图片源于：https://www.theurbanist.org/2024/11/21/the-case-for-converting-vacant-offices-to-congregate-housing/
根据皮尤慈善信托基金和全球建筑、规划与设计公司Gensler最近发布的一项研究，使用“灵活共生”模型进行办公楼转住宅项目可能显著降低成本，并为在市中心商业区创建可负担住房开辟新机遇。
该研究考察了西雅图、丹佛和明尼阿波利斯的办公楼转住宅案例，这些城市因其高企的办公空置率、众多经济负担租户以及有利于实施共生住房模型的监管环境而被选中。
总体而言，研究发现，虽然共生模型显著减少了转型成本，但为了使办公楼转住宅在财务上可行，仍然需要一定程度的财政补贴，尽管这低于当前创建传统可负担住房单元所需的资金。
公共空间，如Kärsti共生建筑中的厨房，对于共生体验至关重要，因为每个独立房间都小而简陋。
西雅图市对皮尤和Gensler研究的结果表示热情。
“市政府继续支持将未充分利用的商业空间转换为住房的努力，包括共生住房。在市中心增加住房供应是一项重要战略，旨在推动市中心的活力和住房可负担性，”通讯经理和市议会联络人Seferiana Day在给《城市主义者》的电子邮件中写道。
“我们意识到，只有一小部分建筑将适合转型，但即使是少数转换也能产生积极影响。”
2024年7月，西雅图市议会通过一系列立法，旨在支持将现有商业建筑转为住宅使用。
市规划与社区发展办公室（OPCD）的分析估计，未来七年内可创造1,000至2,000个住宅单元，建设成本通常超过每个公寓400,000美元。
对于传统公寓而言，转型成本接近新建中层建筑的成本。高层建筑的建设成本通常更高。
然而，批评人士对这种办公室转型的实际可行性表示怀疑，认为由于高昂的成本和将办公楼改造成住宅需求的挑战，可能难以实现。
每个住宅的建设成本超过400,000美元，几乎接近新建公寓的成本，这些新公寓的布局可能会比改建后的办公室更合理。
然而，使用共生模型可能将转型成本降低到每个睡眠单元约190,000美元，依据皮尤和Gensler的报告。
这种灵活的共生模型，采用共享厨房、浴室和休闲区域的设计，能够通过维持办公楼中普遍存在的集中管道系统来降低转型成本，并为每层楼提供约三倍于传统住宅公寓建筑的居住单元。
研究关注的是20层的中密度高层建筑，主要建于1970年代和1980年代。
这些建筑占所选办公楼库存的约40%，并具有类似的楼层平面布局，即建筑每一层可租赁的面积。
为了研究的目的，定义了一间典型单人睡眠房间为120平方英尺，其中包括一张双人XL床、桌子和椅子、床头柜，以及微波炉和半个尺寸的冰箱以存放个人食品和饮料。每层楼将有大约29名居民，并为他们提供厨房、餐厅、起居室和洗衣区域的访问。
在卫生间方面，每层将有六个独立的澡堂和三个额外的厕所。
在租金方面，报告将单身租金设定为每月1,000美元（大部分睡眠单元），双人租金为每人每月700美元。
这些租金对于年收入在西雅图地区中位收入（AMI）30%至50%之间的单人家庭来说是可负担的。
建筑成本的评估为每平方英尺约350美元（GSF），其中包括约70美元每平方英尺的强制性抗震改造费用。
该研究的发展财务模型估算建筑收购成本约为1,600万美元，或每平方英尺75美元。
研究考察了一些替代的财务方案，例如在没有建筑收购成本的情况下的方案，以及提供地方资助、低成本融资和/或税收抵免的方案。
虽然研究认为“该项目可能需要额外的补贴来吸引必要的资本”，但它对共生转型项目能够吸引部分补贴的潜力持乐观态度，因为每个睡眠单元的相对低成本。
其中一种潜在补贴是华盛顿州立法机构今年早些时候通过的销售税激励措施，旨在将未充分利用的商业建筑转换为可负担住房。
该法案允许进行商业转住宅转换项目的开发商申请销售税减免，如果他们承诺将未来部分住房提供给低收入或中等收入人群。
西雅图市议会预计将在接下来的几个月内投票通过销售税激励，基于5月通过的监管激励方案，这一方案也是在州政府的推动下通过的。
根据Day的说法，规划与社区发展办公室（OPCD）已经审查了该报告，并“认为市政府通过已经通过和继续工作出的监管支持与激励措施能够支持皮尤和Gensler研究的共生住房模型。”
疫情后，西雅图的办公空置率继续上涨。
商业房地产公司Kidder Mathews的研究发现，2024年第三季度，西雅图中央商业区的办公空置率继续上升，达到了27.6%。
整个西雅图市的办公空置率报告为19.42%，在该地区中是最高的。这一比例相当于约2080万平方英尺的空置办公空间。
在分析整个普吉特湾地区时，Kidder Mathews估计大约3720万平方英尺仍然处于空置状态。
超过一半的地区办公空置空间位于西雅图核心区。
值得注意的是，Kidder Mathews对空置办公空间的估算并不包括目前仍在租赁中但空置或利用不足的办公空间，也不清楚有多少公司在等待租约到期而将办公空间几乎或完全闲置，这一数字可能相当可观。
然而，可以注意到，尽管办公租金价格下跌，但办公空置率持续上升，这一趋势表明商业房地产市场正面临困境。
在西雅图，办公空置率继续上升。
