图片源于：https://www.dallasnews.com/business/real-estate/2024/11/25/d-fw-home-sellers-may-lack-upper-hand-for-first-time-in-years-in-topsy-turvy-market/
在达拉斯-沃斯堡，卖方的强势地位可能首次在多年内减弱。
南方美国市场的买家之间的竞争正在减退。
库存上升，卖方可能很快就要考虑降低售价。
但这并不意味着对买家来说是个好消息。
在联邦储备系统降低短期利率后，买家曾短暂地感到一些宽慰，但这种情况已经消失。
抵押贷款利率再次接近7%。
根据达拉斯晨报的报道，达拉斯地区的一位房地产代理人、德克萨斯大学阿灵顿分校的一位房地产与金融教授，以及最近的房屋销售和抵押贷款数据，分析了当前的市场状况。
“当利率上升而可负担能力下降时，价格应该下跌，但我们不是一个正常的市场，”德克萨斯大学阿灵顿分校的房地产与金融教授Shriram Villupuram表示。
房屋销售和库存上升
达拉斯的市场自6月以来被评级为“中性”，这种市场平衡自2019年以来便未再出现。
根据房地产公司Zillow的市场热力指数，这实际上是自2018年起，市场最有利于买方的时期。
在D-FW，房屋价值在9月至10月间下降了0.7%。
这一降幅是全美最大的月度降幅之一。
然而，Villupuram认为市场依然对卖方有利。
“我不认为这是买方市场，”他说。
“除了抵押贷款利率让房价持平，卖方不会遇到太大困难。我认为这使得卖家的思考过程变得简单。房价持平。你还在等什么呢？等待以更高的价格出售？那是不可能的。”
根据德克萨斯A&M大学德克萨斯房地产研究中心、北德克萨斯房地产信息系统和MetroTex房地产协会发布的数据，2024年10月对于该地区来说是喜忧参半。
今年十月的房屋销售比去年更为强劲，关闭了近7500宗交易，比2023年10月增长了13.4%。
D-FW住宅的中位价格为399,000美元，比去年十月上涨了2.5%。
库存的增加也依然存在。
目前活跃房源超过30,200个，同比增加了37%。
在D-FW地区，住房库存为4.1个月。
这个数字衡量了根据目前的销售速度，当前库存的房屋出售所需的月份数量。
专家通常认为，5到6个月的库存被视为买卖双方平衡的状态。
从初始挂牌到最终成交，住房在市场上的时间为91天，比去年十月多了两周。
10月更强劲的表现有几个原因。
一些买家在9月利用了较低的利率。
在2023年期间，抵押贷款利率同样较高，这也促成了这一现象。
“很多在十月签约的买家都在利率下调时锁定了利率，最低降至6%。”Villupuram说。
“你会看到的销售趋势可能会在11月和12月受到影响。”
Villupuram表示，从其他州迁来的买家也是D-FW房地产市场现在及未来的复杂因素。
来自更昂贵州份的买家在D-FW购房时出价，使得销售价格上涨。
尽管受到利率和供应趋势的影响，但这仍使得价格高于正常预期。
抵押贷款利率的现状
自9月中旬以来，联邦储备系统已将其利率目标下调了四分之三个百分点。
购房者享受了一些缓解，但10月抵押贷款利率又有所上升。
联邦储备的决定影响抵押贷款，但并不决定利率。
相反，抵押贷款利率往往跟随10年期国债收益率。
这是一种到期日为10年的美国国债所提供的利率。
国债市场担心，由于特朗普政府提议的关税和减税延期，通货膨胀可能会再度上升，Villupuram说。
这导致收益率上升。
“长期债券市场似乎认为，我们可能在三四年后会看到更高的通货膨胀。”他说。
“债券市场开始对赤字感到非常担忧。”
根据Zillow的数据，典型房屋购置的抵押贷款付款从9月到10月上升了2.8%。
然而，使用20%首付款的每月抵押贷款付款比5月的峰值下降了超过100美元，比去年十月下降了179美元。
RE/MAX DFW Associates的代理人Todd Luong表示，买家和卖家都必须面对不断上升的抵押贷款利率带来的后果。
那些等待锁定更低利率的买家，有些因此遭受损失。
9月中旬，平均30年期抵押贷款利率为6.2%。
现在根据FreddieMac的数据，这一数字为6.84%。
一些卖方担心将他们的房子放到市场上，Luong说。
“他们观察到邻居也在出售，并发现这些邻居在过去几个月内不得不做出多次大幅降价。”他说。
2025年会怎样？
Luong和Villupuram都乐观认为，2025年将是更好的年头，因为略微降低的抵押贷款利率将促使夏季的活动。
经济学家在本周早些时候的路透社调查中预测，联邦储备系统预计将在明年进一步降低利率，但预计削减幅度将更加温和。
人们希望这次抵押贷款利率也会随之下降。
“如果新政府能发出一个重要信号，表明他们不会在赤字和其他问题上失控，我认为债券市场将会收缩。”Villupuram说。
“收益率将会降低，因此抵押贷款利率也会随之降低。”
