图片源于：https://qns.com/2025/05/housing-lottery-6-million-applications/
长岛市的2-21 Malt Drive是一个38层的开发项目，位于海滨地区。
市住房保护与发展局（HPD）正在举办一次抽签，提供811个单位中244个单位的租赁机会。
此次抽签面向年收入达到区域中位收入（AMI）130%的申请者。
纽约市的住房危机并非秘密，城市的低成本住房形势依然极其困难，包括理论上旨在解决紧急住宿需求的住房抽签体系。
这场困扰了数十年的问题正在不断加剧，空置率已降至城市范围内的1.4%，对于6000美元或以下租金单位的空置率更是不到1%，根据住房保护与发展局（HPD）的数据。
与此同时，租金不断上涨，2024年纽约市审计长布拉德·兰德（Brad Lander）的一份报告显示，纽约市内可用公寓的中位要求租金为3500美元每月。
根据全国标准，家庭每年需赚取140,000美元才能负担得起这样一个单位，这意味着家庭应该将收入的三分之一用于住房。
在过去几十年里，市和州已实施众多举措来应对可负担性危机，包括广泛宣传的住房抽签，让中等收入的纽约人有机会申请到新开发项目中的低于市场价单位。
然而，住房抽签体系，受HPD监管并通过在线NYC Housing Connect平台访问，正受到洪水般的申请潮的影响，感受到危机的压力。
2024年，Housing Connect仅收到600万份申请，而可用单位仅有10,000个。
HPD代理专员艾哈迈德·蒂加尼在4月29日市议会的听证会上作证指出，每个新开发项目通常会收到平均16,000份申请，这突显了该市持续的住房危机规模。
“可负担的”住房实际上并不那么负担得起。
布朗克斯市议员皮埃琳娜·安娜·桑切斯（Pierina Ana Sanchez）表示，抽签系统存在的一个大问题是，这些住房对城市人口的许多部分根本不可负担，且可能永远不会负担得起。
这是因为通过住房门户提供的“可负担”价格是根据区域中位收入（AMI）决定的，而AMI这一复杂且备受争议的数值是由美国住房和城市发展部（HUD）每年计算的。
HUD目前定义纽约市四口之家的100%区域中位收入为162,000美元，这一数字是通过一系列复杂的公式得出的，该公式包含了包括洛克兰和韦斯特切斯特在内的五个区外的高收入县。
相比之下，根据最新的美国人口普查数据，生活在纽约市的四口之家的实际中位收入仅为79,713美元。
因此，HPD以50% AMI进行市场推广的单位，实际上与纽约市居民的真实中位收入大体一致。
例如，HUD将单身家庭的AMI定为113,400美元，这一数字是城市人均中位收入50,776美元的两倍多。
目前房地产市场上Housing Connect平台的挂牌信息向高收入者倾斜。
在2,503个可用单位中，近30%（即729个单位）价格定位于收入达到100% AMI或以上的家庭，相比之下，仅有525个单位（约20%）可供收入在50% AMI以下的家庭选择，基于HPD的数据。
实际上，近80%的HPD列出的单位仅对收入高于城市整体中位收入的家庭开放。
位于长岛市的一个大型开发项目2-21 Malt Drive正在通过城市住房抽签提供244个单位，但仅限于年收入达到区域中位收入130%的申请者。
例如，单个申请者必须年收入至少85,372美元才能有资格申请一间租金为2,490美元每月的单间公寓。
而四口之家另需达到至少123,086美元的年收入才能申请一间租金为3,590美元的两卧室公寓——这同样高于市内中位租金，超过了审计长报告中列出的租金标准。
然而同样类型的家庭年收入最高可达210,600美元。
大多数通过抽签系统提供的单位对于那些年收入低于中位数的纽约人来说几乎是不可企及的。
新学校公共与城市政策教授亚历克斯·施瓦茨（Alex Schwartz）表示，AMI是一个“巨大问题”，但指出城市几乎无能为力，因为联邦政府已将纽约视为高成本住房市场。
施瓦茨还指出，像布朗克斯南部这样低收入社区的中位收入远低于城市整体中位数，这使得这个问题“加剧”。
Housing Connect的陷阱
Housing Connect最初被誉为抗击纽约市住房危机的一项突破性工具。
然而，在经历十多年后，这个城市的住房抽签系统开始显露出其局限性。
桑切斯表示，该系统存在缺陷，已经不再服务于其目的。
在2024年仅有10,000个可负担单位的情况下，申请猛增至600万，她指出，通过该平台获得住房的机会微乎其微。
桑切斯还指出，该系统利用收入要求加剧了不平等。“这无疑不[公正]，”她说。“这让人心痛。”
桑切斯还指出，缺乏技术知识的申请者常常会错过来自Housing Connect的重要通知，这些信息可能会被过滤到垃圾邮件或广告邮件中。
她指出，甚至在一些情况下，尽管老年居民获得可负担单位的选中机会，但可能会因为未看到通知而失去机会。
她还告诉amNewYork，她已经看到申请者因为提交文件时出现轻微错误而失去对单位的机会。
此外，桑切斯表示，Housing Connect本应有一个基于个人收入筛选可用单位的系统，仅向申请者显示他们能够负担得起的单位。
然而，现实是，Housing Connect经常没有过滤出单位，向申请者发送他们不符合资格的公寓广告。
“参与四月29日市议会听证会的一位选民表示，‘这感觉绝对无情。感觉你在嘲笑我。感觉纽约市在嘲笑我和我的境况，’”桑切斯补充道。
蒂加尼在4月29日的听证会上告诉议会，HPD正在采取措施简化文件要求，减少多余的文书工作。
例如，HPD已减少了批准所需的工资单数量。
