该县首个完全在《当地生活法案》下构思、设计和获批的项目并准备动工的案例。
与众多尚未落地的其他提案不同，他们的开发计划并没有试图在《当地生活法案》下扩大规模，也没有设立市场价公寓，而是保持了相对低廉的成本，采用简单的低层设计。
通过专注于《当地生活法案》的慷慨税收减免和其他激励措施，他们认为在保持合理回报的同时依然能保持租金的相对可负担性。
该项目为私人融资。
马丁内斯表示：“我们在比肯山所做的，就是为中间缺失的劳动力群体创造和开发可负担的住房，以符合立法的精神。
我们希望为那些让我们的社区运转和功能正常的人提供良好、安全且经济实惠的住房。”
罗森斯坦补充道：“我们正在为这一巨大需求做出一点贡献。我们正在用其本来的目的进行开发，即增加劳动力住房，而不是市场价住房。”
比肯山普林斯顿项目于6月6日举行了开工仪式。开发商预计到明年年底完工，单卧室公寓的月租范围为1700至1900美元，双卧室公寓的租金则在2100至2300美元之间。合格租户的收入必须限制在县中位家庭收入的120%以下，约为95000美元。
然而，开发商和一些《当地生活法案》的支持者警告不要期望会有大量项目涌现，至少目前尚无明显迹象。
《当地生活法案》最初于2023年获得佛罗里达州立法机构批准，允许混合用途项目在商业和工业地区超越当地的密度和高度限制，只要开发商将40%的住宅单元用于劳动力住房。
根据《当地生活法案》的规定，由佛罗里达州迈阿密的共和党众议员维基·洛佩兹（Vicki Lopez）等人推动，市政和县政府有义务在无公共听证会或审查的情况下批准符合条件的提案。
这一法律获得了压倒性的两党支持，还为开发商提供了重大财产税和影响费用的减免，同时在10年内为住房开发预留了数百万美元的州资金——这些诱人的条款并未得到与法律中颁布的区划优先权措施相同的关注。
其初衷是允许开发商在提供财务支持来平衡低租金劳动力租户的情况下，通过更大的高度和密度建造更有利可图的市场价公寓。
支持者表示，他们预计该法律将迅速导致低至中层建筑的发展，高度约为八层，因为建筑成本和复杂性在这一高度上显著上升，这可能使得高层的《当地生活法案》提案难以融资，并在获得建筑许可证时变得缓慢。
与此相反，该法律迄今为止更显著地导致了一些批评者所称的南佛罗里达州开发商的投机热潮，他们急于提出复杂的摩天大楼项目，项目中有数百套市场价甚至豪华公寓，以及所需的劳动力单元。
在许多情况下，这些大楼的设想将远远超出各市之前允许的高度和密度，从好莱坞（Hollywood）到多瑞尔（Doral）、巴尔港（Bal Harbour）和迈阿密海滩（Miami Beach）等地引发了居民的强烈反对，并引发了高调的法律斗争。
今年早些时候，对《当地生活法案》的最新修订，旨在推动项目进展，也可能导致迈阿密海滩一些历史建筑的拆除，包括著名的装饰艺术建筑。
支持者指出，劳动力住房的需求在整个州的确很迫切，但一些持怀疑态度的人则表示，《当地生活法案》的区划和财务措施为开发商提供了过大的利益，而没有给该县的住房危机提供相应的缓解，这场危机集中在无法负担劳动力租金的低收入家庭身上，并使社区背负未规划的交通和其他基础设施影响和成本。
根据迈阿密市民住房计划（Miami Homes for All）研究与倡导组织的执行董事安妮·洛德（Annie Lord）所述，迈阿密-戴德县的劳动力住房短缺约为17000个单位，而低收入住房（家庭收入低于中位数的80%）的缺口则达90000个单位。
她表示：“你所获得的交换条件，与那五对一的可买房缺口相比完全微不足道。”
尽管一些高层、高密度项目已获批，但至今没有一个开始建设或宣布动工。
地方对《当地生活法案》的抵制
或许最引人注目的案例是一项备受争议的提议，来自于位于珊瑚路（Coral Way）和珊瑚门（Coral Gate）低密度社区交界处的一个即将关闭的西尔斯（Sears）商店的业主，该提案遭到周边居民的强烈反对。
开发商的计划在已经交通拥堵的道格拉斯路（Douglas Road）和珊瑚路的交叉口建设三个八层建筑，提供1050个公寓。
今年5月，在遵循《当地生活法案》的规定后，迈阿密市在没有听证会或公众发表意见机会的情况下批准了该项目，拥有人拉纳安·卡兹（Ranaan Katz），曾是迈阿密热火队的创始合伙人之一，迅速将这块地的所有权挂牌出售，预计价值超过1亿美元。
而迈阿密-戴德税务评估官的官方网站将该物业的市场价值定为3770万美元。
MIAMI的土地使用法律专家哈维尔·阿维诺（Javier Avino）表示，随着开发商意识到根据法律进行大规模建设可能不切实际，尤其是在高利率和土地、保险及建筑成本不断上涨的情况下，市场正在经历一场重大震荡。
阿维诺是比尔津·森伯格（Bilzin Sumberg）的一名前合伙人和土地使用律师。
他指出，迄今为止《当地生活法案》的主要受益者是那些早已在开发或建设中但因成本上升而遇到困难的可负担住房项目。
