图片源于：https://www.brickunderground.com/live/nyc-tax-lien-sale-how-remove-property-list-exemption-payment-plan
如果您是拖欠物业税、水费、污水费或紧急维修费的物业拥有者，或者您是一栋因业主未支付上述费用而面临危机的租户，时间所剩无几。
纽约市市长埃里克·亚当斯（Eric Adams）准备召开税收留置权拍卖，这是自2021年以来的首次拍卖。这项政策起源于1996年的朱利安尼（Giuliani）政府，旨在将未支付的物业税及其他住房账单的催收工作外包给私人投资者。税收留置权的出售使得业主的债务能够被出售给私人投资者，这些投资者会加上高额利息和费用，并追讨膨胀后的债务。如果不还款，最终您可能会在法拍拍卖中失去您的物业。
在5月20日的拍卖之前，市内有21,372个住宅物业在待拍卖名单上——这一数字低于90天前的24,017个物业（包括类别1（单户到三户住宅）和类别2（四户及以上公寓、共管公寓和出租建筑））。
住房倡导者表示，处于待拍卖名单上的业主在税收留置权出售之前采取行动非常关键。市府会在拍卖前的90天、60天、30天和10天内通过邮件发送警告通知，通知业主如果账单未支付，债务将被出售给私人信托。
“我们看到很多人不应该出现在留置权拍卖名单上，”来自纽约法律服务局布鲁克林办公室的邻里经济正义项目的监督律师瑞秋·吉巴尔（Rachel Geballe）表示。那些本应享受免税的业主，如老年人、退伍军人或残疾人士，可能在名单上。
业主可能会失去他们的免税资格，“因为他们需要重新认证，而在处理文书工作时遇到困难。很多人来找我们时都是有资格被移除的，但为此需要有很多事情发生，”吉巴尔说。
税收留置权拍卖的运作方式
留置权拍卖程序包括纽约市将合格的留置权汇总，然后将所有权转让给一个信托；该信托（唯一的受益者是纽约市）会使用催收机构追讨这些债务。信托利用通过债券销售筹集的资金以折扣价格购回城市的留置权。根据2024年来自纽约社区中心的报告，过去的折扣大约为每一美元72美分。
“通过将留置权的所有权转让给信托进行批量销售，用于购买留置权的债券对投资者更具吸引力，但这牺牲了对普通纽约人的监督和问责，”报告指出。“这一制度最初是为了规避城市的债务上限担忧而设立的，如今已经不再适用，但仍然对纽约市最脆弱的业主产生影响。”
为何税收留置权拍卖存在问题？
一旦税收留置权被出售，第三方催收机构可以加上高达每天复利18% 的费用和年利率。这意味着面临留置权的业主可能会再度陷入困境。接下来，税收留置权信托可以开始进行法拍行动；如果胜诉，信托可以将物业拍卖给出价最高者。
税收留置权拍卖被证明对有色人种和低收入社区的业主造成了不成比例的影响。由可负担住房联盟提供的一份报告显示，在2021年的拍卖中，近三分之二的留置权销售发生在业主中有超过一半为非白人或西班牙裔的地区。超过四分之一的留置权销售发生在年收入低于75,000美元的地区。
一些业主可能并不知道自己在名单上，纽约社区中心副主任凯文·沃尔夫（Kevin Wolfe）表示。因为这是疫情以来首次拍卖，业主收到的通知邮件可能无法理解其重要性。（在2020年时，留置权拍卖暂停。）
名单上的小型业主数量不成比例，42%的人数反映出只有20%的总建筑数量，沃尔夫表示。
他说，名单上的业主通常已经偿还了贷款，或者持有反向抵押贷款，且往往是老年人或其继承人。“他们对来自市府的通知不太习惯。”
当留置权被发出时
由于拖欠物业税、水费或紧急维修费（比如如果租户缺少供热并且市府替换了锅炉），业主可能会被列入名单。
根据纽约社区中心的说法，对于单户住宅，如果业主在三年内累计债务达到至少5,000美元，可以出售税收留置权。如果您只欠水费或污水费，但没有欠物业税，则城市无法出售您的物业留置权；然而，如果未支付这些费用，DEP可能会终止您的供水/污水服务。
对于两个到三个单元的住宅、共管公寓和公寓大楼，能够出售的税收留置权的要求是所有者的债务至少为5,000美元且那些费用逾期三年。水或者污水留置权的金额至少为3,000美元的情况下，如果这些费用逾期达到一年，也可以被出售。
