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内华达州一位立法者希望改革遗产管理制度，此前《拉斯维加斯评论报》的一项调查揭露了一个产业，借助法庭以高价出售死者的房产，而继承人往往一无所获。
内华达州参议员梅兰妮·谢布尔（Sen. Melanie Scheible），拉斯维加斯的民主党人，也是参议院司法委员会主席，周三告诉《评论报》，她基于该报的报道，申请了一项委员会法案，以在2025年内华达州立法会议期间探讨一些遗产管理改革。
她基本上请求一个占位符，让立法者能在会议上关注这一问题，她确认道。可能会审视的具体变化尚待确定，但谢布尔表示，每当有人“以弱者为食”时，官员们需要保持警惕，以确保外部利益“无法利用缺乏足够监督的制度”。
谢布尔指出，有时继承人可能不住在拉斯维加斯或没有法律顾问，然后其他人就可以合法地接管该过程。
“这让我很担忧，”她说。
《评论报》的调查
根据《评论报》今年1月的调查，一群私人管理员、房地产经纪人、律师和房屋翻修者通过遗产管理案件在南内华达州长期获利，买卖死者的房产，而这些案件往往在没有家庭参与的情况下展开。
私人管理员汤姆·G·摩尔（Thomas G. Moore）和他的继任者辛西娅·“辛迪”·索尔兰（Cynthia “Cyndi” Sauerland），常常获得法庭的授权，出售房屋，而这一过程不需要法官的批准或竞争性投标，以提升价格。
摩尔是遗产管理服务公司的创始人，而索尔兰则是Compass Realty & Management的代理人，在过去十年中，他们是克拉克县最活跃的私人管理员之一。
他们经常以估计价值的 steep 折扣出售房屋，往往卖给同一圈子的买家，这些买家几个月后再次转手。
根据《评论报》为期九个月的调查，他们的三大遗产买家成功将130多套房屋翻转，获利1340万美元。
摩尔、索尔兰和他们的合伙人亚当·芬恩（Adam Fenn）曾表示，他们是在帮助解决被遗弃房屋的问题。
在拉斯维加斯，空置房屋被占据、失修，成为邻里滋扰或起火的现象并不少见。
“这是一项服务于社区的工作，”索尔兰以前说。“这并不是‘大家只是到处赚钱’。”
芬恩曾表示，许多继承人已经对这种情况束手无策。
“我们认为我们是解决方案，”他说。
谋杀案与财产管理
前克拉克县公共管理员罗伯特·泰勒斯（Robert Telles），在去年8月因谋杀《评论报》调查记者杰夫·德国（Jeff German）而被定罪，在担任公职期间与Compass发生过冲突。
随后，他在法庭上无证据指控该公司陷害他谋杀德国。
克拉克县地区检察官史蒂夫·沃尔夫森（Steve Wolfson）此前表示，泰勒斯关于阴谋的主张“可笑”，并补充说，唯一的阴谋“是他和他的邪恶思想之间的阴谋”。
泰勒斯被判处无期徒刑，具备假释可能性。
短售与高额费用
《评论报》追踪的遗产管理团体频繁通过被称为短售的贷款人批准交易进行房屋出售。在这种交易中，房产的售价低于卖方抵押贷款的欠款，通常是因为房屋价值下跌。
摩尔在遗产管理中出售了230多套房屋。然而，在至少164次情况下，他报告称没有分配给继承人的财产，因为他通过短售出售了房屋。
他早先表示，短售需经过贷方和保险公司的“极端”审批和审计过程。
与他合作的人们也赚了丰厚的报酬。Clear Counsel Law Group在《评论报》追踪的所有案件中，代表摩尔赚取了至少116万美元。
Compass Realty在接近摩尔的120个案件中获得了近89万美元的佣金，尽管还支付了超过13.5万美元的法律费用和其他账单。
芬恩之前的经纪公司Haines & Krieger Realty在摩尔的近100个案件中赚取了超过60万美元的佣金。
摩尔的案件还为一些南内华达州的遗产律师和一些拥有短售经验的房地产代理人产生了数十万美元的收入，他们在法庭记录中的服务描述模糊不清。
《评论报》发现，索尔兰通过遗产法庭销售了超过100套房屋。她早先表示，65%的销售为遗产提供了权益。
快节奏的销售
遗产案件涉及通过法庭转移死者财产的所有权并解决其债务。根据内华达州法律，家庭成员优先管理此类案件，但在州法律的十人名单中，任何“法律合格”的人排在最后。
这一标准相对较低，因为内华达州的任何成年人都可以在非犯罪的情况下管理遗产案件。由于利益冲突、酗酒或“缺乏诚信”，有意的管理员也可能被阻止。
对此，处理遗产案件的拉斯维加斯律师丹尼尔·基弗（Daniel Kiefer）表示，这一条款在法律上可能令人担忧，但因为南内华达州的物业有时可能久置不用，因此也让物主能迅速处理。
州法律还允许在遗产管理时减少对房屋销售的监督。根据内华达州立法机构在2011年通过的“独立管理”选项，房屋可以在未经法官批准或法院竞争性投标的情况下出售，遗产律师表示。
在《评论报》追踪的345个请求中，摩尔至少在340个案件中获得独立管理的法庭授权。索尔兰在153个请求中获得此授权至少125次，法院记录显示。
独立管理可以是一种有效工具，让继承人有能力迅速出售已故亲属的房产，但从设计上讲，它提供的监管较少。
基弗的法律合伙人肯尼迪·“肯尼”·李（Kennedy “Kenny” Lee）是一位遗产律师，他表示，克拉克县遗产专员詹姆斯·丰塔诺（James Fontano）已经采取良好措施，常常不允许被视为随机外部人员的独立管理。
南内华达州的遗产律师艾莉斯·泰瑞尔（Elyse Tyrell）说，她并未看到独立管理的好处。司法监督和投标过程不仅提供透明度，还有助于为遗产获得最大收益。
正如泰瑞尔所解释的，投资者希望通过遗产购买物业是好事，但遗产应能够获得最好的报价。
如需联系，艾莉·塞戈尔（Eli Segall）可通过esegall@reviewjournal.com或702-383-0342进行联系。
塞戈尔是《拉斯维加斯评论报》调查小组的记者，专注于揭露不当行为、问责领导人、企业和机构的报道。
