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达拉斯-沃斯堡的房屋建筑商报告称，今年第三季度业绩略显放缓，原因是面临更高的抵押贷款利率和放缓的就业增长，市场竞争日益激烈。
现在的问题是，在联邦储备局上个月将其基准利率下调半个百分点后，房屋建筑是否会回升。预计在2023年底和2025年之前，将继续进行多次降息。
根据德克萨斯州新房行业市场研究公司Residential Strategies Inc.的估算，北德克萨斯地区的建筑商在7月至9月期间开工了13,327套房屋，比去年同期下降近2%。年启动数量保持稳定，超过54,000个单位。
“建筑商分享说，新房市场变得越来越具有竞争性，”该公司的负责人Ted Wilson表示。“尽管市场上仍有很多购房者，但住房可负担性仍然是一个重大问题，许多潜在买家缺乏购房的紧迫感。建筑商必须提供抵押贷款利率购房、折扣和激励措施，以将流量转化为销售。”
在六月和七月，30年期抵押贷款利率徘徊在7%左右。八月和九月，利率开始下跌，这被认为是美联储即将降息的预期，但潜在购房者并未看到抵押贷款利率降至6%的“甜蜜点”以下。
尽管如此，在经历了两年的高利率后，像迈阿密的Lennar等房屋建筑商正在准备好希望购房者能回来。
“随着利率的下降和正常化，现如今联邦储备局已经果敢地开始降息，我们相信潜在的需求将会被激活，我们已经准备好增加社区数量和销售量，”Lennar执行董事长兼首席执行官Stuart Miller在公司的第三季度收益电话会议上表示。
北德克萨斯的就业增长在过去一年中表现温和。德克萨斯州劳工委员会报告称，截至8月底，达拉斯-沃斯堡地区新增了58,700个净新职位，年增长率为1.38%。这一增速远低于去年新增的104,000个职位。
“达拉斯-沃斯堡地区需要每年保持至少100,000个新工作岗位，以支持每年超过50,000个新房的增长率，”Wilson说。“科技行业的放缓导致过去一年搬迁人数减少，但我们仍然乐观，随着利率下降，就业增长将会回升。”
达拉斯-沃斯堡的新房成交量略有上升。在2023年10月至2024年9月期间，创纪录的53,219个单位被成交。今年的新房成交量同比增长不到1%。
报告中指出，市场上有几个迹象显示竞争加剧。上季度完工的空置住房库存升高，达到了周期高点10,269个。这是同比增长超过2,000个单位，增幅为24.7%。供应水平保持在“可接受”的2.3个月，报告认为2到2.5个月的供应处于均衡状态。
模型房屋的数量也有所增加，从1,103增至1,284套，显示出该地区新房社区的数量在增加，Residential Strategies表示。
“毫无疑问，完工的未售库存增加与市场上竞争加剧和可负担性问题直接相关，”Residential Strategies的执行副总裁Cassie Gibson表示。“在今天的环境中，建筑商专注于售出未售库存，以便为2025年春季新库存的到来腾出空间。在这种环境下，建筑商的利润空间因提供折扣和激励而受到严格限制。”
这一趋势对于Bloomfield Homes这一地区五大建筑商之一也同样适用。董事长Don Dykstra表示，该公司正在利用利率补贴以推动库存销售。
“销售状况反复无常，”他说。“每个人仍在努力工作，只是竞争更加激烈。”
达拉斯-沃斯堡的空置开发地块供应上季度略有增加，达到了超过100,000个单位，供应周期为22.3个月。在开发中的地块数量保持稳定，略微超过67,000个，但比去年减少了约5%。
土地价格居高不下和开发成本足以高企，使得生产可负担土地变得困难。报告称，土地价格必须稳定以解决住房可负担性问题。
Residential Strategies Inc.将单户出租房作为其季度住房数据的一部分。上季度，达拉斯-沃斯堡地区启动了1,853个出租建筑单位。年开工总数为6,128个单位。建造出租房占北德克萨斯新房开工的11.3%。
达拉斯-沃斯堡的现房销售依然疲软。
截至8月的12个月中，达拉斯-沃斯堡售出了88,566套现房，同比下降3%。活跃挂牌数量上涨了45%，市场上接近29,900套房屋。挂牌库存的月数现在超过4个月。
许多新上市的现房价格接近市场高点，而抵押贷款利率仍高于6%。投资者并不追求这些高价房产，而许多房主仍不愿放弃几年前获得的超低抵押贷款利率，报告称。
挂牌供应持续攀升。库存月份可能会恢复到六个月的水平，这在Wilson看来被认为是均衡状态。
“在抵押贷款利率降至5.0%至5.5%范围之前，持有低抵押贷款的家庭多半不愿意搬家，”他说。
建筑商在2023年开始时有大量未售库存需要出售，但今年情况并非如此，因为北德克萨斯的建筑商在2024年初火热开工超过14,200个新项目。第二季度新建建筑数量较2023年下降约5%。
Wilson预测，2025年将是建筑商一个疲软或持平的年份。他指出，建造出租房的开工量放缓也是问题所在。搬迁和较低的利率将对明年的住房市场表现产生重要影响。
在美联储降息后，抵押贷款利率在过去两周略有上升。截至10月10日，30年期抵押贷款的平均利率为6.32%，根据FreddieMac的数据。
“达拉斯-沃斯堡的住房市场仍然希望最终的抵押贷款利率降低能够提升新房需求，直到当地的就业增长和搬迁活动恢复，”Wilson说。
