图片源于：https://nextcity.org/features/the-rise-of-community-land-trusts-in-hawaii
2024年8月8日，毛伊岛拉海纳惨烈野火后，一个新的里程碑达成：一个拉海纳非营利组织成功获得了首个用于社区所有权的住宅土地。
1651 Lokia Street，这块曾有一座四卧三卫房屋的土地，现在空无一物。但总有一天，这片土地将会建造一座新主房和两个附属住宅单元（当地称为‘ohana 单元），为一个大家庭或多代同堂家庭提供一个稳定、负担得起的家。
这块土地将永远属于拉海纳的人民，由拉海纳社区土地信托（Lahaina Community Land Trust）拥有，该信托只会将房屋出售给长期本地居民。
拉海纳居民早在大火之前就一直在抵制外部房地产利益，且在火灾发生之前，他们已经面临疏散的问题。然而，在住房短缺加剧、租金上涨以及投机者试图从灾难中获利的背景下，确保拉海纳的土地并保护其社区成员的负担得起的住房变得比以往任何时候都更为重要。一份2024年3月的报告估计，如果不采取干预措施，未来三年拉海纳的住房供应中的多达20%可能会变更所有权。
“我无法形容确保一块土地的影响，这块土地将永远为多少人提供住房，”拉海纳社区土地信托的执行董事秋天·内斯（Autumn Ness）说。“你无法被驱逐。会有多少家庭因这一点而享受到更好的社区生活？因为他们有了一个栖身之处，他们的孩子将会有在身边的父母。”
该非营利组织是近年来在夏威夷建立的几个社区土地信托之一，这些信托致力于防止夏威夷日益增加的房价，帮助长期居民留在自己的社区，并维护夏威夷的文化和身份。
2023年，夏威夷州州长乔什·格林（Josh Green）宣布夏威夷的负担得起住房短缺为紧急状态。夏威夷的房屋中位销售价格在全国最高，同时已经有几十年没有足够的房屋建设。此危机对土著夏威夷人影响尤甚，他们在州内无家可归人口中占据过高的比例，且比其它主要族裔/种族群体有更高的贫困率。
“哪一个夏威夷家庭不为他们的孩子能够留在这里、能够在他们年老时靠近他们、能够认识他们的孙辈而感到担忧？”拉海纳社区土地信托的首席运营官卡罗琳·奥维洛亚（Carolyn Auweloa）说。
在外州业主占比较高的情况下——2023年，外州买家占单户住宅交易的21%，公寓交易的27%——夏威夷的房屋往往被商品化为构建个人财富的工具。当地社区土地信托希望通过强调集体而非个体福祉，改变对在天堂住房的叙述。
这意味着接受稳定、负担得起的住房可以加强家庭和社区，特别是当地居民不必为了生存而需要做两份或三份工作。
“我们试图带给人们的巨大范式转变是，停止将房地产视为财富构建的工具，而是将其视为社区资产。”奥维洛亚说。“无论我们创造多少住房，都会始终面临这种对住宅的无法满足的需求，因为这里是如此令人向往。”
集体管理的一种形式
社区土地信托是一种集体管理的形式。夏威夷对此模式并不陌生，因为所有的土地曾经归属于最高级别的统治者，共同受到maka‘āinana（平民）的照管。
在1848年的大马黑利（Great Māhele）开始实施私人土地所有权后，一些土著夏威夷人和其他夏威夷王国的公民组成土地hui（合作社）来共同购买和管理土地。据2012年《夏威夷大学法学院评论》的一篇文章，1869年，一组由71名土著夏威夷人和其他王国公民组成的hui几乎购买了整个15,000英亩的瓦伊尼哈（Wainiha）土地分区。六年后，38个土著夏威夷汉阿（Hā‘ena）家庭共同购买了相邻的汉阿（Hā‘ena）土地。
“社区土地信托和hui是我们社会如何处理这个从来没有真正有效工作的破碎系统（私人财产所有权和私人财产所有权等于个人建立财富的权利）的两个例子。”内斯说。
