图片源于：https://www.bostonglobe.com/2024/07/05/business/housing-construction-costs-suffolk-downs-greater-boston/
但这里不再有住房建设正在进行。没有锤子敲击或水泥车辆轰鸣，只是一片空旷的土地，堆积着泥土、材料和未被使用的设备。
在波士顿与里维尔边界的前赛马场，规划建造1万个住宅单元，这将是该地区历史上最大的住房开发项目。一栋8层、475个单元的蓝色和红色公寓楼将于今年夏天开放，靠近Beachmont蓝线地铁站。
REVERE — 如果有一个形象可以概括目前大波士顿地区住房建设的状况，那可能就是萨福克环道(Suffolk Downs)的广阔空地。
在萨福克环道获得城市批准三年后，现在应该有更多在近40多栋建筑上展开的工作。但由于一场不平衡的经济导致复杂的融资交易陷入停顿，该地点的住房建设暂时搁置，直至开发商HYM投资集团能够解决这个问题。
这种停滞是过去两年来困扰整个大波士顿地区的现实。我们这个住房匮乏的地区需求很高。而像HYM的汤姆·奥布莱恩(Tom O’Brien)这样的开发商拥有他们需要的所有辛苦取得的许可。但最近关注到的有关规划审批和其他地方许可牢房的争执中，获得允许建造并不是当前的难点。在高利率和材料成本的背景下，筹集足够的资金才是真正的问题。
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“住房融资的整个动态性发生了变化，”奥布莱恩说。“现在让这些项目成功变得更加困难。”
事实上，一栋公寓楼的每个主要组成部分 — 从木材到钢材到电气元件 — 的成本都比Covid之前高。自2020年初以来，整体材料成本上涨了43%。建设贷款的利率增长了三倍以上。通常资助住房开发的投资者也要求更高的回报。在马萨诸塞州筹集新住房五年前本身就是一个复杂的事情；现在似乎是不可能的。
大波士顿地区没有待建设的尚未在进行的许可单元的确切数据。但郊区城镇的官员们谈到，开发商无法闭合融资交易的情况下，建筑许可证被搁置不用。例如，波士顿的研究人员去年估计，在该市有将近23000个单元被困于管道中。(作为对比，根据市长办公室2022年的报告，从2017年到2021年，波士顿建成了略多于20000个单元。)
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用40B法案建造的住房的积压有一个近似的估算。根据准州机构MassHousing的官员表示，他们知道目前有约20000个单位搁置。这些混合收入项目通常依赖于市场租金公寓的收入来资助可负担住房单位，使它们特别容易受到经济波动的影响。
整个地区的情况差不多都是一样的。在今年前五个月，整个大波士顿地区发放的建筑许可证不到5000个单位的价值。这比2023年同期略有下降，而那一年本身是十多年来新住房生产最为萎缩的一年。
在一个像大波士顿地区这样的地区，房屋和公寓已经极为短缺，这将给未来几年带来后果，供应继续远远落后于需求。
“我们需要新建筑的这种压力来压低租金，”波士顿大学的经济学家亚当·古伦(Adam Guren)说。“所以如果在建筑方面出现停顿，我会有些担心。这非常简单：如果数年内遇到建筑滞后问题，而波士顿地区的需求继续强劲，从机械上讲，租金只能上涨。”
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奥布莱恩花了多年时间为萨福克环道的许可工作，他将问题归咎于两个关键因素：利率上升和建筑成本上升。
在住房建设中的主要成分 — 从木材到钢材 — 在疫情期间迅速上涨，这得益于国际供应链中断。它们已经稳定下来，但并没有回到疫情前的水平。
同样，随着美联储采取控制通胀的措施，利率也上涨，这使得开发商获取建设贷款更加昂贵。建设贷款的利率比2022年高出约5个百分点。
举个例子，奥布莱恩指出，HYM建造作为政府中心车库改建的一部分的住宅塔。当HYM在2017年开始动工时，每个单位的建造成本约为68万美元。他说，如今这个数字可能会达到100万美元。
