图片源于：https://www.boston.com/real-estate/home-buying/2024/09/10/to-tell-the-truth-some-realtors-skirt-ethical-lines-on-listings/
今年七月，一则房源描述在社交媒体上引起了巨大的反响。
这套位于西罗克斯伯里的三卧室、三卫浴的房屋，挂牌价为77.8万美元，拥有硬木地板、平坦的草坪和一个明显失实的描述：“走进这座迷人的独栋住宅，坐落于备受追捧的波士顿拉丁学校学区。”
尽管波士顿拉丁学校的入学确实备受青睐，但它也是一所公立考试学校，学生必须居住在波士顿市内才能入学，但光在此居住并不能确保入学。
“房地产经纪人就爱说谎，”一条评论如是说道。
当记者联系到该房地产经纪人时，她表示已经修改了文字。
虽然描述最后确实被修改，但它的存在意味着房地产 listings 中所展现出的缺少诚实或彻头彻尾的信息失实现象。
偶尔，这些问题可能会让经纪人身陷法律纠纷。在2006年的 Seit-Olsen 诉 Reliance Appraisals, LLC 案中，一位密歇根州的买家因 listings 中所呈现的面积等多项投诉起诉了房地产经纪人。原告主张该房屋的实际面积为938平方英尺，因为地下室不能算入。
虽然房地产经纪人最终胜诉，但 Reddit 上充斥着关于 allegedly 不准确的 listings 描述的投诉。
在马萨诸塞州的 Schoembs 诉 Schena 案中，罗伯特和金伯利·肖姆布斯在2007年7月起诉卖方罗伯特和克里斯蒂娜·谢纳，以及房屋检查员，声称他们在梅德福购买的房屋存在“重大结构问题”，且房屋的实际面积比 listings 中所列的要小，依据马修·S·艾因霍恩律师的研究。法院最终裁定被告胜诉，认为起诉的时效已过，指出评估报告中的确包含了正确的面积，购房者应在内观看房时发现面积的差异，并且他们是“按现状”购买的房产。
买家应警惕
但是对于那些在住房短缺的混乱市场中试图寻找购房机会的潜在买家而言，在线 browse listings 可能意味着从修饰过的照片到地址不实的种种不准确。
许多房地产经纪人表示， listings 中的不准确之处可能只是输入错误、自动填充或经验不足的结果。其他时候， listings 中还有一些隐晦的缩写，例如“BATVAI”，意思是“买方代理需自行核实所有信息”。
在波士顿地区，Coldwell Banker Realty-Cambridge 的房地产经纪人杰森·尼尔斯注意到，关于房产的邮政编码或邻里情况的不准确性很多。
“有时候人们在罗克斯伯里想让它看起来像牙买加平原。”尼尔斯说。“你会看到牙买加平原02131。其实那是罗斯林代尔。”
Arborview Realty 在波士顿的房地产经纪人凯特·齐格勒表示，许多她在 listings 描述中看到的不一致性与房子的系统有关。她曾带客户去看一处挂牌为新供暖系统的房产，但经过检查，齐格勒意识到虽然热水器是新的，但锅炉却“完全折旧”。
她的客户因此对该房产失去了兴趣。
房源照片往往也是不准确的信息源。虽然虚拟布置可以改变空间的视觉效果，但代理人应该披露是否使用了这一技术，无论是在 listings 的文本中还是在照片本身上。有时候，代理人会在布置过的照片后面跟上一张显示空间空置的照片。而天际线摄影虽然能提供绝妙的视角，但通过点击按钮放大一处区域，可能会使房产看起来比实际距离海洋要近得多。
“在房地产中，这被称为夸大其词。” Marblehead 的 Coldwell Banker Realty 房地产经纪人瑞安·德里斯尔表示。
一些房地产经纪人认为，宣称某房屋“步行可达”的说法违反了美国住房与城市发展部的公平住房法。艾因霍恩表示，这种说法不违反法律，但他建议房地产经纪人使用更考虑周到的语言，比如“方便通达”、“距离不到100码”和“距离两条街外”。
“这种做法确保了语言包容并考量到所有潜在买家和租户的感受。”他告诉《环球时报》。
拉马克奇公司的首席法律顾问迈克尔·麦克唐纳表示，房地产代理人还应避免谈论某地区是否“安全”。麦克唐纳说，这一词很主观，“即便是最安全的邻里也会有犯罪发生。”他还建议拉马克奇房地产公司的代理人避免提到学校质量，因为这可能暗示卖方在寻找特定类型的买家：家庭。
购前实地考察
6月，劳拉·阿利克斯访问了一处在索默维尔挂牌接近60万美元的两居室、1.5卫浴的公寓。虽然她认为房源照片中的空间稍显脏乱，但她在亲自到访时才意识到脏乱程度之高。此外，描述中没有提到异味（“味道实在太地下室了。”阿利克斯说，身为商业作家）和“可怕”的污渍。
在潜在买家的购房旅程中，发现描述失实特别令人沮丧。
“市场上可选房源本就不多，并且通常您还要与他人竞争。去查看这些地方并试图提交报价变得像是另外一份工作。这是一个情感的耗竭，”波士顿的 SR Realty 经纪人兼所有者萨拉·罗德瓦尔德如是说，她指出在为客户服务的同时保持道德的重要性。“这一切都不会让人感觉良好。”
根据新英格兰商业改善局的相关代表，东马萨诸塞州、缅因州、罗德岛和佛蒙特的 BBB 没有报告任何房源不一致性的趋势。局方鼓励大家对自己的代理人进行研究，使用 BBB 认证的房地产经纪人。
为了对抗误导性房源，齐格勒告诉她的买家客户，尽早将他们所观察到的每个房源都发送给她，即使他们还没有认真考虑。这种做法有助于当潜在买家因看到网上看起来很好的房产，实地查看却令人失望而变得日益沮丧时，减轻他们的失望。
“30年前，您根本看不到一个空间的在线展示，然后才决定去看房。”齐格勒说。“我可以看一下并告诉您我的观察，因为我注意到的事情您可能并不自觉。”
