图片源于：https://www.chicagotribune.com/2024/09/05/cook-county-assessor-says-downtown-doom-loop-fears-overblown/
库克县评估官弗里茨·凯吉在星期四的芝加哥市俱乐部演讲中，针对人们对“末日循环”以及上涨税单的担忧进行了澄清，他表示对商业地产估值下跌导致的市中心房产价值持续下滑的担忧被夸大了。
“高端办公楼的情况还不错，”他在午餐系列活动中说道。“优质建筑的租金保持稳健，估值和入住率也保持良好。”
末日循环理论认为，当大型商业建筑的物业估值降低时，会增加家庭主人的税负，导致居民流失。随着留下来的人减少，留下的居民不得不承担更多的税收负担，从而推进了更多人的外流，推动房主及企业的流失，加剧了投资减少和经济衰退。
这些担忧是由2024年上半年市中心办公楼持续创下的空置率历史新高，以及一波市中心的止赎潮所引发的。凯吉的办公室尚未发布新的市中心评估结果。然而，他表示，他更担心的是“其他人对此的担忧”，并预测最坏的情况“不会在芝加哥上演。”
物业税是一种零和游戏。一个纳税人支付较少，其他人就必须填补差额。在芝加哥的情况下，市中心办公楼通常承担着城市价值和税负的很大一部分。当大型建筑价值下跌时，这通常意味着家庭将面临更多的税收压力。
然而，凯吉辩称，环路区域的办公楼（包括福尔顿市场和近北区）的物业税基数比人们假设的要小，仅占芝加哥税基的20%，而不是一些人猜测的40%或50%。
凯吉指出，由于远程办公趋势，较低端的办公楼正经历更大幅度的价值下降。但是，这些低端物业占芝加哥税基的比例“不到5%”。他表示，“危险没有你想象中那么大。”
然而，最近建成或翻新的摩天大楼表现良好，来自商业房地产公司Savills的最新报告显示。
此外，环路地区还具有内置的减震器：税收增量融资区（TIF）。一些该市最大的建筑（包括威利斯塔）位于TIF内。如果它们的价值下降，这不会影响城市整体的税基，只会影响每个TIF的基金余额。
尽管如此，许多芝加哥的房主已经对新的估值感到震惊。凯吉设定的中位数单户住宅估值在多个芝加哥城镇中增长了16%-19%。
凯吉表示：“过去三年是库克县和芝加哥过去20年中房价最强劲的三年。”
“人们仍在适应这种变化。”这种调整导致南郊今年的物业税创纪录上涨，而北郊则在前一年出现这样的情况。凯吉对该县的复审委员会表示了一些不满，因为他们对商业物业所有者的减税给予了批准，导致家庭房主支付更多。
凯吉表示，他正在起草立法，以向那些在账单上遭遇大幅上涨的低收入居民提供救济。然而，凯吉不指望在明年春季之前将该立法提交给州立法者。他也没有确定为此提供资金的来源。
凯吉在市俱乐部的演讲是在《芝加哥论坛报》和伊利诺伊州解答项目（Illinois Answers Project）上个月的调查之后进行的，该调查发现他的办公室错误分类了全县数百处物业，未能捕捉到新建和重大改建的房屋和企业。
他的办公室承诺将审核旧许可证，并在新许可证到来时重新调整其内部工作流程。在首次公开回答有关这些承诺的问题时，凯吉没有提供太多细节，表示办公室“始终在寻找改进我们寻找许可证的方式。”