社区土地信托是防止有色人种社区被驱逐的重要机制。美国第一个社区土地信托起源于1960年代的南方民权运动，旨在为黑农场主创造一种新的土地拥有权形式。
社区土地信托是代表地方社区拥有土地的非营利组织，并在其上销售或租赁住房。这些信托通常由土地信托居民、广大社区居民和公共代表组成的董事会进行管理。
它们通过一般为99年的可再生土地租赁将土地提供给房主。由于拥有土地并限制住宅售价，社区土地信托使更多社区成员能够以更可负担的价格获得房屋所有权，并保护这些房产免受投机影响。
根据林肯土地政策研究所（Lincoln Institute of Land Policy）和“扎根解决方案网络”（Grounded Solutions Network）2022年的一项普查，当前美国有314个社区土地信托，覆盖46个州、华盛顿特区和波多黎各。这些社区土地信托持有近44,000个永久性负担得起的住房单位。
杰森·韦伯（Jason Webb）作为国家社区和技术援助主任，帮助全国各地的社区团体启动社区土地信托。他表示，随着低收入人群被排除在外，社区土地信托的模型正在增长，通常位于房地产市场活跃的地区。由于自然灾害，许多社区土地信托也在土著社区成立。
与许多早期的土地信托由社区活动家和组织者发起不同，现在很多土地信托是由房地产、商业和基金会的专业人员发起的。
凯莉·卡鲁阿希·拉尼（Taylor Kaluahine Lani），夏威夷非营利组织“永久负担得起的居住”（Permanently Affordable Living Hawai‘i）的首席运营官和联合创始人表示，社区土地信托是夏威夷的一种文化合适的房屋拥有模式，因为它们将财富重新定义为家庭和社区的福祉。
拉尼在大学毕业后回到岛屿的北海岸，从事房地产工作。她表示，一旦当地人找到自己的房产，通常会选择留在原地，如果需要更多空间，便会进行扩建，并拥抱拥有长期家园的概念，这为他们的家庭提供安全感。这与居住在不同的社区、县或甚至在夏威夷以外的地方，以攀爬经济阶梯的不同心态截然不同。
“我们仍然可以建立财富，而不助长这种驱逐。”拉尼说。PAL Hawai‘i于2024年启动了它的Ho‘omaluhia社区土地信托，目前在其Kauhale O Namahana项目中已有五个房屋正在建设中。该基拉维亚（Kīlauea）项目最终将包含11个住宅。PAL还在卡拉海（Kalāheo）和怀波里（Waipouli）等地区建造项目。
永久负担得起的住房
凯莉·德莫特（Carrie DeMott）在西毛伊教书时，听说了来自一位同事的Nā Hale O Maui社区土地信托。她当时在租房，决定经过四个步骤的资格审核，因为她觉得自己“需要为了获得稳定的住房而做点什么”来照顾她年幼的儿子。
大约7年前，她租住的房屋的淋浴污水溢出，充满了整个租屋。看到自己的儿子试图捡起一个被污水覆盖的书，这是一个醒悟的时刻。
“我把他抱起来，我就想：我怎么会在这里？”她说。“我做了一切正确的事情。我上过大学，偿还了我的贷款。我在教书，倾尽心力为社区服务，而如今，我却住在这样的房子里，我的孩子的书都被污水覆盖了。”
当她被选中从Nā Hale O Maui购买房屋时，她感到无比兴奋，之后还担任了该组织董事会的居民成员，以帮助为房主发声。她现在是该非营利组织的临时执行董事。
Nā Hale O Maui成立于2006年，是夏威夷州经验最丰富的社区土地信托，现有50户房屋在其信托中。创始成员和现任董事会成员戴夫·沃德（Dave Ward）表示，该社区土地信托源于一个由多位不同背景人士组成的多样化团体，包括房地产专业人士、律师、县议员、规划委员会委员等，他们希望解决岛上的住房可负担能力差距。
该组织成立后不久，正值经济大萧条开始，因此其初期的工作集中在收购和修复空置的被止赎房屋。此后，它继续购买现有房屋，并在空地上进行建设。一些现有房屋是由县捐赠的，而县也为土地信托供地。
