图片源于：https://dallasweekly.com/2024/07/forwarddallas-explained-how-the-land-use-plan-can-and-cannot-change-the-city/
当社区成员在市政会议上表达出对达拉斯市更新土地利用计划的不同意见时，ForwardDallas的主要目标是什么？这个计划是否有潜力影响城市的公平性、环保和可负担性？
ForwardDallas将在今天的达拉斯市政厅委员会投票后推进。随后，这一土地利用计划（更新自2006年版本）将提交给达拉斯市议会最终批准。
在经历了长达三年的制定之后，ForwardDallas概述了公平性、环境正义和租房者和购房者的负担性作为主要主题。然而，由于土地利用计划没有监管功能，其建议在达拉斯现有框架下展开。
宅区规划是城市规划中至关重要但经常被忽视的机制。随着达拉斯在历史上一直面临环境种族主义、食物安全和住房不足等问题，宅区规划使不公平在城市的日常生活中加剧。因此，自然而然，新的土地利用计划似乎是解决方案。但计划的许多方面的有效性取决于，如果不是市政府，那就是住房开发商和长期存在的工业制造商。
如计划呼吁在整个城市的交通走廊沿途实行“轻巧密度”，这可能会对以单户为主的社区构成贵族化威胁，因为像复式和三户房等中等住宅将被整合到大部分无监管的住房市场里。
尽管宅基准免税有可能帮助住宅业主避免高企的地产税，但许多人在申请过程中遇到障碍。年长人士的税收冻结是可用的，但对年轻或中年住宅业主来说不可达。的确存在解决方案，但通常充满官僚主义障碍和繁文缛节。
随着需要为达拉斯不断增长的人口提供可负担和易达的住房，许多人对多单元住宅作为解决方案的有效性提出了质疑，尤其是在对租金和住房费用几乎没有规定的情况下。此外，根据达拉斯市住房和城市发展部门对“可负担住房”的定义，使用较高的基准值来量化什么被视为易达。
近年来，机构投资者一直在购买达拉斯市约三分之一的房屋。这些公司中有四分之一以上拥有超过10套物业，十分之一拥有100套以上。这同时使居民的住房权变得更难实现，同时将租赁市场的控制权置于开发商手中。
“ForwardDallas并未直接解决可负担住房问题。但它建议通过适当地在整个城市提供更多住房来为大家提供更多住房选择，”HUD的代表表示。“这些不同的住房类型将包括不同的价格点，理想情况下，额外的供应将有助于减缓住房的上涨成本。”
进步的城市政府深知结合土地利用计划与处理不利因素的政策是确保住房保持易达的重要性。像西雅图和丹佛这样的城市已经实施了低收入发展计划，甚至考虑了社会住房模式。
相比较而言，尽管HUD为混合收入住房的开发提供了激励，但去年却只要求这些发展中的5个“可负担住房单元”中有一个保留给收入低于当地区域中位数收入（AMI）60%以下的居民。所有其他指定的可负担住房单元都为60-80%的居民保留。AMI基于家庭收入，HUD估计家庭四口之家的AMI超过11万美元。
这极大地扭曲了易达性。对达拉斯经济的独立研究和联邦研究估计，所有家庭的中位收入约为65,000美元。类似地，个人收入估计约为37,000美元。基于这些数据，一个收入中位数或以下的单人家庭可能只能负担所有分配的“可负担住房”20%以下的底部。
德克萨斯州的城市只有在某些情况下才被允许控制租金，比如宣布住房紧急状态。尽管之前的统计数字表明该市处于住房危机之中，根据州法的“灾难”定义适用于任何公共灾难，但该市政府假设租金控制是绝对禁止的。
计划的环境正义主题宣称做出了一些重要的改变。对西达拉斯的Singleton走廊和乔帕的考邦代走廊附近土地利用的修订可能逐步将这些区域填充成社区综合用途和灵活商业设计的属性，从而将工业发展压缩到边缘。
“我认为城市规划委员会对居民的愿望作出了回应，ForwardDallas将会让西达拉斯的工业企业变得越来越不受欢迎，”作为第6区的维拉莱斯特尔，环境委员会的副主席说。“该计划将使西达拉斯的土地利用更适合商业工业而不是工业企业。”
值得注意的是，这标志着当地环保倡议团体如风险下风者和西橡树克利夫联盟的重要胜利。尽管风险下风者执行董事卡勒布•罗伯茨强调，ForwardDallas绝非终点。
“我是一个城市规划师，非常清楚ForwardDallas的局限性，”罗伯茨说。“我们对土地利用计划的变化感到高兴，但这并不是战斗的终点。”
正如计划所暗示的，ForwardDallas只向前看，它将逐步通过更适合附近社区的土地利用来修订工业空间。如果建立成为不合格，则不需要离开他们的空间。而根据德克萨斯州的SB-929，如果需要，将有权得到补偿。因此，由GAF和TAMKO等公司所有的长期批评的工业场所基本上受到特别通过，只要业务不扩大就可以。
风险下风者的罗伯茨表示：“收集数据制定综合规划是城市获得对社区需求完整视角的唯一时机。有人说选举应该做到这一点，但我不认为选举可以做到。”“但惠及更好的视野，它并不一定作为直接管理计划。这是零碎的。问题在于，它没有指导任何城市议会决定。”
虽然计划中的土地利用变化赢得了一些当地活动人士的赞扬，但第七区环境专员和活动家德罗认为，需要更大的行动来确保达拉斯克服最大的挑战。
Derrough说：“计划中规定的优先事项并不代表我的选区。乔帕并没有得到ForwardDallas的任何好处。”“达拉斯市的一个问题在于，这些部门和委员会没有一起合作开展任何工作。我认为我们从未举行过一次每个委员会主席坐下来讨论如何共同合作的会议。”
从某些方面来说，ForwardDallas是一个胜利，但在其他方面是无关痛痒或存在开放性问题。但本文中所有声音所持有的主要希望是，达拉斯市能获得一个全力追求像ForwardDallas这样志向性文件的城市议会。
CPC关于ForwardDallas的最后公开会议将于今天上午9点在市政厅举行。评论可以亲自或通过虚拟方式进行，下午12:30后将举行公开听证会。
