图片源于：https://missionlocal.org/2025/05/sf-offices-housing-conversion/
自从COVID-19疫情重创城市的商业房地产繁荣以来，旧金山的市中心办公楼大面积空置，周边的商店和餐馆也关闭。
五年后，旧金山超过三分之一的办公楼仍处于空置状态，比例高于纽约、洛杉矶、奥斯丁和西雅图。
对此，市政府官员不断提出激励措施，试图将一些空置的办公空间转变为住宅。
去年，选民通过了由当时市长伦敦·布里德（London Breed）提出的提案C，这项法律对办公室转为住宅的转换免除了转让税。
今年三月，市议会取消了这些转换项目的负担得起的住房费用。
而在周三，预算和财政委员会的委员们推进了一项提案，计划在从海滨到市中心的市场街区域，包括金融区、南市场（SoMa）和联合广场，向开发商返还物业税。
支持者表示，这一额外的激励措施是必要的，因为开发商仍不愿意积极参与。 尽管目前已经有的激励措施，旧金山的办公室转为住宅的项目 pipeline 中只有一个项目。
另一个潜在的项目因融资未能落实而被搁置。
“我们必须并且必须对此时的紧急情况作出回应，那就是市中心缺乏活动，”代表金融区的第三区市议员丹尼·索特（Danny Sauter）在周三的预算会议上表示。
他表示，政治人物们一再强调，市中心不能再仅仅是一个9到5的金融区域，而必须转变为一个完整的社区。
然而，这并不像说的那么容易。
“是的，您需要找到老办公建筑的再利用方案，”加利福尼亚大学伯克利分校（UC Berkeley）特纳住房创新中心的研究员比尔·富尔顿（Bill Fulton）说道，“是的，您需要居民。”
但富尔顿补充道：“将办公空间转为住宅并不像看上去那么简单。”
首先是布局。许多办公楼是大型方形塔楼。
将这些平面图转化为明亮的公寓是非常困难的，每个单元都需要有窗户。
改装人员可能最终会在建筑中心留出大量空置空间。
其次，实际的施工问题。
办公楼通常将管道集中在一个区域：公共浴室而不是每个单元都有独立浴室。
将这些管道改造为每个单位的独立设施是一项艰巨的任务。
“您基本上是在将所有结构拆除到外壳，然后再重新建造一切以适应住宅功能，而不是保留现有结构，”旧金山建筑公司OpenScope Studio的首席建筑师马克·霍根（Mark Hogan）表示。
根据旧金山预算和立法分析师的一份2023年报告，办公室转为住宅的改造“往往花费与拆除和新建相同或者更多。”
本周市监督员提议的无物业税区域是以曼哈顿南部的类似区域为模型，从1990年到2020年创造了超过12,000个单位，纽约市公民预算委员会的分析显示。
这一举措被普遍认为使曼哈顿南部焕发了活力。
旧金山的这一区域将允许项目在2032年前申请参与该计划，并可以在长达30年的时间内返还物业税。
旧金山过去曾提供减税措施，以试图复兴市中心的部分地区。
在2008年金融危机之后，城市面临着类似的问题：10%的失业率、肮脏的街道和无家可归者。
尤其是中市场地区面临困境——正如电影制作人丹·戈尔德斯在纪录片《五个街区》中指出的，该地区自1960年代以来每个十年都在进行某种形式的重建。
到2011年，该地区一半的办公楼和近三分之一的零售店均已空置，旧金山湾区规划和城市研究协会的数据显示。
为了吸引企业和工人回到中市场，监督员们给予某些科技公司的薪资税减免。
但此举因其是在推特公司威胁退出时实施，被称为“推特税减免”，效果喜忧参半。
该地区新增加了大约10,000个新工作岗位，约4,000个新的住房单元。
但根据城市首席经济学家的估计，城市损失了大约7000万美元的收入，收益难以量化。
中市场沿街的商铺继续苦苦挣扎，在埃隆·马斯克于2022年接管推特后，他削减了这家公司的人力资源。
随后，该公司又转移至德克萨斯州。
今天，中市场并未复苏，再次被包括在新的提议特别区域内。
即使该特别区域成立，阻碍办公转为住房的一个因素是业主是否真的愿意参与。
旧金山的空置办公楼历来对业主来说是有利可图的，预算和立法分析师的报告指出，一些业主可能更愿意等待办公楼价格的低谷，而不愿放弃他们的建筑——尽管市政府已让转换变得更容易。