您可以如何从税收留置权名单中移除
取消纽约市税收留置权拍卖联盟（简称“联盟”）是一组包括10个住房倡导团体和社区土地信托的组织，正在发出警告，指出税收留置权拍卖造成的伤害及业主可以使用的多种方式来移除自己。该联盟正在举行社区简报，以传播信息；下一个简报定于4月3日下午6点举办。
联盟去年成功推动了市议会通过的立法改革，以减少名单。例如，2025年收入低于107,300元的家庭现在可以使用简易退出表格在36个月内三次将其物业移出留置权拍卖。
其他新选项包括通过城市债务的延期或基于收入的付款计划（PT AID），以及老年人房主免税（SCHE）、残疾房主免税（DHE）、退伍军人免税或非营利免税。
最终，联盟希望能够废除税收留置权拍卖。
“我们一直在缩小留置权拍卖的规模。我希望这个城市最终会觉得，进行这种做法不值得，但我没有抱太大希望，”TakeRoot Justice公平邻里项目资深律师保拉·西格尔（Paula Segal）在最近的社区介绍中说道。
在与《砖石》（Brick）的一次电话交谈中，西格尔表示，亚当斯市长在经历四年后又恢复了留置权拍卖，尽管市政府本可以创造一个新的债务收集系统，而不是再度将这一过程外包给那些为投资者赚钱的公司。市预算办公室预计在未来四年内通过税收留置权拍卖每年带来8000万美元的收入。
“真是太少了，”西格尔表示。
在市议会于6月进行的一次关于实施税收留置权拍卖改革法案的听证会上，市议会成员贾斯丁·L·布瑞南（Justin L. Brannan）表示：“市议会过去就对让留置权拍卖失效持开放态度，我们仍然愿意在不让我们的最脆弱群体经历驱逐和无家可归的情况的基础上，让授权失效。”
‘投机者的电话簿’
西格尔希望看到的一项改变是停止公开发布留置权名单，她称之为“投机者的电话簿”。
因为这让脆弱和绝望的业主容易被骗子识别。第783号法案将财务信息记录，而不需要进行留置权销售，并用市的物业数据库ACRIS替换公共留置权名单。
对于吉巴尔来说，“发布所有拖欠账单者的名字是留置权拍卖中最糟糕的事情之一。”
她建议面临留置权的业主们，要注意将会接到大量电话，仅接受来自值得信赖来源的帮助。
“任何以金钱作为交换的帮助提议都是诈骗，”她表示。2024年，每年将拨出200万美元的公共资金，用于通过纽约社区中心为受留置权拍卖影响的业主和租户提供外展和免费法律咨询。
要想脱离留置权名单，有许多方式，而获得正确的帮助可能会产生关键影响。
吉巴尔说，她有一位年长的客户，此人视力障碍且拖欠款项。她本应获得免税，但被放入一个她无法承担的付款计划中。
她快失去物业，但一位法律服务律师能够在及时纠正了与财务局的事项后，避免了她的留置权被法拍，拯救了她的物业。
如果您是租户，应该怎么办
租户也可能因留置权拍卖而被驱逐。这种情况通常涉及收取租金但未支付账单并忽视罚款的房东——他们在打算以巨额售价出售——并最终出现在留置权拍卖名单上。
一项新改革要求纽约市住房保护和发展部对已列入留置权名单的建筑向租户进行直接外联。
另外，处于困境的出租建筑应当被移除留置权拍卖。如果您的出租建筑存在问题，请通过311联系住房保护和发展部（HPD）投诉。这将帮助城市标记您的建筑。
该联盟正在推动立法，实施一项市级法拍计划，通过替换房东并创造合作社转让机会来保护在疏忽房东控制下的租户。
总的来说
如果您在邮件中收到了留置权通知，请不要忽视它。您可以：
1) 支付您所欠款项。对于物业税和紧急维修费用，请访问CityPay。对于水费或污水费用，请访问DEP网站。
2) 加入付款计划。有三种选项：所有物业所有者无论年龄或收入均可选择标准付款计划；如果您年收入为107,300元或以下并满足其他要求，可以申请PT AID付款计划；如果您满足上述收入上限，且物业税账单超过您收入的10% ，同时物业评估价值不超过250,000美元，则可以申请PT AID循环计划。如果您通过其中任何一个计划获得批准，您也可能有资格支付降低的利率。
3) 申请免税：老年人房主免税（SCHE）、残疾房主免税（DHE）、退伍军人免税或非营利免税。
4) 申请简易退出。
5) 提交紧急维修证明。