虽然Kidder Mathews预计，联邦储备委员会在9月的降息以及亚马逊承诺于2025年1月开始要求员工每周在办公室工作五天的政策变化可能有助于西雅图的商业房地产市场复苏，但对于像西雅图这样历史上依赖大量办公人员每天涌入的市中心地区，居家工作选择的增加仍然对其构成巨大挑战。
西雅图市政府增加市中心居民数量，以使市中心更具韧性，这一努力与诸如多伦多大学城市学院的“市中心复苏努力”研究发现相一致，该研究表明疫情后的复苏与市中心区域的住房、教育、医疗、娱乐和制造等部门的存在密切相关。
根据2023年的数据，西雅图在市中心复苏排名中位列66个北美城市中的第63位。
研究人员将这一排名归因于西雅图市中心高比例的IT和管理岗位，许多岗位在疫情后并未返回市中心。
大众对可负担共生房屋选项的潜在需求
尽管共生模型可能并不适合所有类型的家庭，根据皮尤和Gensler的研究，西雅图58%（119,000）租户为单身家庭，而约16%（19,000）西雅图单身租户家庭年收入在30,000到50,000美元之间，为这种住房模式创造了良好的潜在客户基础。
“增加大量这种低成本的市中心住房将为学生、服务行业工作人员、年轻专业人士、退伍军人、新到城市的人以及退休人员提供急需的选择。这也将减少无家可归者。”研究认为。
“由于这些单元的较小面积，目前办公楼的低价和高效布局，这种住房可以在接近就业和交通的地方，以及远低于传统住宅或公寓的成本创建。”
西雅图有着较长且时有争议的微型公寓和共生住房历史。
西雅图市中心曾是数千个可负担住房的所在地，主要以单间入住（SRO）酒店和住宅建筑的形式存在。
1970年，西雅图市中心的奥萨克酒店发生火灾，造成21人遇难，这促使市政府开始通过立法，导致市中心和周边社区的数千个可负担住房单元被拆除。
在1970至71年期间，共关闭了40家酒店和其他住宅建筑，拆除了21家，消除了总共3,264个低收入住房单元。根据1983年为了城市市中心重振计划而准备的环境影响声明完成的清单，估计在1960年至1980年间，市中心、南湖联盟和第一山地区共失去了15,622个住房单元。
1982年，市中心地区剩余的13,093个单元中，近4,000个处于空置状态，只有7,311个对低收入居民可负担。
皮尤和Gensler的报告提到这一历史，指出美国各城市曾“以丰盛的低成本住房类型而闻名，尤其是单间入住（SRO）住宅。”报告估计，由于城市法规、建筑规范以及优先考虑其他住房形式的发展财政激励，SRO在美国城市中实际上被消除，自1970年代至1990年代，约有100万个SRO单元因改建和拆除而流失。
在2009年至2015年间，西雅图的共享住房开始恢复，微型公寓的受欢迎程度上升，这些小型独立公寓的面积从90到200平方英尺不等，配有私密浴室和厨房，还有共享的全功能厨房和洗衣设施。
这些开发项目深受欢迎，2013年微型公寓占西雅图新建住房的约四分之一，共计1,800个新住房，许多项目以“Apodment”品牌为主。
2014年之前批准的一座东弗里蒙特的Apodment。
然而，这场微型住房热并未持久。人们对微型公寓对社区影响，尤其是对停车的影响表达了担忧，导致对最低单元面积的限制、增加设计审查要求，以及禁止在低层公寓和社区商业中心区域创建聚居住宅等措施的出台。
这些变化大多突然终止了聚居住房的热潮，但并没有结束消费者的需求。开发商转向创建小型独立居住单元（SEDUs），这些小型工作室公寓的面积至少为220平方英尺，但这些住房的建造成本通常高得多，相应的租金也更高。
最近，华盛顿州立法机构和西雅图市通过了支持聚居住房的立法。
根据州法律，聚居住房可以在城市内所有多户住宅区包括低层区域内得到许可。
西雅图市的图示使用了示例楼层平面图和Neiman Taber的Yobi建筑效果图。
获批的立法允许聚居住宅的卧室面积小至70平方英尺，并将它们从SEDUs设计要求的限制中豁免。
聚居居住的定义也进行了修订，描述为“独立出租的、设有锁的卧室，提供生活和睡眠空间，居民与建筑内的其他居民共享厨房设施和其他公共元素。”
法律还取消了在主要交通枢纽半英里范围内的停车要求，并在其他地区将停车要求降低至每四个卧室一个停车位。
西雅图市民是否准备好这一共生居住模式？
去年七月，《陌生人》的高级撰稿人Charles Mudede撰写了一篇文章，批评西雅图市议会为促进办公楼向住宅转型所采取的举措，认为这是一种“分心”，将“金钱投入开发商，造成更高的公寓租金。”
作为解决方案，Mudede建议转向聚居住宅，类似皮尤和Gensler研究的灵活共生设计方案。
但是Mudede指出，转向这一居住模式的部分原因将需要重新思考我们对住房的中产阶级规范。
应该指出的是，缺乏私人浴室或水槽可能会令一些未来的居民无法接受。
与此同时，考虑到潜在客户群的估算约为19,000名租户，若皮尤和Gensler的共生模型能成为可能的住房选择，似乎很有吸引力——尤其对于那些优先考虑可负担性和接近就业、交通和服务的人。
许多因素看似正在倾斜，促进在西雅图创造更多小型可负担住房，这些因素，加之需解决市中心办公楼的高空置率，可能为实现皮尤和Gensler研究的设计方案提供必要的动力。
如果这种趋势得以实现，将帮助西雅图重返单间入住的历史，回归更为可负担的城市。
