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即使是21世纪建造的办公大楼，也难以逃脱拆迁的命运。
随着亚特兰大郊区商业物业的业主面临需求疲软和价值大幅下跌的困境，许多人意识到，即便是尚未庆祝25岁生日的建筑，其价值也未必超过其土地的价值。
近年来，越来越多的建筑被出让给开发商，后者计划将其拆除，以建设更新、更具吸引力的商业项目。
“我从未想过会看到这样的情况，但就是这样的周期，”亚特兰大OA Development的合伙人布赖恩·格拉纳斯（Brian Granath）表示，他在亚特兰大大都会区拥有一系列郊区办公楼。“郊区办公产品太多了。”
拆迁数量的增加直接源于从1990年代中期开始的亚特兰大郊区办公开发热潮。
根据Partners Real Estate提供的数据，1996年至2001年间，亚特兰大郊区的办公空间面积从6230万平方英尺增长到9620万平方英尺，在短短五年内扩大了50%以上。
这种开发潮的驱动力是土地价格低廉，以及企业领导希望离家更近，尤其是在北富尔顿、科布和格温内特县的富裕卧室社区，Colliers副主席乔迪·塞尔维（Jodi Selvey）说道。
“北部郊区在80年代末和90年代初期的增长如同杂草般迅猛，”塞尔维说。
“那就是科技发展的中心地带。公司们说，‘嘿，这里有那么多高尔夫球场社区，学校也很好。我们就搬到那里去吧。’那是当时的热点。”
然而，这些办公楼正在逐渐空置。
根据Partners的数据，从2020年第一季度到2024年第三季度，亚特兰大郊区的租户放弃了300万平方英尺的办公空间，导致该地区的空置率在此期间从17.3%上升至23%，创下自1987年以来的新高。
尽管办公楼的生命周期因建筑不同而异，但大多数建筑在经过50到60年的使用后需要进行大规模的翻修。
然而，这些郊区办公楼的使用年限显然比许多预期的要缩短得多。
桥梁投资集团（Bridge Investment Group）于2021年以4100万美元购买了位于阿尔法雷塔的布鲁克赛德办公园（Brookside office park），这是一座建于2000年的两栋建筑总面积26.6万平方英尺的办公楼。
当时其在一份新闻稿中表示，他们的投资将受益于“郊区办公市场蓬勃发展的需求，因为企业越来越重视灵活性、价值和离员工家更近的地点。”
然而，期待的需求复苏并没有如期而至。不到四年后，桥梁与Portman Holdings达成协议，出售该物业，后者计划拆除其中一座五层办公楼，并在五层楼及其地面停车场的基础上修建350套公寓、90套联排别墅以及6万平方英尺的零售空间。
“对我来说，这是很个人的，”拥有34年商业地产经验的格雷格·梅特卡夫（Gregg Metcalf）说，他与阿尔特集团（Alter Group）共同开发了布鲁克赛德办公大楼。“我在2000年建造了那座办公楼。它于2000年交付。而在2024年我们将其拆除。”
梅特卡夫表示，他理解这种做法的原因。布鲁克赛德周围是大片人行道，计划通过混合用途的发展进行改善。
“他们消除了没人愿意去的东西，”梅特卡夫说。“当我们走进郊区时，将会看到建筑被拆除。而我们将看到混合用途项目在现有建筑周围崛起。”
桥梁商业房地产（Bridge Commercial Real Estate）的首席执行官杰夫·肖（Jeff Shaw）拒绝评论桥梁即将将布鲁克赛德校园出售给Portman的消息。
但他说，全国更多的办公大楼业主正面临着这样一种前景：他们办公大楼的土地价值如今比其现有结构更适合开发商。
“总是有一些建筑，即使在良好的市场中，也租不出去或者一直处于租赁困境，”肖表示。
“如果你有一项资产在艰难市场中已经陷入困境……如果你想变现，就得考虑替代使用。我们将会看到越来越多的建筑被拆除。”
在疫情初期，一些公司正在考虑租赁郊区办公物业作为一种应对的方法，以实现中心-卫星工作模式，然后随着隔离措施的解除，Colliers的合伙人达尼·科（Dany Koe）指出。