几项项目获得了佛罗里达住房融资公司（Florida Housing Finance Corporation）提供的低利率贷款，以便完成建设。
比尔津的客户之一塞姆鲍尔开发公司的拉古纳花园（Laguna Gardens）项目在迈阿密花园（Miami Gardens）完成，该项目在建设完成之前完全重新调整，将其341个单元的收入限制符合《当地生活法案》的标准并符合其税收和财政激励要求。
阿维诺表示，相关主题的进展仍有一些提案在相关法规中有相应的进展，这些提案由大型相关集团的廉价住房部门相关开发推进，借助《当地生活法案》获得的区划提升进行开发。然而，这些提案有在公有土地上进行开发的优势，结合了公开招标县住房机构的大额节省，这是大多数私营项目所不具备的。
“总会有一些人试图获取最高最好的用途，而没有真正承诺进行开发，”阿维诺说。“现实是，我们看到的进展实际上是那些为财务上提供足够激励的项目。这不会一蹴而就，也不会让开发单位从100个单元一口气增加到1000个单元。如果要做扩张，则会产生一系列其他问题，最终导致成本失控。
“2023年，我们看到许多探索，然而现在我们却看到一种平衡的过程。即使是一些开发方认识到这样做没有意义。”
税收和影响费用的减免
比肯山的开发商表示，他们发现《当地生活法案》的有用之处并不在于其区域条例的减免，而在于税收和其他财政激励。
比肯山由于其最开始于波士顿创办后移至南佛罗里达，已有丰富的可负担住房建设经验，包括联邦补贴的第8条房屋（Section 8 housing），该房屋由政府为低收入家庭和个人支付一部分租金。
然而，比肯山的负责人表示，《当地生活法案》的激励措施使公司能够将其模式转向劳动力住房。
《当地生活法案》的财务福利包括一旦开发占用后，财产税可有75%至100%的减免，具体取决于租户的收入。要符合资格，项目必须至少有70个劳动力单元。同时，影响费用对此类政府的减免可高达80%。另外，对于每个劳动力单元，建筑材料销售税可获得5000美元的减免。
“我听到一些市场开发商告诉我，《当地生活法案》的最大好处最终将是税收减免，”安妮·洛德表示。
但洛德警告说，即使是税收减免也未能证明是灵丹妙药，因为银行和其他借款机构通常对以这些减免为基础的融资持谨慎态度，这些减免在项目完成后才能获批，可能需要不定期的重新认证，这也是《当地生活法案）扩大规模的一个主要障碍。
依靠这些减免，比肯山于2024年以255万美元的现金购买了2.6英亩的地块，并设计了一个符合混合用途区划的劳动力项目，早在几年前，县政府就已制订相关计划以城市化未划入管辖范围的普林斯顿地区，普林斯顿曾是亨利·弗拉格勒（Henry Flagler）佛罗里达东海岸铁路的一个农村停靠站。
这个地区受到1992年安德鲁飓风的重创，并失去了周边的农业，普林斯顿曾被一些长期居民称为“死区”（Dead Zone），这是南公路沿线一个社会和经济严重萧条的地带，靠近霍姆斯特德。
但如今，这一情况正在迅速改变。
寻找更便宜和可用土地作为住房建设地的开发商们将目光投向南公路走廊，正值迈阿密-戴德县准备开启新的快速公交南达德（South Dade TransitWay），这条线路取代了旧的公交线路，占据了原始的弗拉格勒铁路线路。
马丁内斯表示：“我们认为这是一个出色的居住区域。”
为了鼓励沿着这条长达20英里的TransitWay建设住房，设有14个站点的快车巴士在高峰时段拥有绿灯信号，县政府已采取特殊的区划政策，允许更高的高度和密度，吸引了数十个新公寓项目前来。
这也意味着市场价和劳动力住房项目因一个复杂的公式而获得补贴，该公式依赖于联邦税收抵免和州内低成本融资。
比肯山项目距离TransitWay车站仅一个半街区，但开发商表示并未寻求在县的快速交通区规则下进行区域重划，这些规则为其SMART走廊提供了更大的密度灵活性，以换取公共利益，例如包括劳动力住房。
马丁内斯表示，他发现《当地生活法案》的财政激励和加快规划审查比传统的劳动力住房方案更具优势。
他指出，这种加快的审批流程可以为开发商节省数月甚至数年的时间，但他也警告说，县政府还是用了整整一年才发出所有必要的许可证。
马丁内斯和罗森斯坦表示，“没有《当地生活法案》，我们无法在经济上实现金融回报。税收的减免使这个项目变得可行。”
这一方法的成功使得他们现在正在南佛罗里达规划1750个新的劳动力公寓。
所有公寓都将建成类似于普林斯顿开发的花园式建筑和规模。开发商表示，这种方式是生产劳动力住房的最有效和最经济的方式。他们已经开始在迈阿密花园的另外一个项目工作。
但他们警告称，尽管如此，市场上也不宜期待会有大量《当地生活法案》公寓投入市场，建筑和其他许可证的办理仍需时间。
马丁内斯表示：“由于需要处理如此多的许可证，供应仍然需要时间。”
图片源于：https://www.tampabay.com/news/florida/2025/06/16/florida-live-local-act-development-construction/
