图片源于：https://atlantaciviccircle.org/2024/11/18/gulch-deal-shortchanged-atlanta-affordable-housing/
亚特兰大市民圈上个月报道称，千年场公司决定不在其位于市中心“矿坑”开发项目的304个公寓塔楼“The Mitchell”中提供61个经济适用房单元。
相反，千年场选择向亚特兰大市支付约800万美元——每个单元约13.2万美元——作为所谓的“替代费用”，这是根据其与市政府的开发协议和城市的包括性分区指南的规定。这一问题在于，这笔款项存入由市政府管理的新住房信托基金，而远不足以在其他地方创造61个经济适用房。
由于亚特兰大规划部未能每年更新包括性区域的替代费用，以反映建筑成本和其他市场因素，市政府似乎又错过了至少300万美元的收入，这本该能够支持其他地方交付经济适用房。
提供经济适用房是亚特兰大市向千年场的业主、加利福尼亚开发商CIM集团提供高达19亿美元房地产税激励回扣计划的条件之一。作为回报，CIM集团承诺在该地区的20%住房单元对收入低于区域中位收入80%的租客提供负担得起的住房，并获得为期20年的房地产税减免以及在千年场地点收取城市和州销售税的30年期限。
但当千年场在去年底开出8046205美元的支票支付替代费用，而不是在“The Mitchell”提供61个经济适用单元时，市政府收取的每个单元费用远低于在其他地方建房的成本。
市政府仅对每个经济适用单元收取131905美元的费用——这是西区包括性区域的替代费用——因为市规划部门根据亚特兰大在2017年创建的第一个包括性区域计算了费用金额。自那时起，数字没有更新。
如果市政府考虑到全国建筑成本上升和其他市场变量，就可能对千年场收取至少40%更高的费用——即每个单元约196000美元。这样，61个单元的费用总计将达到1176万美元——比市政府实际收取的金额多出370万美元。
乔治亚州立大学城市研究教授丹·伊默格拉克表示，向公司收取132000美元的每个经济适用单元费用“可能是太低的替代费用，即便在合同最初签署时（2018年）。”
“那时的每单元建筑成本可能只有一半——甚至更低，这给了千年场选择替代方案的内在激励，”他在一封电子邮件中告诉亚特兰大市民圈。“如今，经过大约五年，考虑到COVID时代的成本上涨，适当的每单元替代费用可能超过400000美元，甚至更多。”
如果真是这样，市政府就可以对千年场收取2440万美元的61个单元的替代费用——这几乎是实际收取的800万美元的1640万美元。
替代费用应“每年计算，以反映当前市场”，根据创建西区包括性区域的城市法令。法令还补充说，这些费用将于每年6月1日发布在亚特兰大规划部网站上，并于每年7月1日生效。“替代费用加上管理成本基于未在现场建造的替代经济适用劳动力住房单元的近似建造成本，”法令称。
市规划部发言人表示，规划部“定期评估替代费用”，但在其网站上最新的替代费用清单是2019-2020年的，且这些数字自2017年以来没有更新。
千年场协议的经济适用房选择性退出
CIM集团成立千年场公司，旨在将市中心近50英亩的停车场和铁路轨道坑变成一个耗资50亿美元的迷你城市。该综合体也被称为千年场。
根据CIM集团与市政府在2018年签署的开发合同，它当时（以及在2021年）同意将其计划建设的1000个住宅中的至少20%（即200个）为收入低于区域中位收入80%的家庭所用。这是获得高达19亿美元公共补贴的条件之一。
但合同中包含的选择性退出条款允许千年场规避其在“The Mitchell”中的经济适用房承诺，这座高耸的19层玻璃塔楼正在米切尔街和千年奥林匹克公园大道交角处兴建。
该选择性退出条款源于亚特兰大在2017年通过的包括性分区政策，允许目标区域内的开发商在获得税收减免和激励时选择支付替代费用，而不是提供经济适用房。该费用存入一个专门用于创建和保护经济适用房的市政住房信托基金。
因此，千年场有权为每个未在“The Mitchell”提供的经济适用单元支付131905美元的费用。
“经过仔细考虑对开发商多种变量的影响，千年场公司决定支付千年场新公寓塔楼的替代费用，”公司发言人贾米·斯利希尔在一封电子邮件中对亚特兰大市民圈表示。“我们致力于确保千年场是一个包容和多元的社区，并且我们达到或超过开发协议中设定的劳动力/经济适用住房要求。”
千年场以只存在停车场和铁路轨道而闻名。
