图片源于：https://www.bostonglobe.com/2024/07/26/opinion/commercial-tax-hike-boston-wu/
波士顿的财产税征收主要来源于市政服务，其税收被分为住宅和商业两类，这两类合计等于波士顿的总评估价值。
住宅财产大约占总价值的67%，而商业类别——包括办公室、零售、酒店、工业、生命科学等——则占剩余的33%。
最近，马萨诸塞州立法机关的联合税收委员会听取了波士顿市长米歇尔·吴关于税收分类的“本土权限”提案的证词。
该提案旨在通过增加商业部门的财产税来抵消由于商业房地产价值下降而可能导致的波士顿住宅税单的上涨。
该法案将提高城市对商业业主的税率，从目前的175%的公平税负上限提高到200%。
如果提案未能通过，市长声称，住宅付款者的税率将会提高，但她的预测显得短视，并且代表了糟糕的政策。
当前商业负担为175%的公平税收，为住宅类提供了相应的减轻，使后者对总税收的贡献低于如果单纯根据财产价值计算的公平税负。
商业业主的财产价值正在下降，与住宅价值上升形成鲜明对比，他们已经在以大约四分之一的平均账单金额为住宅付款者提供补贴。
根据林肯土地政策研究所的数据，波士顿的住宅类别已经在美国主要城市中缴纳了第三低的有效财产税率。
此外，商业税与住宅税之间的差距是这些城市中对房主的第三高优惠待遇，加上现行的住宅免税额。
根据马萨诸塞州税务局的数据，波士顿的房主按收入计算的财产税水平在全州也是最低的。
现有的收入工具也为需要帮助的房主提供了进一步的支持——除了现行的价值331,241美元的住宅免税额，城市还为住宅付款者提供了困难援助项目。
市长称此项税增长为“微调”税率。
根据她预测的住宅税率计算，商业税率将大约增加20%，使其超过每千美元价值30美元。
这显然不只是简单的微调，将对城市造成不可逆转的伤害。
税率的增加可能迫使企业做出艰难决定，关于如何——以及是否——继续经营，可能需要企业将成本转嫁给消费者，并可能阻碍为数十万平方英尺的空置商业空间寻找租户的努力。
在遇到其他成本上涨的背景下，新的经济增长可能会停滞，随着额外的税负被加到开发者的增长清单上。
在这种情况下，波士顿市中心的一栋B类写字楼（指比现代新建筑稍旧且稍小的建筑）在疫情前的租金已经下降近25%，空置率达历史最高且仍在攀升，会不得不在更小的收入流中缴纳更大比例的税款。
单靠税率的增加，可能就意味着在考虑市场因素之前，物业的价值损失可高达约5%。
这些物业的销售价格已经是2022年时交易价格的一半。
而A级写字楼（一般是新建筑）将吸收这一增量，也经历和B级写字楼相同的由于税率提升导致的相对价值损失。
更何况，考虑同一栋大楼内一家配套业务的困境——例如，一家坐落在市中心办公楼一层的咖啡馆。
尽管客户流量因企业维持远程或混合工作模式而减少，其房地产税部分也将上涨20%。
当其租约到期时，这家小企业——一个人的生计——可能面临在该建筑及波士顿继续经营的艰难决定。
基于这些原因，市长的提案最终将无法实现其所声称的目标，同时会对城市的商业社区造成巨大伤害，在某些情况下甚至可能无法挽回。
随着商业部门的减少，住宅付款者将简单地将未来的财产税上涨推迟，最终需要面对更大幅度的增加。
显然，这种结果是糟糕的税收政策。
丹尼尔·J·斯威夫特是全球税务咨询公司Ryan, LLC波士顿办公室的负责人。
