图片源于：https://voiceofsandiego.org/2024/10/08/san-diego-housing-at-stake-in-supes-race/
尽管法院最近推翻了圣地亚哥县对偏远地区住房建设的控制权，但开发的命运仍然悬而未决。
这取决于民主党和环保主义者监督员特拉·劳森-瑞默（Terra Lawson-Remer）能否在今年11月的选举中击败共和党挑战者、前圣地亚哥市市长凯文·福尔克纳（Kevin Faulconer）。
福尔克纳和劳森-瑞默在许多问题上展开了激烈争论，他们是截然不同的领导者。
选民的选择对县住房政策的影响可能尤为显著。如果福尔克纳当选，住房可能会扩展到圣地亚哥市界以外。如果劳森-瑞默连任，她可能会试图将更多的县地区宣布为禁止开发。
若福尔克纳获胜，他将使市监事会的民主党多数席位回归共和党掌控。
观察人士预测他将改变规则，允许更多的住房项目在气候变化政策的背景下向偏远地区扩展，以遏制通勤和温室气体排放。
商业利益集团指责这些规则，这些规则基于一种称为“车辆行驶里程”（vehicle miles traveled）的气候信息计算，限制了开发。
开发商们认为，他们将面临巨额费用，以缓解他们项目所产生的驾驶和导致全球变暖的气体排放。一些人表示，他们甚至决定不尝试建设项目。
劳森-瑞默和她的民主党同事经常受到邻居们的影响，他们反对在乡村社区内新增住房。
他们通常投票要求开发者进行更多的环境研究。这些额外的月份，甚至几年，延长了项目时间表——实际上等同于杀死了这些项目。
民主党人认为，他们的动机是出于适当的谨慎和良好的环境治理。
对每位候选人的采访显示出在优先考虑气候变化与住房问题上截然不同的价值观。福尔克纳相信无论如何都应该建设住房。
劳森-瑞默则表示，未来关于这些驾驶规则对住房发展的影响不在县的掌控之中。
县已经在法庭上输给了一家符合县一般发展计划的开发商。
法院表示，县不能要求那些项目进行更多的环境研究，而劳森-瑞默和她的民主党同事则对此进行了呼吁。
这意味着县应该最终重新编写并使其庞大的总体规划变得更为进步，设定与气候相关的建筑决策目标。
“无论如何，在未来几年我们都得进行一次总体规划更新，”劳森-瑞默说，并称现在进行重写将扰乱重新编写县的新气候行动计划所付出的多年努力。
“在我们需要进行总体规划更新时，更新将更多地围绕碳排放，而不是上次编写时只是个附带想法。”
福尔克纳则希望将县现有的总体规划维持不变，而该规划于2011年通过，早于现代气候法规的出台。
两人还在县应如何测量住房建设可能导致的驾驶里程上存在分歧。
县委员会，包括劳森-瑞默，决定采用州推荐的方式：比较在乡村地区通勤与在市中心之间驾车的里程。
根据这一数学公式，建造在城市中心以外的项目将受到影响。
福尔克纳表示，他将逆转县的立场，采用对开发者更友好的计算方式。
“如果我们正面临住房危机，实际上就是这样，我们应该尽一切可以做的事情来增加供应，”福尔克纳说。“他们做了人人所担心的事，限制了供应。”
通勤如何改变了开发情况
2013年，州政府通过了743号参议院法案（Senate Bill 743），改变了加州评估交通运输产生的温暖污染排放的方式，特别是驾驶——这仍然是州内最大源的温室气体——当任何人想要建设某物时。
这项法律创建了一种叫做车辆行驶里程的测量。
这意味着驾驶对环境的影响应该通过某人驾驶的里程来计算。
这是一个重大变化，因为在此之前，加州更注重量化交通拥堵作为开发环境影响的标准。
那时，更关心的是让汽车更快地移动，而不是防止驾驶需求。
圣地亚哥县在2020年该法律生效时不得不弄清楚如何开始以不同方式评估驾驶的影响。
其规划规则根植于旧的、量化交通拥堵的方式。因此，官员们制定了新的政策以使县向更具有气候关注性的方向发展。
开发商最担心的是，新的VMT规则要求减轻影响。如果他们建造的住房项目导致圣地亚哥人需要更多的驾驶，他们将不得不做更多的工作或支付更多，以减少驾驶产生的环保影响。
这样的例子可以包括建设自行车道或人行道，增加公共交通的通达性。
但这需要资金。对开发商收取费用将是一种获取资金的方式。
一项县委托的研究估计，这样的政策变化可能会使开发商面临每英里驾驶项目所造成的费用在10,000到19,000美元之间。
但没有人对此感到满意。
建筑行业协会的领导者宣称，县“对我们来说已经死了”。
环保主义者则以县为被告，声称其交通计划并未足够保护环境。
县仍未批准基于车辆行驶里程的对开发商的硬性费用。
委员会要求工作人员在年底之前提出建议。
此后，围绕这个问题的政治分歧沿着党派界线进行，两位共和党人在委员会中为住房高于气候政策而奋斗。
“我们现在的社区由于没有新的住房或发展而逐渐萎缩，”共和党监督员吉姆·德斯蒙德（Jim Desmond）在5月的委员会会议上表示。
德斯蒙德在2021年与他的民主党同事一起投票通过了更严格的气候规则，这是州所推荐的。但在5月份的会议上，德斯蒙德暗示这是错误的选择。
“我们做的所有关于VMT的事情都是出于对诉讼的恐惧，”他说。“我们做了最严格的事情，但仍然被起诉……我们必须回归基本，建设住房。”
福尔克纳同意，并在与劳森-瑞默的辩论中称县目前的道路实质上是一种“建筑禁令”。
德斯蒙德、福尔克纳以及共和党人乔尔·安德森（Joel Anderson）相信，开放偏远地区的住房将减少气候排放，因为他们表示，人们选择住在河滨县并通勤到圣地亚哥。
“越多的住房靠近就业中心，情况就越好，”福尔克纳在被问及是否有计划减轻向自由建设的回归所带来的驾驶和气候成本时表示。
劳森-瑞默认为，县的当前路径——遵循县的一般规划和制定开发商为其项目创建的驾驶里程支付方式——恰如其分地遵循了州法律。
“我的工作是确保我们作为一个县符合法律，以免被起诉，”她说。
李莎·哈尔弗斯塔德（Lisa Halverstadt）对本报道的撰写有所贡献。
