图片源于：https://commercialobserver.com/2024/07/lenders-new-york-citys-multifamily-market-short-sales/
高涨的利率给各种资产类型的房地产价值带来了巨大压力。受COVID影响，许多资产仍然处于水下，房地产的日子正面临考验。根据Trepp数据，今年预计有5287亿美元的商业抵押贷款将到期。
尽管我们正接近选举周期，并且美联储暗示可能会提供利率救济，但美国主要市场的许多房东仍对一线希望抱有一丝希望。
不幸的是，对于纽约市的多户家庭业主来说，一场完美的风暴正在酝酿，而这丝希望很快就消失殆尽。高利率、通货膨胀、成本飙升和价值下降只是开始。由于2019年《住房稳定性和租户保护法》限制了涨租的能力，再加上来自城市的管理规定和高额罚款，房东发现自己进退两难。
考虑这一点：一些多户家庭物业今年要重新上市，与五到十年前相比，价值在某些情况下下降了近60%。我们在2018年出售的一项布鲁克林多户家庭物业以3000万美元的价格出售，今年以1370万美元的价格出售，价值下降了惊人的54%。这位买家当时未使用抵押贷款购买该物业，这使他能够灵活变现，而许多现在的业主没有这种奢侈。
由于现有债务的价值在全市范围内已经跌破或与债务持平，所有权权益完全被抹去，业主们面临着一个没有正确答案的艰难选择。然而，决定不再是他们的。虽然许多人关注房东在这种极端困境中必须采取的行动，但纽约市的租金稳定组合的未来和命运现在完全取决于贷款方决定。
那么有什么选择？贷款方真的只有几条路可走。第一选择是以极低利率延长贷款，希望市场会转变，一切会好起来。这需要一个有强烈意愿将物业保有并相信市场会在延长期结束前转变的借款人。但在纽约市，即使利率下降，房东仍然面临着一个不可能的情况。
其他选择同样不乐观。银行可以出售债务或通过“债务转让的地契”控制资产（这是一个漫长而艰难的过程）。然后，他们可以选择以这种方式出售资产，或将其保留在银行的资产负债表上。
坏消息是：这些选项也迅速变得不切实际。购买不良债务的买家一直在对债务重新定价，降价幅度相当大。并且由于纽约市冗长缓慢的司法系统将资产的获取耽搁数年，试图在无限或几乎没有建筑记录的情况下再次出售资产将大大降低物业最终价值。
最终和唯一值得考虑的选择是短售。挑战在于如何驾驭银行的监管系统，以允许他们以折扣价出售表现不佳的贷款，更难的是让卖方和银行达成一致。尽管这种选择有很多障碍，但如果操作得当，这个选择可以为双方节省大量未来冲销成本。银行掌握着主动权，但这可能是所有人对于一个无法解决的问题的最佳解决方案。
