随着选举日的临近，住房可负担性已成为纽约市选民关注的首要问题。六成受访者表示他们在满足基本生活需求方面面临困难，78%的民众认为近年来住房成本有所恶化，42%的人将住房问题视为他们最关心的事项。
各大市长候选人正倾听选民的心声。民主党提名人Zohran Mamdani承诺将对所有受控租赁单元的租金进行冻结——这占到了全市公寓的一半，并将在未来十年内建造20万个新的租金稳定公寓。现任市长埃里克·亚当斯正在以独立候选人身份参选，他曾向一群房地产开发商表示反对所有的租金冻结，偏爱的是他的“是的城市”计划，着重于在先前受限区域建设可负担住宅。而共和党提名人柯提斯·斯利瓦则对《城市》表示，他会支持仅在数据支持的情况下执行租金冻结，但暗示任何租金上涨应当保持“低幅”进行。
候选人们必须倾听选民对于可负担性的担忧，但他们也应关注数据。研究表明，尽管在短期内限租政策似乎能够帮助现有的租户，但从长期来看，它们会导致住房成本降低的目标落空。
在剑桥和旧金山等城市，经济学家的研究得出结论，租金控制在协助当今租户的同时，会恶化未来的 affordability，助长 gentrification，并对周边社区产生负面溢出效应。
租金控制为何会带来如此不利的后果？研究表明，租金控制时间久了，会扭曲住房市场，触发一系列意料之外的后果。为了保护自己原本低于市场价的租金，租户常常选择不搬走，哪怕生活状况或收入有所提升。这种情况降低了租房的周转率，减少了可用单元的数量。在供应受限而需求却未见减少的情况下，非受控公寓的租金势必上涨。
与此同时，无法按市场价收取租金的房东缺乏投资于公寓保养或改进的动力，导致建筑状况恶化。在某些情况下，他们可行的盈利途径只有将出租房屋转变为高档公寓，从而进一步减少租赁住房的供应。
总的结果是，可负担住房危机加深：可用单元减少，租金上涨，住房的富裕者与贫困者之间的差距越来越大。
纽约市的租金控制法律始于20世纪40年代，起初是出于应对二战的紧急价格控制法案。到60年代末和70年代，租金控制的长期影响逐渐显现，许多房东由于租金被限制而面临上涨的成本，导致弃置或无法维护其建筑，造成城市衰退和公寓空置现象严重。
在剑桥和旧金山，租金控制导致公寓配置不当、住房短缺、低收入居民生活环境恶化、建筑状况恶化、排队等待的现象，以及有限数量单位的高额租金。
研究还显示，解除租金控制可以提升物业价值、改善租房周转率，并提高住房的质量和供给。在马萨诸塞州，选民通过的1994年公决废除了租金控制后，曾经受限的地产的评估价值显著上涨，涨幅达18%到25%。这一效应不仅影响了这些曾受控的住宅，未受租金控制的附近物业的价值也平均上涨了12%。
虽然物业价值的上涨在表面上看似对可负担性构成威胁，但实际上它反映了一个更健康和更具活力的住房市场。解除限制后，房东会重新投资并扩大住房储备，增加供应。这样的市场状况迫使房东与租户之间的竞争加剧，令租金承受下行压力，从而在长期内改善可负担性。
阿根廷近期的例子为解除价格控制的好处提供了另一个参考。在2023年底，阿根廷总统哈维尔·米莱为其更广泛的市场自由化议程废除了租金控制措施，效果立竿见影：布宜诺斯艾利斯的出租房源几乎激增200%，房东纷纷重返市场，新单元持续问世。尽管名义租金初期有所上升，但剔除通货膨胀后的实际租金却下降了约40%，在一定程度上缓解了租户的经济负担。
如同马萨诸塞州和加利福尼亚州的案例一样，阿根廷的例子表明，取消价格上限不仅对曾受限的单位的房东有利，而且对整个住房市场都有积极影响，能够吸引投资，促进供应，并最终扩展全民的一般可负担住房渠道。
对于纽约市的市长候选人而言，租金冻结或许在政治上颇具吸引力，但其长期的后果却是不可避免且令人遗憾的。市场明白，政策制定者往往忽视：租金控制抑制投资，减少供应，破坏整个住房市场的稳定。如果目标是真正的可负担性，那么答案不是冻结租金，而是创造强有力的激励措施，鼓励建造、投资和扩大所有纽约人的住房渠道。
图片源于：city-journal