此外，考虑到他们目前可以通过简单地将资金放在银行中获利，通常资助住房开发的投资者要求更高的回报。因此，为了吸引这种投资，开发商必须从他们的建筑物中赚取更多的钱。这可能意味着更高的租金，但租金也有它的限制。
“想象一下，如果一个建筑物的投资回报率从之前的6%下降到现在可能的4%，”古伦说。“这栋楼过去的收入是建造所需收入的两倍。现在不够了。”
这最终是奥布莱恩说造成了萨福克环道更多建筑的停滞。HYM正努力就在里维尔一侧的地点建造第二幢公寓楼达成协议，但目前每个单位的成本约为40万美元。他估计需要将这个数字降至35万美元才能与投资者达成协议。因此，HYM一直在努力简化建筑的结构，并减少一些设施以使成本平衡。
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萨福克环道的第一栋新建筑将于今年夏天开放，这是一栋8层、475个单元的蓝色和红色公寓楼，名为阿马雅。大卫·L·莱恩/环球报
“股本实际上就像一个开关，要么让您获得六分之一的投资回报率，要么就没有项目，”奥布莱恩说。
不过，虽然转动生产开关到“关”状态很容易，但重新打开需要更多的时间。
从构想到盛大开业，一个开发商在这里建造一栋公寓楼大约需要五年的时间。即使已经获得许可的项目也需要数年才能实际安置人们。目前尚在进行中的项目是在利率飙升之前启动的，但一旦这些项目完成，就会出现停顿期。
“如果融资市场希望到2025年年中有所缓和，我们预计到2030年会有新单位可用，那些过渡年将提供很少的新产量，”开发公司卡博特·卡博特和福布斯在最近的一份白皮书中写到。
普林斯顿房地产公司首席执行官安德鲁·查班(Andrew Chaban)解释说：几乎每一步融资过程 — 从购买土地到获得建设贷款，再到吸引股本 — 都变得更加复杂和昂贵，推高了项目成本。当项目成本上升时，这些费用会转嫁给租户。
“如果我们希望房屋建设完成，这些成本就没地方去了，”查班说。
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一些有经验的开发商仍在郊区推进项目，但即使一些重要的郊区项目，包括2018年首次提出的牛顿Riverside MBTA车站的住房和生命科学综合体，也陷入停滞。
自2022年底以来，将近600个单位的Riverside项目一直处于停滞状态，而现在推动它前进的公式“根本无法起作用”，作为开发商之一的比肯社区(Beacon Communities)的董事长霍华德·科恩(Howard Cohen)说。
部分问题，科恩说，是Riverside项目的第一阶段预备重点的实验室开发市场已经崩溃。
近年来，建筑商通过在一个项目中打包实验室和住房取得了成功，因为实验室空间可以帮助补贴住房。现在这两方面的交易都很难融资。科恩说，开发商正在与投资者进行谈判，但可能需要将住房加快纳入第一阶段，这将需要更多的城市许可。
2018年首次提出的牛顿Riverside MBTA车站的住房和生命科学综合体项目自2022年底以来一直在停滞。马克发展
已抛出的经济力量可能需要几年才能纠正的问题。
“从根本上说，我们现在有一个问题，”科恩说。“从长远来看，这个问题会得到解决。但我们不知道这将需要多长时间，在此期间，我们需要继续建设。”
科恩和其他开发商认为，迫切需要重新推动工程，无论经济能否很快稳定。
一些人支持MassHousing的一个想法，即创建一个“动力基金”，用于填补混合收入住房的融资缺口，以便能够动工。该提议已包括在立法机构目前审议的住房债券法案中，其中众议院提议了2.5亿美元，参议院提出了5千万美元；具体金额可能在未来几周内进行协商。
“我们需要找到一个办法继续建设，”MassHousing首席执行官克里斯特尔·科内盖(Chrystal Kornegay)说。“如果我们现在不开始，我们需要的住房能够上线的这一天会越来越遥远。”
安德鲁·布林克(Andrew Brinker)可通过andrew.brinker@globe.com联系。追踪他的@和雷恩
