图片源于：https://commercialobserver.com/2024/07/namdar-empire-capital-face-default-345-seventh-avenue/
购物中心大亨Igal Namdar对于他计划挽救马纳哈顿陷入困境的办公楼的自信可能并不完全有保证。Namdar Realty Group和Empire Capital Holdings正在与抵押管理公司Benefit Street Partners商谈将第七大道345号还给对方，这是这两家公司在几年前购买这座世纪老建筑后的情况。商业观察家得知此信息。
该建筑物的所有者律师在6月17日给代表该建筑物5名清洁工的32BJ服务员工国际联盟发出的电子邮件中写道，该物业正在“被归还给贷方”。“具体日期尚未确定。”
Namdar Realty的首席运营官Dan Dilmanian在一份声明中表示，现在还没有正式同意将该建筑物归还，但公司正在“初步商讨345 Seventh Avenue的未来”。
“我们也愿意与贷方合作，找到保留所有权的路径，”Dilmanian补充道。
Empire的发言人未回复置评请求，Benefit Street拒绝置评。
尽管第七大道345号的命运还未确定，但很明显这家合资企业翻新这座25层建筑物并吸引更多租户的计划失败了，目前正面临贷款违约的困境。
Namdar和Empire以1.07亿美元的价格买下了第七大道345号，还有同一街区靠近宾夕法尼亚车站的其他三座较小建筑物。
这家合资企业于2021年从Benefit Street获得了7800万美元的浮动利率抵押贷款，这是Benefit Street为纽约、得克萨斯、加利福尼亚和佛罗里达21处物业发行的抵押贷款债券(CLO)中规模最大的一个。该贷款将于9月到期，预计Namdar和Empire不会获得展期，根据贷款评级机构Morningstar DBRS对该贷款的报告。
然而，伊加尔·纳姆达尔(Igal Namdar)在公开场合仍然对这个国家最大的办公市场抱有乐观态度。
“这些办公楼的价格已经下降得如此之多，以至于很难不赚钱，”纳姆达尔6月27日在彭博电视台上说。
纳姏达尔说，公司正在通过翻新过时的办公楼，吸引租户回来，赚取大量利润。而且这很容易，因为他的公司有很多流动性，纳姆达尔以健康的自夸口吻告诉彭博电视台主持人。
“我们一直相信低负债，”纳姆达尔说。“所以我们的资产负债表上没有太多债务。我们有良好的现金流，银行也会向我们提供融资，因为他们知道我们不会过度负债。”
但是对第七大道345号的一瞥显示，这种说法实际上有多离谱。
据Morningstar DBRS的预售报告显示，当Namdar和Empire在2021年收购该建筑时，这座占地19.03.25平方英尺的办公楼的入住率为59%。
这两家公司制定了一个计划，在装修上花费130万美元来租用空置的楼层，但实际上到了2023年9月，入住率下降到了43%，Morningstar在另一份报告中写道，这些公司“很可能需要投入数百万美元”来帮助提高入住率。
Morningstar估计，该建筑物的价值现在大约等于这家合资企业的7800万美元贷款，晨星认为，贷款赎回价值比需要降到约65%才能让行贷款人有资格获得今年9月的展期，但“除非租赁势头真正增强，否则预计不会这样做，”分析师得出结论。
Morningstar的格温·劳什(Gwen Roush)说，“目前对这类属性来说是一个具有挑战性的时期。”“一些‘坚不可摧’的市场，例如旧金山、华盛顿特区，以及一些纽约市的市场，正在经历先前没有出现的压力。”
对此，Dilmanian表示，房主们面临着不确定的再融资环境，但他在一份声明中表示，“我们对曼哈顿市场的兴趣仍然很高。”
事实上，该公司似乎对这类资产有很大的需求。
Namdar和Empire分别在2022年以7200万美元的价格购买了第三大道830号，并在2023年以1.05亿美元的价格购买了第五大道529号。本月初，Namdar和Empire Capital与Related Companies签订了一份合同，以不到5000万美元的价格购买了第44街西321号，这对Related来说是1.03亿美元的损失。
Dilmanian指责纽约市的区域规划法律阻止Namdar继续进行第七大道345号的住宅改建，这是晨星的分析师没有意识到的选择，并指出了纽约市在2022年在斯图尔特酒店北一街区开设的移民安置所的负面影响。
Dilmanian说，“与三年前Namdar Realty Group购买第七大道345号时相比，现在物业的每平方英尺成本已经降至原价的三分之一。”“许多业主，包括Namdar在内，正在全面投资建筑改造，而评估价值却向另一方向发展。”
这对于通过购买濒临破产的购物中心赚取可观利润的Igal Namdar来说是一个残酷的现实。为了做到这一点，Namdar将成本降至最低，仅花费每平方英尺20至50美分来进行维护，低于平均购物中心业主每平方英尺60美分的花费，路透社报道。Namdar的计划最终为这些物业带来了中等利润率。
Namdar试图将类似的降低成本策略应用到其曼哈顿办公楼资产中，但这引起了强大的32BJ工会的不满，该工会代表纽约市约2万名商业楼宇清洁工
该工会的执行副总裁丹尼斯·约翰斯顿(Denis Johnston)在Namdar和Empire在529 Fifth终止了与长期物业管理公司美国建筑维护公司(American Building Maintenance)的合同，并引入了非工会承包商L&J商业和住宅服务后开始对他们保持警惕。
约翰斯顿本月初表示，L&J在529 Fifth将工人的工资减少了近一半。
他说，“这对这些工人造成了灾难性的影响，他们是房主，有家庭，还有账单要支付。”“这家业主认为更好的做法是支付贫困工资。”
现在，工会预计在第七大道345号会发生同样的情况，Namdar和Empire选择不参与由房东集团房地产咨询委员会在去年12月敲定的更大范围的合同谈判。与绝大多数办公楼所有者不同，Namdar选择自己处理劳资谈判。
约翰斯顿说，“Namdar和Empire Capital是少数几家目前正在踏入这一领域的业主。”“他们正在查看估值，看到他们认为是机会。”
由于这些所有者声称他们不能在退出该建筑的过程中签署新的劳资合同，32BJ收到Namdar的律师发出的电子邮件中的信息，因此工会正在为这种情况做好准备。
Abigail Nehring可以通过anehring@commercialobserver.com联系到。
