图片源于：https://www.kut.org/housing/2024-10-16/we-fact-checked-austin-mayoral-candidates-answers-to-questions-about-housing
奥斯丁市的市长选举中，五位候选人正在竞选。
这些候选人包括一位前市议会成员、一位企业主、两位非营利组织领导人和现任市长。
上个月，候选人们在德克萨斯大学奥斯丁分校LBJ公共事务学院和KLRU，奥斯丁的PBS电台举办的辩论中进行了讨论。
作为KUT的住房记者，我特别关注了主持人提出的两个关于住房的问题。
由于候选人的回答相对冗长，我提炼了主要观点，并添加了背景信息，同时对答案进行了事实核查（必要时）。
点击这里观看完整论坛。
问题一：最近对土地开发法规的更改，被称为HOME第一阶段和第二阶段，旨在提高密度并降低住房成本，同时避免历史上被忽视社区的居民被排挤。新政策会帮助降低住房成本吗？对中低收入家庭保护措施该如何建立，以免遭受近代化的负面影响，包括被排挤？
在讨论候选人们的回答之前，我们来定义一下几个术语。
HOME第一阶段是指市议会在去年做出的区域划分更改。
这些更改允许房产所有者在历史上只能建一到两个房屋的土地上建三栋房屋。
HOME第二阶段从理论上来说是对这一修订的延续。
该政策是在今年早些时候通过的，降低了城市的最低土地面积要求。
数十年来，城市要求希望建一栋房子的房产所有者必须有至少5750平方英尺的土地；而在五月，市议会将这一要求大幅降低至1800平方英尺。
民选官员和这些政策的支持者表示，意图是使中央社区能够建造更多住房。
反对者则辩称，允许在这些社区建设更多住房可能导致现有居民被排挤。
前奥斯丁市议会成员Kathie Tovo说道：“在其中没有规定可负担住房的条款，甚至连可负担住房的贡献都没有……你会发现一些获得批准的许可证导致现有结构被拆除，并新建住房。”
Tovo的第一点是正确的。
在HOME第一阶段或第二阶段中，没有要求房产所有者建造收入限制住房或为低收入居民单独保留的住房。
需要注意的是，绝大多数奥斯丁居民都住在市场价格的房屋或不受收入限制的住房中。
对于Tovo的第二点：这些新政策是否刺激了当前住房的拆除？很难判断。
HOME第一阶段自2月份生效。
根据在5月份与KUT共享的数据，62份在这些新规则下申请建造的申请中有7份包括了拆除一栋房屋。
换句话说，批准拆除房屋的申请大约占申请的10%。
与此同时，自从HOME第一阶段和第二阶段生效以来，单家庭住房的拆除数量并没有增加。
截至目前，今年房主申请了318份拆除单家庭住宅的许可证，这一数字远低于过去十年以来的平均水平648份，即便考虑到今年还剩大约两个月。
Kirk Watson说道：“我们在‘大A可负担’方面做了大量的工作……在过去的21个月里，我们一直在持续努力。”
KUT已与Watson的竞选经理确认，他使用“大A可负担”这个术语是指收入限制住房。
市长正确地指出，城市在这方面确实做了“很多工作”。
当按人口控制来看，2024年所建造的可负担住房数量是过去二十年中除2020外最多的一年。
Jeffery Bowen表示：“但是负面影响依然存在，因为这两项政策中没有可负担性。就HOME第一阶段而言，能在你后院放一个ADU，没人真的知道这会花多少钱……”
Bowen重申了我们在Tovo的响应中分析的观点。
Doug Greco说：“我确实认为土地利用法规需要更新。我们需要更多各个收入层次的住房。
我本会为更多的防止被排挤措施而斗争，尤其是抑制那些购买40%房屋的机构投资者的作用。”
KUT请求Greco提供40%的来源，他发了一篇福克斯新闻的文章链接。该文章提到全国房地产经纪人协会（NAR）的一份报告。
这份报告近期下线，因为该组织正在为2023年出具新的报告。
KUT在报告下线之前能读到其内容。
报告发现，2022年在特拉维斯县，机构投资者占据了单家庭住宅购买的41%。
机构投资者对单家庭房市场的兴趣似乎在下降。
NAR最近分享的数据表明，按照该组织的定义，机构投资者在去年的特拉维斯县单家庭房购买中占比为32%。
其他机构则更狭隘地定义机构投资者，并报告机构投资者在这些投资中的购买比例远低。
例如，房地产数据显示公司ATTOM认为，这种公司是以针对一群投资者的代理购买房地产，而不是说单个购买物业的人。
在2021年，ATTOM发现，在奥斯丁地区不到10%的房屋出售给机构投资者。
Michael Minasi / KUT新闻报道，整体上，机构投资者在奥斯丁拥有的房屋比例相对较低。