Nā Hale O Maui已在基黑（Kīhei）、卡胡卢伊（Kahului）、怀尔库（Wailuku）、拉海纳（Lahaina）和马卡瓦奥（Makawao）以低于市场价的价格出售租赁住宅，其转售价格也根据一种计算公式决定，以便保护低到中等收入家庭的可负担性，以至于永久持续。
该公式考虑初始购买价格、房主的升值份额、房主所做的任何资本改进，以及房屋是否遭受过度毁损或疏于管理。房主的升值份额在25%到50%不等，取决于房主在房屋中的居住时间。
“这就像如果你将钱投资于货币市场，或者某种高收益储蓄账户一样，”德莫特说。“你不会像获得一笔意外之财那样脱离这个过程。”
德莫特和沃德都承认，这种模式并不适合所有人，但它已帮助两户家庭购买市场价住宅。
根据韦伯的说法，房主在社区土地信托的房屋中平均居住10年，尽管许多组织鼓励房主住得更久，甚至好几代人。
注重一个地方的人
在夏威夷岛的西北角，科哈拉（Kohala）以是凯美哈梅哈一世的诞生地和他军队的训练中心而闻名。它还因其种植园的历史而闻名，带来了菲律宾、日本、中国和葡萄牙家庭，以及与土著夏威夷人一起长期居住的社区。
阿什顿·迪克斯（Ashton Dircks）是第七代芋头农民，前考古学家，现在是一名高中老师，出生并成长于科哈拉。他回忆起那些日子，当时每个人相互认识，他走在路上几乎能向每一辆车挥手。八年前回到家乡时，他却不认识路上的任何车或驾驶它们的人。
科哈拉社区土地信托的首次年度会员会议在一月份吸引了满座。该非营利组织致力于获取种植园时代的科哈拉住宅。
“我不再认识路上的车辆或驾驶这些车辆的人，”他表示。“我去邮局时，感觉自己在自己长大的城镇中成了少数派。”
如今作为科哈拉社区土地信托董事会的主席，他希望能给科哈拉居民一个留在社区、繁荣发展的机会。
“地方是由人而构成的，没有那些科哈拉的人，科哈拉就不是原来的样子，”迪克斯说。“而这个土地信托，我看到它是一个让科哈拉人返回的工具。”
科哈拉居民自2000年以来一直在寻找社区主导的住房解决方案。科哈拉社区土地信托最初成立于2003年，但由于缺乏资金，于2006年解散。目前的土地信托版本于2023年在2008年北科哈拉社区发展计划的负担得起住房组的讨论中诞生。
科哈拉的可负担住房开发很有限。其中一个挑战是，科哈拉大部分地区被划定为农业区，要求建设现场至少达到20英亩，科哈拉社区土地信托的董事会秘书贝斯·罗宾逊（Beth Robinson）表示。
该组织希望在大约10,000或15,000平方英尺的小型地块上获取种植园时代的家园，而不是新建房屋。罗宾逊还是一名房地产经纪人和夏威夷生活的保护及遗产用地主管，她表示，自2009年至2024年间，203户以40万美元以下价格出售的房屋中，有73%的购房者为科哈拉或附近居民，27%为外地人。
“虽然这并不像我们想象的那么糟糕，因为我们说几乎四分之三的房屋并未出售给外地人，但仍然有55套房屋售给了外地人。”罗宾逊说。“所以这就是我们提出这一模型的原因：每一处我们未能卖给外地人的房屋，就意味着我们不必建造的房屋。”
该土地信托在8月份获得了501(c)3的地位。它在秋季花时间向社区团体征求意见，并于一月份举行了首个年度会员会议。它的各个委员会正在帮助信托确定收购哪些物业以及应遵循哪些政策，并希望在2025年底之前确保首个物业。
天灾后的诞生
拉海纳社区土地信托旨在购买那些不想重建但仍希望看到土地留在社区的拉海纳居民的被毁地块。
“社区土地信托所提供的解决方案是一个大的‘并且’，”奥维洛亚说。“如果他们需要，他们可以获得所需的东西，继续前行，而如果这是他们的选择、他们所需做的事情，他们也可以以一种对未来和社区有益的方式承诺他们的土地，甚至未来还有他们的参与。”
奥维洛亚在拉海纳长大，并在美国农业部工作22年。在多年来的工作中，她主要在夏威夷岛进行工作的时间，致力于保护和农业易损性。
