去年，华盛顿特区在探访通过《租户优先购买法》（TOPA）成功改善住房的建筑后，华盛顿特区全区议员罗伯特·怀特对这一长期存在的法律表示乐观。
他在2024年2月对《Informer》表示：“显然，这项工具在不同地区成功地维护和生产了居民的可负担住房。”
他还表示，计划在未来几个月内探索如何加强TOPA，以使其同时惠及居民并增加可负担住房。
然而到了今年四月，当怀特站在一群房东面前时，他的态度发生了180度转变。
作为华盛顿特区住房委员会的主席以及前（可能未来会再次）市长候选人，怀特与该团体对TOPA的长期反对意见进行了对齐。
自1980年立法以来，《租户优先购买法》赋予租户在房东决定出售其建筑时的优先购买权，或更普遍言之，赋予他们将这一权利转让给其他方的能力。
这部法律自实施以来一直是许多华盛顿特区房东的心腹大患，而现在似乎出现了削弱这项法规的动力，部分原因是有着道听途说的说法称TOPA会妨碍多户住宅建设的投资。
市长穆里尔·鲍泽的《邻居、租户和房东的再平衡期望法案》（RENTAL）将取消大范围市场房和低收入租户的TOPA权利。
这还将免除包括新有限合伙人在内的所有权转移，但这是一些房东在不通知租户的情况下进行利润操作的手法。
在与房东会面时，怀特表示，TOPA是“影响华盛顿特区住房投资的最大问题”，并认为鲍泽的法案没有做得足够。他提倡对所有新建设或重大翻修项目进行长达15年的全面豁免。
怀特说，华盛顿特区发布的多户住宅许可证数为十多年来最低。他表示：“问题并不仅仅在于大型开发商和房东，还有像华盛顿住房保护协会、亚马逊住房这样的团体，他们在周围开展更为可负担的住房交易，而在华盛顿特区却不见成效。”
但租户权益倡导者对此表示强烈反对，他们警告说，推动这些具有“模糊豁免”的法案是“鲁莽的”。
他们普遍认为，拟议的改革基于道听途说的数据和“存在缺陷且危险”的假设，并将大幅破坏租户权利。
即便是亚马逊也对怀特的一些主张提出质疑。
亚马逊发言人玛吉·西冯告诉《City Paper》，这家零售巨头的住房公平基金已在华盛顿特区资助了超过3000个单位（在全国首都地区总共创造或保护了9500个单位）。
亚马逊最近于四月向肖区的一个90单位可负担住房项目提供了1160万美元贷款。
在与房东的会议结束时，怀特讨论了他希望快速推动提案通过立法程序的目标。
他说：“等我们得到市长的预算，我会提议一个听证会的日期。如果他们说‘不’，我会回来告诉你们，‘我需要你们的帮助来游说，确保我们能得到一个听证会。’不过，我希望这项法案在我们休会之前能够通过。”
小型多户房东协会的创始人迪恩·亨特热切回应：“我们感谢您提前通知我们。我们已经做好准备。”
当《City Paper》要求怀特用于支持TOPA修正提案的数据时，他的办公室提供了三项关键来源：一篇来自Bisnow的文章、华盛顿DC经济合作伙伴关系的报告，以及来自华府政策中心2025年的报告。
这些材料都描绘了投资者的不确定性以及新建设骤减79%的现象。
怀特对房东们表示：“有些人把计划的神圣性置于实际需要帮助的人的之上。”
“如果我们看数据，这些对TOPA的变更不会对那些使用TOPA的人造成伤害。反而会帮到他们。”
WDCEP报告的共同作者威尔·里奇承认，该报告并没有将新建设下降与TOPA直接关联起来。
里奇在一封邮件中表示：“业界普遍认为，在华盛顿特区，出售建筑的时间相比于弗吉尼亚州或马里兰州更长，这与TOPA有关。”
