亨德森市的Somerset Park公寓业主们即将面临首次因紧急替换失败的水系统而需支付的款项。
这一社区自过去一年以来备受关注，业主们经历了水管泄漏和地面沉降等问题，直到亨德森市介入进行了修复。
然而对于一些居民而言，问题才刚刚开始。
我与该地区的居民交流了这些问题对他们生活的影响。
市政府在去年九月全面更换了水系统，市政府垫付了费用，然而业主们现需还款给市政府，有两种选择可供选择。
他们原本可以在3月31日之前一次性支付8,026.99美元，以避免对其财产施加税务留置权，但现在留置权已经生效，从八月份开始，每月需支付1,003.37美元，直到2027年3月。
根据亨德森市发送给居民的信件，未按时付款将会加收利息。
“这是个不小的数目，我理解很多人对此感到困难，”自2024年5月搬到Somerset Park的亚历克斯·麦基（Alexis McKee）说道。
来自2018年的公寓业主肯尼·凯斯特（Kenny Kester）则表示：“非常非常艰难。”
凯斯特和麦基都是该公寓的业主，尽管支付超过8,000美元以避免税务留置权并不容易，但他们还是做出了决定。
“我不得不卖掉我的两辆摩托车来支付这笔费用，”凯斯特说道。
当被问及麦基是否已耗尽她的储蓄以偿还这笔款项时，她回答：“是的，我还在努力恢复到以前的水平。”
尽管面临着经济压力，但市政府682,293.74美元的修缮费用几乎是HOA提议的修缮费用的一半。
那么，事情是如何变成这样的呢？
去年九月，HOA董事会成员以及几位拥有该物业单元的州立法者告诉我，他们所需的最低修复费用估计达120万美元。
然而，问题的根源在于他们是如何陷入这样的困境的。
起初是HOA管理问题。此前的HOA经理戴安娜·斯特吉曼（Diana Stegeman）因其证书被吊销而被报道。
根据内华达州房地产部门的文件，证实她在之前管理的一个开发项目中伪造过支票。与该物业相关的几位州立法者随后告诉我，他们拥有证据表明她也在Somerset Park中进行了同样的行为。
这导致社区没有资金来进行必要的修复。
“法律要求的一项内容是建立强制储蓄账户，称之为预留基金，”拉斯维加斯的一位HOA律师布鲁斯·弗拉梅（Bruce Flammey）说道。
弗拉梅指出这一切都详细记录在内华达州法令 NRS 116 中。
根据州法律，预留基金应有足够资金用于涵盖公共区域未来的所有修理，几乎包括物业内所有单元外的配套设施，如园林绿化、人行道、道路、管道等。
“强制储蓄的理念是，每年把所需资金的一个小部分分配到各类项目中，例如管道维修，经过20年后，你应该几乎积攒起全部资金。”弗拉梅说。
该法律规定，HOA董事会每五年必须对公共区域进行检查，以评估每个公共设施的可用性以及何时需要进行修理。
这使得HOA董事会能够更加合理地预算所需的资金。
之后，董事会必须每年审查该研究结果，确定预留金是否充足。如果不足，便需提高HOA费用，增加储备金，以确保在需要修复时有足够的资金，或调整资金以覆盖所有费用。
董事会还必须在预算中列出为每项修复分配的资金金额。这使每位居民能够看到资金流向及成本总额，考虑到每年的通货膨胀，是否需要做出任何调整。
弗拉梅指出，复合利息也会已加入到预留基金的金额中。
如果HOA或管理者未按照NRS第116章中列出的所有步骤进行工作，居民可以通过参与董事会、请求免去董事会成员或对负责管理不善的人员采取法律行动，确保社区不再面临相似的困境。
图片源于：ktnv
