图片源于：https://www.chicagotribune.com/2024/09/18/the-feds-interest-rate-cut-could-jump-start-residential-development-in-downtown-chicago-we-need-to-have-cranes-in-the-sky/
美联储于周三宣布自疫情以来首次降息，这一举措使房地产开发商表示，这可能将最终帮助推动芝加哥市中心新公寓综合体的建设，天际线将再度被起重机点缀。
成千上万的居民希望搬到市中心，特别是希望搬入富有便利设施的西环地区，如富尔顿市场，开发商们一直渴望开工新的项目，但由于美联储自2022年以来开始加息，一些提案变得过于昂贵。
“我们需要天上的起重机，”Farpoint Development的创始合伙人Regina Stilp说，该公司计划在布朗兹维尔的迈克尔·里斯医院（Michael Reese Hospital）旧址上建设一个700万平方英尺的创新中心。
她补充道：”我们有一个（富尔顿市场）的多户住宅项目，但无法动工，建设成本太高。”
美联储主席杰罗姆·鲍威尔表示，联邦公开市场委员会成员决定将目标利率范围下调50个基点至4.75%至5%，在疲软的就业增长数字与降温的通胀数据显示美国经济可能陷入衰退的情况下，这一强有力的举措显得尤为重要。
“这开始在一个极其积极的方向上推动，”位于芝加哥的豪华生活公寓开发和管理公司创始人阿龙·加尔文（Aaron Galvin）说。
降息可以通过降低借款成本来刺激经济，帮助消费者购买新车和住房。
降低利率对于建筑商获得通常需要的施工贷款也更为可负担，这些贷款是为新摩天大楼提供资金的基础。
鲍威尔补充道：“自上次会议（七月份）以来，我们得到了大量数据.
“我们得出的结论是，这是对经济和我们所服务的人民来说正确的事情。
我们会根据情况快慢调整，我们将逐次会议进行讨论。委员会没有急于采取行动的感觉。”
但是，实质性的降息仍然是美联储的一个信号，银行率的高级经济分析师马克·哈密克（Mark Hamrick）表示。
“这是未来可能出现的重大发展的第一步，”他说。
哈密克补充说，美联储肩负着来自国会的双重任务，即控制通胀，同时促进最大限度的就业，如果价格以缓慢的速率持续上升，且经济未过热，鲍威尔可能会提倡进一步降息。
“很多都取决于宏观经济的表现，”哈密克说。
“但我们需要意识到，基准利率将大约下降200个基点。”
这可能会引发复苏，万国公司（Trammell Crow）中西部商业部门的高级副主任玛丽·博伊默勒（Mary Boehmler）说，她在2022年为位于富尔顿市场的弗洛拉公寓（Flora Apartments）完成了融资，就在利率上升之前，开发商们感受到了新开发项目的压力。
“我们已经跟踪到过去12到18个月中新开工建设的显著减缓，这是由于借款成本的上升，但并不一定是由于市场需求的减少，尤其是在住宅部门，”她表示。
希望新工作的大量建筑工人不应过于兴奋。
周三的举措是必要的，但降息将需要时间在新交易中产生效果。
“它会让人们稍微兴奋一些，一些交易会达成，尽管我认为这不会引发海啸，”史密斯·甘布雷尔·拉塞尔（Smith, Gambrell & Russell）的合伙人理查德·特劳布（Richard Traub）说道。
“很多人仍然在观望。”
斯蒂尔普表示，芝加哥的开发商面临几个大问题，包括高物业税、高建设材料和劳动力成本以及资本成本。
降息仅能帮助最后一项，但这应能吸引投资者重新开始关注芝加哥的开发项目。
“自COVID以来，我们一直在与许多因素作斗争，”她说。
“我们热爱芝加哥，但要让投资者涌入芝加哥，你必须为每一美元而战。”
美联储在COVID-19冲击经济后将利率降至接近零。
便宜的资金帮助推动了芝加哥市中心公寓的繁荣，增加了成千上万的新单位，并将西环的富尔顿市场等老旧工业区转变为现代化的住宅社区。
但当2022年初，乌克兰战争导致通货膨胀飙升，供应链阻塞时，推高至2023年7月的5.5%，达到20多年来的最高点。
自2022年以来，芝加哥计划委员会已经批准了几十个新的公寓项目。
但是，随后的加息压制了许多金融交易的发生，2025年有望完成的单位数量达到了历史低点。
根据英特格房地产资源公司（Integra Realty Resources）高级董事总经理罗恩·德维斯（Ron DeVries）的说法，开发商在2023年完成了约2900个市中心公寓，而今年有约3600个即将完工，但这些项目背后的金融交易多是在联邦开始应对飙升的通胀之前安排好的。
明年将增加大约500个新单位，2026年有望完成的单位数将达到1500个，均低于市中心每年几千个的历史平均水平。
“整个管道正在干涸，这都与过去18个月资本市场的变化有关，”他说。
近95%的市中心公寓已出租，这表明，靠近环路的办公室工作岗位以及附近餐饮、海滨设施和娱乐场所仍然受到欢迎，德维斯表示。
与一些阳光带城市的开发商（例如奥斯丁和凤凰城）不同，芝加哥建设者在繁荣时并没有过度饱和市场。
随着利率的逐步下降，富尔顿市场的开发将特别活跃。
“城市正在经历重新想象，如果最终我们得到250个基点的降息，富尔顿市场将非常活跃，”特劳布说。
“有很多开发商迫切希望留下自己的印记，只需等待宏观经济因素的配合。”
富尔顿市场的项目包括Vista Property在摩根街（Morgan Street）上的一项4.48亿美元提案，计划在基尼齐街（Kinzie Street）和Metra铁轨之间增加三栋高达1450个单位的塔楼。
计划委员会还批准了375 N. 摩根街，由Latsko Interests和JDL Development公司提出的一栋43层塔楼。
降息并不会像魔法一样行事，德维斯说道。
住宅开发商将更容易获得购买新开发用地和开工建设项目所需的贷款，但银行可能仍会要求建筑商投入更多资金到新开发中。
在疫情之前，银行愿意贷款覆盖70%至75%的成本，但现在只愿意覆盖60%，这对成本数亿美元的项目来说是巨大差距，他补充道。
部分问题在于许多办公物业仍存在巨大空置，部分贷款人看到自己的办公贷款变坏。
“真正的问题是，银行将会怎么做？”德维斯说。
芝加哥-Capri Capital Partners首席执行官昆廷·普里莫（Quintin Primo）表示，尽管其对住宅市场的影响，但复兴其他类型房地产将需要更长时间。
“总体而言，既然房地产是一个资本密集型的行业，债务对于现有和新开发至关重要，整体降低利率将对市场产生积极影响，”他说。
“但我认为，我们在一些房地产市场领域（如办公和零售）之前，仍然有一段时间不见复苏。”
开发商斯特林湾（Sterling Bay）预计活动会大大增加，收购负责人瑞安·沃尔什（Ryan Walsh）表示。
该公司在其开发管道中拥有大约10,000个公寓，包括6,000至7,000个位于芝加哥地区。
尽管所有这些项目的批准和启动都需要好几年，但他现在预计，投资者在查看潜在的房地产项目时将表现出更多的热情。
“你会看到五个团队竞标一个地点，而不是两个，”他说。
“我们过去一年一直在为这个时刻做好准备。”
