图片源于：https://www.bostonglobe.com/2025/03/31/business/downtown-crossing-399-washington-office-building-real-estate/
本月初，总部位于波士顿的哈德逊集团和纽约的Assembly Investments完成了对一栋零售和办公大楼的购买，交易价格为1300万美元——这比2017年的先前销售价格下降了80%。 这种折扣预示着波士顿预算面临艰难的未来，因为其预算在很大程度上依赖于房地产税。不过，如新业主诺亚·隆和埃文·奥斯卡·帕帕纳斯塔西乌所期待的，他们也可以将租金降低到足以吸引租户的水平，因为自2006年以来，该建筑的底层一直处于空置状态。
399华盛顿街在新业主的手中焕发了新生，他们以极具价格优势的价格购买了这栋建筑。
曾经的巴恩斯与诺布尔书店位于市中心的交叉口，自近二十年前关停以来一直空置。 这是一个历史建筑，坐落在华盛顿街的一条人流密集的走廊上，周围遍布空置招牌。 在建筑外，有一个收费电话，接通时发出沙沙声，还有一件街头艺术作品，旨在激发市中心的复兴活力。
399华盛顿街曾被家族拥有了数十年，直到2017年，位于芝加哥的LaSalle投资管理公司和L3资本以6300万美元的价格购买了它。 随后，他们对建筑进行了数百万美元的升级改造，包括新的卫生间和电梯，新的机械系统和暖通空调系统。 他们在购买建筑后不久开始推广零售空间，并于2021年完成了升级。
然而，租户始终没有出现。 而在今年早些时候，随着因新冠疫情导致的办公需求持续疲软，且没有租金收入，399华盛顿街最终被列入了房地产拥有销售。
一家经过彻底改造的建筑以大幅折扣的前景吸引了多个投资者的注意——包括凯尔特人明星杰伦·布朗，但瑞士哈德逊集团和Assembly的出价最终获胜。 现在，他们计划将物业租金定在每平方英尺40美元左右，这比市中心B级办公空间的典型租金低了7到10美元，且比先前业主的租金低约20美元，帕帕纳斯塔西乌表示。 吸引一位底楼零售商，并为上面的办公空间重新设置租金，将为该物业带来数十年来未曾见到的活力，新的业主们表示。
“这将为租户广泛提供机会。” 帕帕纳斯塔西乌说。“点亮这栋建筑将会有极大的帮助。”
瑞士哈德逊与Assembly并非孤单。 在新冠疫情之后，波士顿市的办公楼价值经历了普遍的重置，许多不情愿的业主正在屈服于以亏损价格出售的现实，投资者和开发商正在寻找机会，渴望迅速购买地段优越的空间，然后以较低的租金将其提供给租户。
波士顿本地的房地产投资和开发公司Broder便是一家这样的机会型投资者，它最近以1350万美元的价格购买了市中心的15广场大街。 这是Broder第二次拥有该建筑，他们在2016年以3250万美元的价格将其出售给布鲁克菲尔德房地产。 在2019年年底，也就是新冠疫情席卷波士顿的几个月前，布鲁克菲尔德以4610万美元的价格将其卖给TA Realty。 今年早些时候，Broder以1350万美元的价格将其收购，价格比18年前第一次购买时还低500万美元。
Broder的资金主要来自私人家族财富，其投资组合债务很少，管理合伙人埃里克·斯文森说。（他与弟弟本·斯文森的父亲约翰·斯文森于2007年因癌症去世，他是一位著名的波士顿房地产开发商、慈善家和波士顿凯尔特人的共同拥有者。）斯文森表示，TA在购买物业时的承销是合理的，但随后的市场变化是不可避免的。
眼下，在疫情之前购买建筑并签下五年或七年抵押贷款的团体发现自己几乎别无选择，只能亏损出售。 这为像他们这样的公司创造了机会；斯文森表示，他希望在今年进行几次类似的收购。
“很多卖家感觉是时候出售了，”他说。“我希望我们能有十倍于目前可用资本的金额。……我从业三十年了，从未见过这样的机会。”
像15广场大街和399华盛顿街这样的物业以显著折扣交易，能给房东提供灵活性，以更低的价格向租户提供空间，或者投资现代化设施——这是当今租赁市场的关键因素，波士顿房地产顾问公司资深合伙人威尔·卡特林表示。 但是卡特林指出，现在许多租户视办公空间更像是一种资产而非必需品，他们重视便利设施和员工之间交流的场所。 因此，尽管价格重要，但这并不是唯一的考虑因素。
“关键在于是什么价格？”卡特林说。“换个说法，它必须让人感觉良好。 你必须想在那里工作。如果业主说他们提供每平方英尺7美元的折扣，但员工和团队并没有获得不同的体验，他们会问：‘我们为啥要来这里呢？’”
卡特林和其他专家预计，随着销售活动在经历了一段漫长的低迷期后在今年增加，将会出现更多类似的交易。 其中一些销售将会随着资本雄厚的全球房地产所有者转变 away from commercial real estate 以期减少未来损失而出现。
大型私人股本公司黑石集团（Blackstone）在2023年对《环球报》表示，将继续削减其办公物业的持有量。 2020年1月，他们以约1.56亿美元的价格购买了位于林肯街179号的一栋五层砖木结构的办公室。 去年3月，黑石将此建筑及其7650万美元的抵押贷款交给了Synergy Investments。
与此同时，瑞士银行瑞士联合银行（UBS Group）正陆续抛售其在美国的办公物业。 9月，UBS旗下的一家公司将位于波士顿海港对面的六层砖房400大西洋大道以3000万美元的价格出售给了法国金融家Jacques Chahine的开发公司，萨福克县的记录显示。
这比UBS在2014年以5000万美元购买400大西洋大道时下降了40%。 此次交易是因为长期租户Goulston & Storrs的离开。 Chahine Investment Corp。计划将该办公大楼改造成酒店和餐厅，这将新的客户开放一个自40多年前就已经私有的面朝波士顿海港的露台，律师贾里德·埃根曼在一月份给城市规划部门的信中写道。
在市中心交叉口，帕帕纳斯塔西乌和隆表示，他们已与数家零售商就租赁399华盛顿的宽广一楼和二楼展开了高级会谈，这两个楼层通过一座引人注目的黄铜楼梯连接——这是巴恩斯与诺布尔时代的遗迹。 他们还希望尽快为上面的一个楼层签订办公租约。例如，四楼的一个完全装修的办公室套房，随时可供租户使用。
“我们相信今年可以将它租出去给办公租户，”隆说。“我们对市中心的未来，以及这栋建筑持乐观态度。”
399华盛顿街的新业主希望吸引新的主租户入住其两层的零售空间。
凯瑟琳·卡尔洛克可以通过catherine.carlock@globe.com找到。 请关注她的推特 @bycathcarlock。
