图片源于：https://austin.towers.net/in-austin-more-housing-doesnt-scare-people-quite-like-it-used-to/
奥斯汀市委员会通过土地用途变更计划
奥斯汀市议会上周通过的变革性土地用途变更并非空穴来风，尽管仅在短短几年前，采用这些变更的可能性就像是疯狂的幻想。面对不断上涨的住房成本，奥斯汀当地人对人口密度和分区改革态度的迅速变化更有意义——到2020年，即使是收入相对较高的人也开始受到当地短缺的影响，其中包括城市雇员和当地媒体成员。在一个大约55％的居民是租户的城市中，对诸如 “为什么在奥斯汀这么多地方建造公寓是非法的” 之类的问题缺乏令人信服的解释，这导致许多人第一次关心无聊的旧土地使用政治。
上周批准的一揽子改革计划中的 “三巨头” 首先是HOME Initiative引人注目地将该市的最低占地面积从每套单户住宅的5,750平方英尺减少到更城市化的1,800平方英尺，这使密度更高的社区更接近穆勒的小地块，并使许多现有房主能够在自己的土地上建造更多单元。第二个更微妙的变化是该市住宅兼容性规则的调整，该规则此前限制了位于单户住宅540英尺以内的公寓和其他建筑物的高度——正如其他人指出的那样，这相当于1.5个足球场的长度，与同行城市的规定相比，这是一个极其严格的 “力场”，据市政工作人员估计，将压制约64,000套住房。新的全市法规将把兼容区域缩小到更合理的75英尺。
第三项变更建立了该市新的ETOD分区或 “公平的交通导向型开发”，旨在激励距离Project Connect计划火车站半英里范围内的住宅密度和经济适用房。该计划与该市以前的垂直混合用途分区激励措施没什么不同，将允许奖励区内的非单户住宅建造高达120英尺的混合用途多户住宅项目，前提是开发商以收入占家庭收入中位数50％的收入者负担得起的费率提供12％的住宅单元，即小额信贷机构60％的单元的15％。花点时间深入研究这份地块地图草稿，市政工作人员建议使用ETOD叠加层，你会看到它在北方大学、面向北拉马尔大道的中心社区、市中心的 “律师区” 等地区的巨大增长潜力。
即使是故意努力跟上这些变化的步伐的人，我们也很难全神贯注于这些变化的潜力。但是哪一个是最重要的？根据我们在城市内外的超级机密消息来源，真正具有变革性的政策调整是调整全市范围的兼容性法规——HOME最小地块变更的开发潜力受到了45％的不可渗透覆盖率上限的限制，而由于Project Connect面临严重的法律挑战，ETOD分区感觉不稳定。从长远来看，它们都会有所帮助，但是以前由于距离单户住宅很远而受到高度限制的项目的即时住房收益要简单得多，直接的好处要简单得多。
试图弄清楚哪种政策变化将产生最直接的效果，这凸显了该市住房状况的真实教训。面对该市真正前所未有的土地使用改革，许多城市倡导者不想过多地详述住房状况，这是可以理解的。硬道理是，多年的无所作为所造成的损害已经造成。对于许多面临住房短缺的奥斯汀人来说，这些变化所释放的密度和可负担性为时已晚了好几年，无法使他们免于流离失所。具有讽刺意味的是，多年来为保持奥斯汀不变而坚持不懈的努力已经改变了这座城市的面貌，阻止了这么多好人在这里谋生。即使是这些最新的改革也可能被逆转，因为该市的老警卫队提起了一个又一个的诉讼，希望最后一次爬上阶梯。但是，无论无所事事的人群为恢复20世纪80年代而奋斗多么艰难，很明显，奥斯汀的情况发生了变化——如今，在更少的土地上建造更多房屋的想法并没有让人们感到恐惧。