“正是这种视角和经验在火灾后、面对土地被夺走的恐惧，让我想到，我们必须有办法让某种保护措施存在，以便为一个社区、人们保留土地。”她表示。
拉海纳曾是夏威夷王国的首都，曾是全球捕鲸和贸易中心，随后转型为安静的糖种植小镇，成为一个重要的旅游目的地。因此，在2023年火灾发生之前，拉海纳居民早已看到他们的社区转变，因为越来越多的新来者，尤其是富有的退休人士涌入，而工薪阶层居民则被迫离开。
奥维洛亚表示，组织创始人为了确保其执行董事会和顾问委员会由有深厚拉海纳根基的人士组成，这一点尤其重要，因为夏威夷有着被夺走土地和未能提供负担住房的历史。许多人都是‘āina专家，即那些拥有保护水源、‘āina和夏威夷文化的悠久历史的人。
“我们是有意识的不同，”她说。但她注意到，越来越多的人也开始理解使用住房创造财富并不如关注家庭和社区福祉重要。
拉海纳社区土地信托首个收购的卖方，例如，已经返回大陆，并以出售其财产而不愿进一步促成土著夏威夷人被赶走和外部利益剥削夏威夷土地的方式卖给了土地信托。
该信托目前已获取五块土地，并正在关注另外12块。另外，除了收购土地，该信托还计划使用永久性的“kama‘āina”易地权（kama‘āina easements）要求，它将支持改善以其他方式帮助他们的所有财产，若其发生转手时，必须优先出售给拉海纳居民，并将该土地信托作为首选出售方。
这些kama‘āina easements将用于该组织的保险缺口试点计划，该计划将帮助拉海纳居民重建他们的家园。内斯估计，平均保险不足的居民缺口约为40万美元。
内斯此前在住房政策方面工作，她表示，过去十年，县对每个单位的平均补贴约为35万美元。但是由于这些住宅只能保持五到十年的可负担性，只能帮助一位房主。相比之下，土地信托对40万美元的投资将导致一个永久可负担的家。
扩大夏威夷的社区土地信托
夏威夷现有六个活跃的社区土地信托。州众议员蒂娜·那卡达·格兰迪内蒂（Tina Nakada Grandinetti）表示，随着夏威夷经历如此多的驱逐，许多居民渴望对他们的家园和社区发生的事情拥有一定的控制权。
在本次立法会议上，她提出了两项旨在促进社区土地信托扩展的法案，以防止被止赎房屋流失给第二次购房者和住宅投资者。
HB 833将创建一个为期五年的试点项目，由夏威夷住房金融和发展公司提供社区土地信托的信贷额度，以帮助他们提供负担住房。而HB 467将禁止止赎房屋的卖方在公开出售时将物业打包，并允许社区土地信托有45天的时间来匹配或击败最佳公开投标。
HB 467在本次会议上已经死去，但它的参议院伙伴法案SB 332仍在推进中。
与此同时，Nā Hale O Maui已出售住房给57个家庭——直接影响到超过100个孩子。德莫特表示，她知道许多教师仍然留在毛伊岛，因为有了该组织，最近的家庭也包括警官和消防员。
“这让那些从事社区服务工作的人留在这里。”她说。而该组织的购房教育帮助许多家庭更加了解负担住房及可用的资源。
在拉海纳，拉海纳社区土地信托正在开发一个加权抽签系统，用于选择房屋的所有者。计划是优先考虑拉海纳社区成员，并根据他们在该镇居民时间的长短来决定，以确保这些住房优先分配给与社区有深厚联系的人。毛伊县已经允许该县的工作住房申请者——在所有权和租赁单位中——通过抽签选择，然后按照其在该县居住的总时长进行排名。
“我们实际上能够建立一个有利于我们社区的系统，所以希望在这方面能够让整个谈话变得更为常态化。”内斯说。
她和奥维洛亚表示，拉海纳社区土地信托所找到的每一项解决方案都是他们感到自豪的胜利。该土地信托的目标是保护拉海纳20%的住房。
“我曾放弃过在这里生活的可能性。”奥维洛亚说。“… 我兴奋于我们在这里开始的事情，它只会获得动力，并将为许多拉海纳家庭带来新的结果。”