根据约翰·伯恩斯房地产顾问公司，约2%的奥斯丁房屋是由机构投资者拥有，该公司将其定义为全国范围内至少拥有1000套住房的公司。
Carmen Llanes Pulido说：“你必须观察子市场，如果我们真的让人们参与其中，我们可以以能够提供真实的可负担住房的方式来制定这些政策。我们有很多单位的价格对于人们来说太贵了。”
Llanes Pulido正确地说出，住房对于许多人来说过于昂贵。
哈佛大学的住房研究中心的一项研究发现，近一半的奥斯丁租户居住在他们无法承受的住房中。
问题二：为使奥斯丁更多低收入家庭能够获得可负担住房，应该采取什么措施？
Llanes Pulido说道：“我们被政治上推销了一个论点，即需要更多的住房供应，没有任何条件，但我们并没有关注在重建中丢失的可负担单元，实际上，如果我们拆除可负担住房的单位或通过政策推动投机抬高其土地价值，我们实际上是在距离目标更远，而单纯建造更多供应并不会让任何东西变得更具可负担性。”
Llanes Pulido正确指出，有时对低收入居民而言是可负担的住房，常常因为其年久失修和维护不善而被夷为平地，取而代之的是新的、昂贵的住房。
但她在说单纯增长住房并不会降低价格方面并不准确。
大量研究显示，建造更多房屋会减缓租金上涨速度，或将租金降低。
最近，奥斯丁已见证了公寓建设的激增，租金已有超过一年的时间在下降。
Tovo说：“我参与推动的项目之一是HealthSouth。我们在市中心这个地块有个令人难以置信的机会，可以创造劳动人口和可负担住房，并且有可能为市政府员工和该地区的其他人保留一部分。”
这方面的额外背景是：奥斯丁市自上世纪70年代以来拥有大约2英亩的市中心土地。
自2016年一所康复中心关闭以来，市议会一直在就该物业的未来做出多年的决定。
市政府与开发商达成了协议，计划建造一栋36层的住宅塔楼，其中约四分之一的公寓将保留给低收入人群。
但该计划最近失败了。
Watson说：“奥斯丁在许可和现场计划方面需要不再自我设限。
当我第一次上任时，市政府要求增添了大量成本，因为通过许可流程和获取现场计划的过程非常困难。我们请了一个咨询公司并说——‘从头到尾检查一下，看我们需要做什么’——然后我们开始实施它。”
在奥斯丁，开始建造任何东西之前，您需要追求许可证。
而且通常在建筑过程的各个阶段也需要许可证，从拆除房屋到安装水管。
开发商长久以来对在奥斯丁获取许可证所需的时间和成本表示不满。
在2022年，奥斯丁房地产委员会和大奥斯丁地区房屋建筑协会对各个城市在建筑流程中收取的费用进行了比较。
该组织发现，意图在奥斯丁一个中心社区建造的开发商每栋房子的费用为41303美元（这不包括实际的建筑费用）。
根据他们的估计，几乎比其他德克萨斯州大城市平均许可成本高187%。
Watson的观点是正确的，奥斯丁市雇佣了咨询公司麦肯锡，审计了城市的许可流程。
该公司发现了哪些问题。
去年，市议会同意支付麦肯锡250万美元，以试图解决该公司报告中提出的一些问题。
上周，城市宣布将开始使用人工智能评估建筑计划，这一举措旨在加快这一过程。
Bowen表示：“我们确实有这种替代费用，至于我来说，这个价格需要提高，以确保开发商提出的可负担住房单元数量……所以，你实际上拥有一些杠杆，或者让您在这一方面的成本过高，或者您将建造一些可负担住房。”
Bowen指的是城市通常与开发商达成的交易。
作为交换，允许开发商建造超过通常允许的数量，他们要么必须为低收入家庭提供一定比例的住房，要么支付一笔用于可负担住房的资金，这称为替代收费。
这些数字各不相同——通常是开发商被允许建造的每额外平方英尺的一个收费金额——而一些城市计划不允许将替代费用作为建造可负担住房的额外选择。
Greco说：“市长，我在1997年你的第一次任期与我开始高中教学的那一年。但是自那时以来，我们不仅是最快增长的百万富翁城市，我们的收入不平等现象持续增加，而且我们的黑人和拉丁裔居民比例一直在下降。
我们失去了我们的工薪阶层。”
Greco in 说的都是对的，奥斯丁是增长最快的百万富翁城市。根据咨询公司Henley & Partners发布的数据，在2013年至2023年之间，奥斯丁百万富翁的数量翻了一番。
这使我们成为全国百万富翁增长最快的城市。
Greco还正确指出，自2000年以来，奥斯丁的黑人居民比例已经下降，从9.3%降至7.9%。
但他并不准确地说，奥斯丁的拉丁裔人口比例下降。
根据人口普查数据显示，认定为西班牙裔或拉丁裔居民的比例从28.2%上升到32.5%。
KUT的住房新闻报道由奥斯丁社区基金会支持。
赞助商不影响KUT的编辑决定。