然而，这份报告并未说明TOPA就是建设量下降的原因。
华府政策中心的报告基于住房记录、销售数据、租户协会成立情况及对13位“关键利益相关者”的访谈得出的分析。
即便如此，该报告也承认，由于缺乏可靠数据，评估TOPA的有效性带来了显著挑战。然而，该报告总结认为，TOPA在小型老旧限租建筑上效果显著，但由于延期、成本增加和诉讼风险的影响，抑制了新型大型多户住宅的投资。
华府政策中心的报告在一定程度上得到了开发者圆桌会议的支持，这个非官方的开发者倡导团体长期支持着该报告的结论和建议。
一份2023年关于华盛顿特区“复苏计划”的草案分享给《City Paper》，其中包含了来自华盛顿特区建筑行业协会政策与战略事务副总裁埃里卡·瓦德林顿和开发者圆桌会议前任主席、DCBIA前任主席理查德·莱克的意见。
该草案主张，将新建筑及拥有可负担房屋法规的建筑“错误地纳入”或“卷入”TOPA程序中。
DCBIA首席执行官兼前华府政策中心主任利兹·德巴罗斯也提倡根据建筑类型来针对TOPA，指出“40%的转让税收入来自新建建筑，而TOPA交易中仅有5%涉及这些建筑。”
接受华盛顿特区政策中心报告采访的利益相关者包括房屋提供者、投资者、经纪商、律师及产权代理，且据华府政策中心的政策与研究主任艾米莉亚·卡尔马表示，报告没有采访到任何租户权益倡导者。
卡尔马在邮件中对《City Paper》表示，13名受访者被问及“他们是否因TOPA而不投资华盛顿特区”，他们的回复支持TOPA使投资者退出华盛顿特区的结论。
尽管声称开发商在华盛顿特区减小投资的说法依然得到支持，但报告结果也为理解带来了另一种可能性：一些开发商仅仅无法在华盛顿特区的市场上竞争。
“我们与之交谈的一些可负担开发商表示，他们无法匹配市场价承诺，尤其是租户所作的现金承诺，”卡尔马通过邮件表示。
然而，住房律师埃里克·罗姆表示，这些现金买断提议“与TOPA几乎没有关系”，他在最近的议会听证会上证实，这些付款主要涉及诱导租户在翻新期间搬离——这一行为在TOPA之外也会发生。
怀特办公室提供给《City Paper》的数据中缺少了2023年由联盟资助的报告。（他的办公室没有回应关于为何该研究未被列为数据来源的问题。）
联盟的报告发现，TOPA在保护可负担住房和赋权租户方面非常成功，其中包括保护了超过16000个可负担住房单位和成立了超过425个租户协会。
研究人员通过公共报告、住房和社区发展部的内部数据库及联盟合作伙伴的记录，编制了2006年至2020年TOPA交易的数据库。
他们还收集了关于物业、销售、资金和可负担性法规的定量数据。该报告还来自与开发商、租户和在TOPA工作中有经验的法律服务提供者进行的45次访谈。
该研究建议增加和扩展对租户的资金机会、加强租户权利、清理不良行为者、改善信息获取和数据收集的可及性，并成立一个TOPA改善工作组。
“数据集极其全面，并且压倒性地支持TOPA作为一个非常有效的权利，满足法律的目标，”声誉卓著的可负担住房研究者、该研究的贡献者凯瑟琳·霍威尔表示。
霍威尔指出，虽然一些高知名度的个人可能对TOPA有负面体验，但基于少数道听途说的经历做出政策决策是有问题的。
“这些开发商没有人会在没有良好数据的情况下做出决定，因此我们不能仅仅基于少数人的经历来做决定，”她说。“在良好的政策制定中，没有人会根据几个人的经历来做出这样的决定。”
在5月底，也就是怀特与房东群体见面一个月后，他进行了马拉松式的13小时听证会，涵盖了包括鲍泽提议的TOPA变化在内的一系列法案。
