图片源于：https://www.dmagazine.com/frontburner/2024/07/zoning-contributes-to-dallas-housing-segregation-harvard-report-finds/
哈佛大学住房研究联合中心的一份新工作论文发现，几乎每个城市的法规都包括限制性区划，并且在租赁住房分布方面也存在显着的种族隔离。
该研究分析了“租赁沙漠”，这是指城市中的大面积区域，其中的区划阻止了更密集的住房选择，如多户和附属住房单位，同时要求大型地块大小限制、车位最低要求和其他规定。在美国所有社区的三分之一左右，租户只能占据不到他们住房的20％，这是被视为租赁沙漠的阈值。
“在许多城市中，租赁住房分布不均匀，”报告称。“在这些更为分散的城市中，区域内的租赁份额与整个城市的租赁份额最不相同。五个分歧得分最高的城市之中，有三个位于德克萨斯州，包括达拉斯、奥斯汀和休斯顿。”
这并不奇怪。2018年，达拉斯发现有36个联邦定义的贫困种族和种族集中区域，比1990年翻了一番。尽管如今仍然如此，但市议会的种族公平计划旨在减少它们的普遍性。哈佛的研究认为，如果不改变区划以允许更多地区建造更密集的住房，这将很难实现。
该研究还检查了种族、收入和租赁等级高度隔离的大都市地区。达拉斯、休斯敦和纽约的三个大都市在这三个指标中均排名前四分之一。
报告将导致租赁住房分布不均匀的主要罪魁祸首归咎于限制性的土地使用做法，特别是在提供负担得起的住房方面。当太多的公寓只允许在特定地区建造时，城市就会遇到问题。达拉斯历来在经济较差的社区中安置大部分负担得起的多户住宅，这些社区离工作地点更远，而且通勤和购物等基本服务和设施的获得困难。
“租赁住房份额较低的社区位于实行严格增长控制、要求较大最小地块大小、限制密度，以及新建筑物上规定更多停车位的市镇。相反，租赁住房份额较高的社区位于土地使用规则更开放、允许附属住宅、为包容性住房提供激励措施、具有法定多户区和允许建筑物建造更高的市镇。当社区的租赁户数量受到限制时，他们就会加剧长期存在的种族和社会经济隔离。描述性结果指出了租赁沙漠与房屋更多用于出租或租户占用的社区之间的显著差异。租赁沙漠更有可能由收入较高的白人居民组成。在美国最大的100个都市地区内，租赁住房的空间不均匀性与更高水平的种族和社会经济隔离相关联。”
达拉斯正在建造多户住房。但在2012年至2021年间，几乎所有增长都是豪华单位。达拉斯约有5.5万个新租赁单位中，约有5.3万个被认为是豪华物业。根据发展模式，到2030年，达拉斯预计将缺少83,503个负担得起的单位。
该市也正在努力解决住房短缺问题。两年前通过的达拉斯住房政策2033旨在鼓励更多的混合收入发展，通过在原本面向高收入者的综合体中增加负担得起的单位。该政策旨在与广泛的计划相一致，以解决种族平等、经济发展、气候和土地使用等问题。
通过发展商可申请的机构，名为达拉斯住房金融公司和达拉斯公共金融公司，为开发商提供额外融资和财产税减免，条件是在他们的项目中包括负担得起的单位。作为交换，开发商同意为符合一定收入水平的租户保留一定数量的单位。其中一些单位低于达拉斯年度中位收入的50％（单人年收入31,150美元，四口之家为44,500美元），但其他单位接近60至80％（单人年收入37,380至49,850美元，四口之家年收入48,060至64,100美元）。
今年1月，住房与社区复兴部主管辛西娅·罗杰斯-埃利克森在市议会告诉议员，市政府的两个住房项目中有5,479单位的负担得起单位处于前期开发阶段，另有5,376个单位正在建设中。今年5月，选民通过了一项价值12亿美元的债券计划，将提供逾3500万美元，帮助开发商在项目中提供更多负担得起的单位。
但这些单位通常是大型公寓项目的一部分。专家表示，调整建筑规范以允许诸如复式、三层公寓和附属住宅等东西也将有助于逐渐推动负担能力和隔离情况的改善。两年前，Zillow的一项调查发现，将近三分之四的达拉斯居民支持允许在单户住宅地段上建造两个单位的措施，60％同意复式和三层公寓，大约55％支持小型或中型公寓。
该市已尝试解决多户住宅和中等密度选择不足的问题，提出了备受诟病的土地使用计划更新，即被称为ForwardDallas。但仍然受到担心任何对该市独立住宅区划的改变的居民的反对。
这引起了城市规划委员会克里斯蒂安·切诺克的担忧。他在四月份表示，公众的大声反对可能导致一个未能解决达拉斯土地使用问题的计划。他说，2006年在引入原始ForwardDallas时就发生了这种情况，公众“感到恐慌”。
“整个计划被淡化了，”他说。“它通过了，每个人都感觉很好。将这个政策快速前进10年，看看我们现在在哪里。我的担忧是我们正在做同样的事情。”
如果达拉斯希望成为一个能够供各种收入人群居住的城市，就需要变得更加密集，而不是减少密度。但它是否有决心确定如何以及在哪里在城市各地分布这种密度？