值得一提的是，在将前诺福克南方总部大楼改造为2022年的“The Lofts”时，千年场在市中心增加了25个经济适用公寓单元。该公司还在2021年根据开发合同向市政府支付了3350万美元的初始费用，其中2800万美元用于设立市政府首个经济适用住房信托基金。
替代费用问题过去没有出现，因为大多数开发商选择在亚特兰大包含性区域内交付所需比例的经济适用住宅。实际上，自2017年亚特兰大的包括性分区政策生效以来，千年场是仅有的两个支付替代费用的开发商之一，另一个是资本城市房地产公司，它在旧第四地区的边缘大道附近，靠近滨水步道的东侧小径建成了91个单元的“The Indie”公寓。
作为2018年的市议员，亚特兰大市市长安德烈·迪肯斯曾反对千年区重建协议，并支持市议会提出的对CIM集团合同进行第三方审计的提案。但在千年场协议通过之前，该提案遭到否决。
“尽管千年场协议是在前任政府下执行的，市长迪肯斯在担任市议员时反对该协议，但我们在过去两年多来采取的步骤将增加我们的经济适用房建设，保护传统居民，并加速我们振兴市中心的能力，”市长办公室在一份声明中表示。
尽管声明强调了自迪肯斯成为市长以来亚特兰大增加经济适用房的进展，但并未解释为何市政府对“The Mitchell”收取了低于市场的替代费用。
然而，这一替代费用的问题揭示了那些批评千年场协议的人的担忧，认为这是一项对投资者的“赠品”。它突显了市政府在与千年场达成交易时未能做好尽职调查，以确保开发商在规避现场经济适用住房承诺时支付足够的替代费用。
法律专家威廉姆斯·特尤辛克表示，实质上，市政府可能因此失去了急需的经济适用房资金。“千年场开发协议中与住房和经济适用房交付相关的章节写得很糟糕，”特尤辛克说。“如果市政府真正想确保这些经济适用房单元得以建成，这项工作应该做得更好。”
更多千年场的选择性退出？
千年场最近宣布将建设3000个住房单元，而不是最初计划的1000个。从理论上讲，这将把其经济适用房承诺从200个单元提高到600个。但千年场协议的批评者和一些市议会成员，包括市代表马特·韦斯特莫兰，担心开发商已为“The Mitchell”选择替代费用的做法树立了一个令人担忧的先例。
韦斯特莫兰在10月接受采访时表示，千年场在新的公寓塔楼中未创建经济适用单元的决定可能表明该开发商“决定不再建设任何经济适用单元”。
千年场没有回应亚特兰大市民圈关于其是否可能在未来千年场住宅项目中支付替代费用而不是提供经济适用房的提问。尽管其发言人的电子邮件表示，开发商将“满足或超过开发协议中设定的劳动力/经济适用住房要求”，但并未说明千年场是否会通过替代费用来实现。
至少，市政府制定的替代费用政策的方式破坏了其创建的意图，公共融资律师谢尔曼·戈尔登表示，他是政府经济适用房补贴项目的专家。
戈尔登说：“当你创建替代费用时，政策目标有两个：一个是让经济适用单元得以建成，另一个是创建混合收入社区。因此，当你允许开发商支付替代费用时，你的一个政策目标已经失去了。”
此外，合同中没有任何条款阻止千年场在其每一个住宅项目中选择替代费用——这是一个重大的“政策失误，”戈尔登说。为了阻止这种选择性退出，他补充道，“替代费用应该设定得过高。”
当地倡导团体住房正义联盟谴责千年场在“The Mitchell”中未包含经济适用房的决定，并强烈批评市政府让开发商的选择如此简单。
“随着整个城市的住房变得越来越不可负担，失望之情并不足以形容我们对千年场在千年场新住宅开发中未提供任何经济适用单元的决定的看法，”住房正义联盟执行董事艾莉森·约翰逊在电子邮件中表示。“我们看到的是什么，是城市领导层继续偏重企业和亿万富翁，而非亚特兰大的人们。”
“许多人未能意识到，该地区的重建项目如何影响历年来持续被城市政府抛下的人们，”约翰逊补充道。“这项物业在接下来的20年内将获得物业税减免，这实际上告诉我们，这项开发将是一个将财富和劳动收入从亚特兰大转移到CIM集团等外部投资者的渠道，而对亚特兰大人民几乎没有好处。”
提出的可疑解决方案
韦斯特莫兰市议会成员本周一提出立法，推动规划部门定期更新其替代费用计算。
“亚特兰大市议会要求城市规划部[计算]并发布一项替代费用，以反映当前市场，适用于经济适用住房劳动力贝尔特线覆盖区、西区经济适用住房劳动力区，以及西区公园经济适用住房劳动力区，正如[先前法令]所指示，”这项提案草案在亚特兰大市民圈获得的副本中说。
但是，如果新提案通过，它仅会再次重申城市法律上已有七年的要求。尚不清楚这项立法是否会更进一步，迫使规划部门制定合适的替代费用。