尽管最初有这种推动，但企业高管们很快意识到，那些员工不能步行前往午餐或其他便利设施的建筑并没有吸引到租约，因此预期的郊区办公需求并没有如期到来，科说：“这变化得非常快。他们意识到员工并不希望这种办公居住环境。”
在此期间，亚特兰大地区的住宅物业价值飙升。
根据人口普查数据显示，从2018年至2023年，亚特兰大的租金上涨了41%。根据标普全球标准普尔CoreLogic Case-Shiller房价指数，过去五年中，房价上涨了67%。
位于科技公园/亚特兰大的3585工程路建筑即将被拆除，并替换为联排别墅。
因此，与因缺乏资金而陷入困境的城市中心老旧物业不同，买家们在寻求可转化为住宅或混合使用开发的地块上排起了长龙。
“我们以高密度住宅土地价值出售办公楼。我从未想过这种事情会发生。这太疯狂了，拆掉花费400美元每平方英尺重建的建筑，”Transwestern的高级管理董事凯文·马克沃特（Kevin Markwordt）说。
“对住房的需求在增加。如果这些县和市政府同意开发住宅，我们会看到很多办公楼被拆除。他们不会犹豫片刻。就会直接拆掉办公楼，在其上盖一片联排别墅。”
住宅开发商D.R. Horton以750万美元购买了3585工程路这座四层、102K平方英尺的办公楼，该建筑建于1996年。该公司计划将其拆除，并利用这块土地建设75套联排别墅。
公寓开发商Terwilliger Pappas上个月购买了位于桑迪斯普林斯的100号大使路（Embassy Row 100），这座115K平方英尺的中层办公楼于2000年交付，曾是亚特兰大艺术学院的校园，该校于2023年关闭。
Terwilliger Pappas以1825万美元收购了大使路100号建筑，获得了这块7.3英亩的土地将其改建为公寓社区。
肖与合伙人于2016年购买该建筑，随后于上个月以开发商售价出售。
在2016年购买该建筑时，肖曾认为它将会永远作为艺术学院的场所。
但当学校关闭时，他意识到这座23年的建筑可能没有未来。
“这是一座美丽的建筑，但实际上，其最高和最佳的用途就是改变其用途，因为它正位于高速公路旁边，”肖说。
“当你开始考虑重新出租建筑的成本，以及清除所有改善设施的成本和空置期，还有考虑当时该种产品的租金，转向再开发似乎更有意义。”
近期的动荡主要集中在中央周边地区，包括邓伍迪、桑迪斯普林斯和布鲁克海文。
“我们对在周边地区看到一些重新开发的机会感到兴奋，这几乎在四年前是不可想象的，”邓伍迪市长林·德奇（Lynn Deutsch）表示。
格拉纳斯表示，OA正在考虑拆除其自己的建筑，这是一座1990年代建成的郊区办公楼，他未透露具体建筑。
该公司一直在尝试租出这座办公楼，但面临需求低迷的困境。
格拉纳斯表示，该公司逐渐意识到，可能更好重新开发该项目，前提是能说服当地政府重新划定土地用途以允许住宅开发。
“建筑是留作办公还是需要重新利用场地？”格拉纳斯说。“这基本上是一个数学问题，关于办公用途的土地价值，或者我们是否需要对建筑进行投资。
“然后是什么地方政府愿意与我们合作，将该资产重新划为用途？”
这个问题已经成为了一个障碍。
城市意识到办公和商业开发所带来的收益往往更具成本效益，而不仅仅是住宅房地产给学校和市政资源带来的额外负担。
2021年，Alliance Residential拆除了位于Peachtree Corners的一栋80年代办公楼，建设新的公寓综合体，该项目在2024年初开放。
随后，该市于5月对新的住宅和混合用途提案实施了暂停，以“评估我们当前的存量，并确定如何最好地稳定和增强我们的办公库存，”Peachtree Corners市长迈克·梅森（Mike Mason）在邮件中对Bisnow说。
Peachtree Corners并未征收任何物业税，而是从商业税和许可费中获得大量的城市收入。
高频率地减少能够承载公司运营的空间可能会影响城市的财政状况。
“虽然某种程度上需要对办公库存进行调整，但目标是尽量减少办公库存的损失，并推动对我们的中央商业区进行再投资，这是我们经济活动的中心，也是我们能够维持零税率的原因，”梅森说。