具体来说，市长希望对获取已有可负担性法规的建筑和在过去25年内新建或重大翻修的市场价建筑进行豁免。
然而，基于该法案的起草方式，房东如何能证明其建筑符合豁免资格存在显著混淆。
华盛顿特区第一选区委员会委员布赖恩娜·纳杜也提出了一项与之相竞争的法案，该法案呼吁对新建建筑提供三年的豁免，并寻求增加契约要求的租户保护，尤其是进一步增强对不良行为者的问责制度和透明度门。
在听证会上，开发商们辩称，TOPA带来了过度的延误、成本和法律不确定性，这妨碍了投资并阻碍了新建筑和老建筑的保护。他们认为TOPA的不确定性导致投资者寻求华盛顿特区以外的更可预测市场。
霍威尔观察到，“那些谈论的主题与1980年TOPA首次实施时非常相似”。
她指出，更广泛的可负担住房建设的威胁在于，华盛顿特区已经达到了债券上限，即联邦限制各州或地方政府所能发行的某些免税债券总额。
当华盛顿特区在2023年到达其上限后，依赖这些债券以获取关键的4%低收入住房税收抵免的可负担开发商将无法获得融资。
缺乏联邦资金“使许多原本即将开工的可负担住房项目突然陷入停滞”，根据华盛顿可持续增长联盟政策主任谢丽尔·科特表示。
科特在去年提交给怀特委员会的书面证词中写道：“我们都应对截至2023年8月，几乎没有新租赁住房项目得到融资这一现象感到震惊。”
“而现在许多我们及数千名华盛顿特区居民和租户协会争取过的可负担住房项目要么被出售，要么流产，或停滞不前。”
索默赛特发展公司的负责人詹姆斯·坎贝尔表示，尽管债券危机对可负担住房建设产生了灾难性影响，但TOPA没有任何关系。
坎贝尔表示，他最近与TOPA的经历将被视为华府政策报告中消极的结果，但他并不认为因为开发商失去了交易，租户就应该放弃TOPA权利。
他说：“租户有权根据自己的最佳利益来做出选择。”
坎贝尔的公司失去了对城市村的所有权，该物业在其拥有超过两年后，租户选择将其TOPA权利转让给另一位开发商。（索默赛特计划在新的所有权结构下扩展该物业，这触发了租户的TOPA权利。）
坎贝尔认为有必要进行一些TOPA的改革，以便吸引私人投资回流到华盛顿特区。
不过，他相信投资者退出华盛顿特区并不是因为法律本身，而是因为在疫情期间TOPA的暂停，临时暂停了租户行使权利的法律时限。
立法者为了保护租户，意在使其不因无法组织或确保融资而失去权利。
但这一暂停延续到了2022年，“直接杀死了那些华尔街资金和私人投资基金的胃口，通常让他们想起五到七年的生命周期。”
坎贝尔表示，华盛顿特区缺乏政府资金促使索默赛特战略性地，并且希望暂时转向马里兰州，在那里，税收免税债券、4%税收抵免、能源资金和慈善支持使交易变得可行。
尽管怀特与华府政策中心的报告最小化了这些拟议修正案对租户的影响，但鲍泽法案中对于一栋建筑如何符合25年豁免资格的模糊与流动性让一些住房倡导者担忧，认为这将完全抹去TOPA的保护。
在听证会结束时，甚至一些委员会成员也感到困惑。
华盛顿特区第三选区委员马修·弗鲁敏对房东可能想通过提高租金来申请“市场价”豁免而表示担忧。
当他询问住房与社区发展部主任科琳·格林，管理层如何判断一栋建筑是否符合市场价，从而免于TOPA时，她未能提供明确的答案。
“我不认为有一条路径可以达到这个要求，”她说。
弗鲁敏对此并不满意，并表示希望能收到更清晰的书面解释。“我现在比今日早些时候更困惑。”
图片源于：washingtoncitypaper
