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南佛罗里达州的公寓销售在四月急剧下降，尽管中位价格因更新和更昂贵的单位而保持稳定。
根据迈阿密房地产协会的每月数据，上个月出售的现有独立住宅数量也比去年同期减少。
然而，房屋价格的上涨已经超出了公寓价格的波动。
房地产业市场继续调整，受到影响较大的老旧公寓建筑的改革和由特朗普总统的不稳定关税政策引发的经济不确定性影响，以及与几年前相比的持续高利率。
“我认为我们现在开始看到公寓市场的真正痛苦，”南佛罗里达房地产数据公司Homes.com的市场分析主任胡安·阿里亚斯（Juan Arias）说。
四月是公寓销售步伐出现两位数下滑的一个月。
但在过去一年中，这并不罕见。
由于在冲突后所实施的改革，公寓销售崩溃，许多老旧建筑需要增加月度费用以开始储蓄资金，并对维修收取特别评估费。
从协会在四月报告的新待售房屋数量可以看出，公寓销售显著放缓的迹象。
这表明在已签合同的销售中将有另一个两位数的交易下降，尽管并非所有待售房源最终都将成交。
“我们看到市场高度两极化，低价市场的销售在大多数买家中有流动，而高端市场的现金购买者在销售中占比超过一半，”迈阿密房地产协会的首席经济学家盖·科罗拉顿（Gay Cororaton）在一份声明中表示。
除了售价在$150,000到$250,000之间的公寓在迈阿密-戴德县有所增加外，弗罗里达州的布劳沃德县和棕榈滩县的低价单位销售活动也有所增加。
否则，符合大多数价格范围的公寓销售，包括售价超过$1百万的公寓均有所减少。
该数据不包括首次上市的公寓，许多公寓被视为位于三个县平均售价以上的奢侈单位。
“我们看到价值超过$100万的公寓持续发展，对某个特定人口段是可负担的。
但是对于年收入中位数为$80,000的本地居民来说，他们往往依赖传统型公寓产品，”阿里亚斯说。
“此时整个市场面临挑战。”
艰难的公寓市场
这些挑战源自于在冲突后针对老旧公寓和他们的协会实施的新规定。
冲突导致98人遇难，并引发了一系列法律，要求州内大多数老旧公寓建筑进行结构完整性检查，并开始为屋顶、管道、电气和其他重要系统的定期维护省下资金。
佛罗里达州立法机关今年春季通过了一项新措施，将延迟其中一些原始条款并为协会提供额外融资选项。
德桑蒂斯州长表示他将签署此法案。
尽管如此，检查和财务要求显然让购房者感到恐慌。
上个月列出的公寓数量在销售下降的情况下持续增加。
尽管公寓库存在南佛罗里达州的所有三个县迅速上升，但仍低于疫情前的水平。
不同之处在于买家也变少了。
房地产协会和阿里亚斯指出的一个原因是公寓购房者在获得融资方面遇到的困难。
该地区很少有公寓大楼符合美国政府提供的最低抵押贷款利率融资。
在联邦住房协会（FHA）批准的建筑中，只有不到20栋楼已获得FHA支持贷款。
这些贷款允许购房者在购买单位时支付更少的首付款，并通常享有更具竞争力的抵押贷款利率。
公寓楼必须经过FHA检查才能获得融资批准。
分化的市场
这些动态有助于支持该地区的独立住宅市场。
虽然公寓市场在整个地区被房地产协会描述为“买方市场”，但独立住宅市场通常仍然有利于卖方。
尽管与去年相比交易次数减少，但中位房价持续上涨。
“如果你有幸运找到了一个吸引人的独立住宅价格在$1百万以下，那就恭喜你，”阿里亚斯说。
四月列出待售的房屋中，每三栋房屋中就有一栋的标价在$1百万以上。
“考虑到我们继续看到独立住宅显着升值，而在这个时候找到价格合理的公寓真的很困难，
我们看到更持久的租住者基础，”阿里亚斯说。
这加剧了住房价格上涨超过工资增长的持续可负担性担忧。
迈阿密-戴德、布劳沃德和棕榈滩县的中位房价年增长持续上升，而公寓价格却未能保持。
“我们将在拥有和没有之间继续分化，”阿里亚斯忧虑地表示。
“我认为这个故事越来越明显，我在未来不认为会有什么解决办法。”