现有的申请者现在只需提交一个月的工资单，与之前需要的最长六个月相比，这一变化相当显著。
他还在4月29日的听证会上表示，HPD将对Housing Connect系统进行全面的改革，以改善其功能和用户体验。
HPD新闻秘书马特·劳申巴赫（Matt Rauschenbach）表示，住房抽签是“核心”部门的努力之一，旨在让纽约市民更容易获得住房。
“我们将重点放在与纽约市民的沟通上，并不断寻找改善流程的方法，从而让更多的纽约人及其家庭获得住房，”劳申巴赫在声明中表示。
纽约人的收入要求难以满足
许多在市议会4月29日的听证会上作证的纽约人提到了这个问题，描述了他们不得不兼职或每周工作50小时，仅仅为了满足抽签申请的收入要求。
来自布朗克斯的一对老年夫妇瓦伦蒂娜和维克托·梅基亚（Valentina and Victor Mejia）自2012年起便开始申请Housing Connect，讲述了申请抽签的挑战。
瓦伦蒂娜表示，她不得不同时做三份工作，以满足申请所需的收入要求。
这对夫妇还不得不在等待申请处理的期间忍受“与蟑螂和老鼠共存”。
“我再也没法继续这样下去了，”她在听证会上说。
来自布朗克斯的一名低收入健康工作者米拉戈罗斯·萨拉扎（Milagros Salazar）讲述了她申请63个抽签单位后最终获得一个可负担单位的经历。
她表示，她经常工作50小时以满足抽签的收入资格，并称在申请过程中常常感到“焦虑”。
她还表示，她曾因收入比最低要求少了100美元而被一间公寓拒绝，并认为每年提供给年收入低于40,000美元的申请者的单位极为有限。
布朗克斯倡议团体“可负担住房机会让人们迅速获得”（Affordable Housing Opportunity Right Away, AHORA）成员索尼亚·辛普森（Sonia Simpson）多年申请Housing Connect，但她表示，根据她的收入，她可选择的单位非常有限。
她告诉听证会，她觉得住房门户网站难以使用，特别是在手机上更新申请时尤其困难。
此外，辛普森表示，她已注册收到通过电子邮件通知的单位，但她却不断收到来自Housing Connect的邮件，内容涉及她无法负担或不符合资格的单位。
“这让人感到沮丧，我只能想象，这对老年人或非英语人士来说有多么令人沮丧，”辛普森在听证会上说。
代表金斯布里奇高地社区中心的亚历克斯·马丁内斯（Alex Martinez）在听证会上作证称，Housing Connect系统往往存在故障，对于数字素养有限的人来说使用困难。
“该门户已经越来越不稳定，网站经常停机，”马丁内斯说。“这对那些每周前来我们开放日的客户是一种服务的缺失，因为他们常常被告知网站无法使用而被拒绝。”
对于那些在可负担住房抽签中获胜的少数申请者而言，整个过程远非简单，往往非常繁琐。
根据蒂加尼在4月29日听证会的证词，申请者在提交申请与实际搬入之间通常需要等待12至15个月。
在选中和签署租赁之间的平均等待时间为109天，正如2025年市长的管理报告中所述。
解决问题
桑切斯提出了三项改善Housing Connect的法案。
其中两项法案专注于改善用户体验，帮助数字素养有限的人。
例如，法案Intro 1265要求Housing Connect通过电子邮件和短信通知申请者他们是否成功，同时允许申请者指定代表处理他们的申请。
此外，另一项法案Intro 1266，将创建一个由城市资助的面对面协助项目，帮助租房者了解Housing Connect申请过程。
目前并没有城市资助的此类方案，非营利组织和其他机构则介入帮助减少Housing Connect的援助需求。
空置单位问题
桑切斯提出的最后一项法案Intro 1264，旨在减少中签抽签者（即重新出租）的单位空置时间。
直到最近，HPD要求这些单位必须通过Housing Connect抽签系统，而这一过程可能导致新租户入住平均需等待16个月。
回应不断增加的批评，HPD开始发放临时豁免，允许房东在外部平台，如StreetEasy和Craigslist上列出重新出租的单位——但这些豁免仅在有效期一年。
现在，桑切斯正在推动一项更永久的解决方案，以防止长期空置的情况发生。
“对于许多人想去住的完好无损的公寓，等待16个月是不可接受的，”桑切斯说。“取得的进展很好……但一年后会怎样？我们会回到16个月的等待吗？”
没有简单的解决办法
纽约住房会议的执行主任瑞切尔·费（Rachel Fee）表示，纽约市巨大的建设成本使得开发商难以提供低成本住房。
“你需要考虑运营单位的成本，”费在采访中说。
鉴于目前的施工成本，她表示，期望能够建造并租赁给非常低收入人群的单位数量是不切实际的——使得成千上万的纽约人缺乏可行的住房选择。
她解释说，根据三分之一收入规则，年收入低于30,000美元的家庭需要在每月租金低于1,000美元的单位租住，才能被认为是负担得起的。
因此，她辩称，扩大像第8节这样的住房援助项目才是确保这些被归类为“非常低收入”的人的稳定住房的唯一可行途径。
与此同时，桑切斯指出，她的布朗克斯区的个人中位收入仅为25,000美元，使得她的许多选民基本上被排除在可负担住房抽签之外。
她强调，如果没有城市补贴来帮助开发商达到更深层次的可负担性，这些单位将对城市最低收入居民保持遥不可及的状态。
“当市长、州长或任何人说，‘我们正在建设深度可负担住房，’时，这像是在坦承，我的整个社区被排除在外。”桑切斯说。“在我的社区，区14的个体工作者的中位收入为25,000美元。他们什么资格也没有。除非给他们发放代金券，否则他们什么资格也没有。”
