贝丝·柏林-史蒂芬斯对于奥克兰市在四月寄给她的信感到困惑。
信中声称她在租赁单位的收费上存在滞纳。
她想知道：到底是哪些费用？她一直如实在州以及联邦税务上报告租金收入，并认为自己遵循了所有规则。
柏林-史蒂芬斯与伴侣于2022年在北奥克兰购买了他们的第一套房子。
这栋位于电报大道附近的两居室住宅后院带有一个小屋，搬进后不久便开始对外出租。
他们在得知奥克兰租赁登记的相关信息后，及时向市政府注册了这个小屋。在接下来的两年里，柏林-史蒂芬斯表示她每年都“认真登记”，并继续从租客那里收取租金。
她没有收到来自市政府的任何进一步信息，仅有一条自动回复确认她的注册。
然而，她却收到了来自奥克兰税务合规部门的信，声称她滞纳的费用高达2257美元。
“其中一半是滞纳金、利息和罚款。”她说。
柏林-史蒂芬斯目前正面临奥克兰市政府正在进行的一个执法行动，该行动旨在向包括数千个未遵守市政府要求的物业出租人征收未缴的费用和税款。
这项举措是市政府走出财政危机的重要组成部分。上周通过的两年预算关闭了2.65亿美元的财政赤字，并依靠从拖欠税款中追讨的170万美元来补充收入。
柏林-史蒂芬斯表示，她愿意支付逾期费用和税款，并已向市政府寄出了一张支票。然而她同时认为，因市政府未通知她而受到高额罚款实属不公。
“我没有试图隐藏或做任何错误的事情。”她说。
奥克兰市的税务部门去年报告称，自2021年以来，企业对市政府的未缴税款估计高达3400万美元。
该部门表示，2023年的网络攻击是导致未能及时通知这些企业的原因。
但代表税务征收工作人员的工会对部门的领导表示批评，称他们未能确保奥克兰收回应得款项，危害了城市的财政健康。
一些市政府官员也提出了类似的投诉。去年的11月，该部门的一个高层官员被解雇。
“我们需要企业的收入来资助基本的城市服务。”市议员贾南尼·拉马查德兰表示，她对缺失的税款表达了担忧。
“如果你在奥克兰市拥有和经营企业，并且正在获得利润，你应该交税。我对此深表认同。”拉马查德兰说。
拉马查德兰认为，失踪的税款远超过3400万美元，并表示允许少数不合规企业免交税款对所有遵守规定的企业是不公平的。
她指出，上周通过的预算中为小企业提供了大量支持，其中包括300万美元的财政激励和对聚众吸引行为的执法。
“我们可以通过很多方式来改善企业主的生活。”拉马查德兰告诉《奥克兰时报》。“在我看来，这不是不交税。”
作为奥克兰的一个城市，房东们被要求为在市内经营租赁业务交税。
大多数房东还需支付适度的费用，以促进奥克兰租金调整计划（RAP）。RAP费用每个租赁单位每年101美元，房东可将一半成本转嫁给租客。
以柏林-史蒂芬斯的2023年账单为例，她报告的租金收入为8000美元，因此被收取112美元的税款，加上101美元的RAP费用。
此外，账单中还有50美元的“未提交罚款”，50美元的RAP罚款，40美元的RAP利息，133美元的商业税利息，以及133美元的商业税罚款。
“这比信用卡还要糟糕。”柏林-史蒂芬斯对于这些利息费用感到无奈。
她表示，针对小房东的这些罚款感觉“特别惩罚”。许多小房东并不清楚在奥克兰出租所需遵循的所有地方税务和监管要求，因此很难找到所需的信息。
城市发言人简·沃尔什表示，奥克兰在春季向2100个已在RAP注册但未在商业税务办公室注册的物业业主寄出了账单。
沃尔什在一封电子邮件中表示，租赁登记这是一个新系统，和税务数据库“没有整合”。不过，从去年开始，租赁程序和税务部门已开始协调，以确保房东获得遵守城市规定所需的信息。
由于这种新合作，现在房东在商业税更新通知中会收到RAP注册的提醒。并且约有10万个租赁单位的房东在收到RAP年度注册提醒时会收到缴税的通知。
得益于这种新合作，未来会有更多像柏林-史蒂芬斯这样的市场小房东能清楚理解全面遵守的要求。
但当被问及如何应对面临高额罚款的房东时，发言人只是表示，市政府没有权力免除RAP费用或利息。若要取消这些罚款，必须由市议会采取立法行动。
拉马查德兰表示，她已听到许多小房东关于近年未收到税务通知的反馈。
“在没有通知的情况下强加罚款和费用是不公的。”她说。拉马查德兰表示，她需要进一步了解情况，以判断是否需要市议会的干预。
对于许多首次购房者而言，购买一套带租赁单元的房屋，无论是双拼房屋还是有附属居住单元的房屋，几乎是他们能负担得起的房产。
东湾租赁住房协会首席执行官德里克·巴恩斯表示，许多业主在这些复杂情况下感到困惑，因为没有人告诉他们当出租时需要遵循的合规程序。
“在进行执法之前，首先必须做好沟通工作。”巴恩斯说。
他的组织与奥克兰市签订合同，代表房东进行行政听证，并提供有关RAP和税务要求的教育和宣传。
巴恩斯建议，市政府可以通过“电子邮件欢迎包”向所有新物业所有者发送信息，告知他们在决定出租单位时该如何做。
或者可以与房地产经纪人合作，在交易尚未完成前就提供相关信息。
至于缴纳逾期税款，巴恩斯表示，市政府应考虑设立一个宽恕期，允许拖欠费用的业主在不被罚款的情况下在六个月内进行合规处理。
柏林-史蒂芬斯表示，她尚未支付奥克兰声称她应付的罚款和利息，并已联系市政府工作人员和她的市议员以寻求可能的补救方案。
在她支付逾期费用和税款后，她没有收到收据，也没有得到奥克兰的任何回复，虽然支票已经存入。
图片源于：https://oaklandside.org/2025/06/16/oakland-business-taxes-delinquent-landlords/
