图片源于：https://thefrisc.com/taller-buildings-are-coming-to-sf-so-are-sneakier-evictions-tenant-advocates-warn/
旧金山即将绘制一张新地图。 经过两年的努力，城市规划者将于明天揭晓哪些街道和社区将开放建设更高建筑。 这项全市范围的重新设计——或称为“增建”——是旧金山在承诺容纳数万套新住房中迈出的重要一步，其中超过一半将是可负担的。
即将发布的新地图也促使反对城市密度加大的人士再次发出警告。 自2022年新的住房计划开始形成以来，他们一直警告说，城市内将会发生拆迁、流离失所和驱逐的潮流。
《Frisc》在2023年报道，伴随这一计划的新规则，即“住房要素”，使得拆迁变得困难。 旧金山也拥有美国最强的租户保护法。
然而，租户协会和反驱逐活动人士表示，存在开发商可以利用的漏洞，引发所谓的“装修驱逐”，即为了驱逐租户而进行的长期装修。
旧金山反流离失所联盟成员阿马利亚·马西亚斯-拉文图尔在2月27日的旧金山规划委员会听证会上表示：“临时驱逐可能会变成长期流离失所——我们称之为装修驱逐。 当面临增建时，这个问题变得极其紧迫。”
在这次听证会上，发言者们排队超过一个小时，向委员们表示，一旦房东和开发商获得了建设更高和更快的绿色信号，将会有一波不公正驱逐的浪潮席卷城市，尤其是针对城市中最脆弱的租户。
阿马利亚·马西亚斯-拉文图尔（左）和普里亚·普拉巴卡尔，代表反对旧金山增建计划的团体，在2月27日的规划委员会听证会上发言。（版权归SFGovTV所有）
加州大学法学院教授、伯克利出租委员会前成员莉亚·西蒙-魏斯伯格对此持不同看法。 西蒙-魏斯伯格强调，虽然她始终担心租户遭受侵害，但在这种情况下，她认为城市的做法可能是正确的：“我不认为这次增建会引发大量装修驱逐。”
一旦新地图公布，规划委员会然后董事会必须在2026年1月底前批准，否则将面临州住房监管机构的处罚。 这似乎离现在还有很久；其实并没有。
关注住房辩论的旧金山人将在接下来的几个月听到更多关于装修驱逐的消息。 以下是关于装修驱逐的工作原理、发生频率以及西蒙-魏斯伯格等人认为这种恐惧被夸大的原因的详细说明。
保护措施
在2月的听证会上，旧金山租赁委员会引述了从2023年3月至2024年3月发出的797份驱逐通知，比前一年下降了超过33%。 这一数字在最近一年上升至1033份，但仍然相对较低。 在南加州，克恩县的人口与旧金山县相当，但每年却有数千个驱逐尝试。
旧金山通过要求被拆迁租户在替代建筑中优先获得住房等措施保护免受拆迁。 租户团体指出，尽管大多数租户很难行使这一权利，但这在旧金山却是罕见的情况。 在去年的1033份驱逐通知中，只有三份是由于计划拆迁；前一年则为零。
为了提供更多保护，旧金山禁止拆除租控住房，除非开发商用新租控单元进行替代。
而且，无论是什么情况，被通知驱逐的租户都有权得到免费的法律咨询。 这些保护措施在州级也反映出来，旧金山一名规划官员曾将这种政策称为“腰带和吊带”式的方法，以确保租户安全。
反驱逐活动人士表示，租赁委员会的数据太低，因为许多房东没有向委员会报告驱逐通知。 根据法院档案，他们表示，去年有近2000个驱逐申请未报告。 即便使用这些未经证实的数据，旧金山的流离失所率在全州仍属于最低。
活动人士表示，房东通过使用一系列 Renovation 工作使他们搬出，从而规避系统。 房东称之为资本改善，而不是拆迁。 “如果房东说‘我必须进行地基工作，必须进行管道工作’，这便是装修驱逐的来源，”旧金山土地利用联盟的联合创始人奥兹·罗姆表示。
“业主会进行所谓的连续许可，以规避规则，”旧金山租户律师约瑟夫·托贝纳尔说，他的公司每年约收到30起此类投诉：“连续许可在雷达之下徘徊。”
对增建的抵制主要来自担忧房产价值和视野的业主，他们与租户团体为了共同目标而联手。
租户在资本改善施工完成后有权返回自己的家，但经过数月甚至数年的时间，许多人将选择搬走。 租赁委员会记录了这种因资本改善造成的临时驱逐。 去年有104起，比前一年减少了128起。 但同样，倡导者表示，当租户“自愿”搬家以逃避不断的施工时，租赁委员会往往会遗漏这些案例。
旧金山建筑检查部门助理主任帕特里克·哈南告诉《Frisc》，并没有针对连续许可的规则。 “在建筑或住房法规中，没有禁止业主获取多个小许可的规定，因此我们没有直接的执法机制，”哈南表示。
在装修过程中，物业所有者违反建筑检查部的规定，是因为在基本上是空置的楼宇中进行无许可证的工作或进行超出许可范围的工作。 “通常是剩余租户提出投诉，并进行彻底调查，”哈南表示，但需要有人来报警。 （建筑检查部也在努力恢复信任，经过多年的高调腐败案件和缺乏问责制。）
哈南强调，旧金山的法律“在加州提供了一些最强的住宅租户保护”。
尽管如此，规划者表示，他们意识到了这些问题，并有解决方案。
城市更新的记忆
反对新住房规定的人士常常引用旧金山1960年代和70年代的城市更新历史，当时的大规模拆迁主要损害了黑人、菲律宾人和旧金山的工薪阶层。
但除非规划者明天增加一个重大惊喜，否则新地图应该会更加谨慎地进行增建。 当前住房要素与以往最大的不同之处在于，它禁止在所谓的“优先公平社区”进行重大增建，那是低收入和历史上脆弱社区的生活区域。 在坦德尔瓦，使命区，中国城和湾区猎人点将不会有重大增建。
相反，新地图必须集中在日落区、里士满、马里娜、海特等更富裕的社区，这些地区在几十年内几乎没有建设。 许多对增建的抵制来自这些社区的业主，他们担心房产价值和视野，强调“邻里特征”，同时与租户团体团结一致。
在这些地区，新地图也可能会更加有针对性，尽管规划者尚不清楚他们会有什么计划。 在布里德市长领导下，规划部门发布了一份最终版本，计划沿着几个主要交通和商业走廊集中密度。 但在去年春天，布里德下令重新制定，降低最大高度，但在更多街区之间分散建设。 那个版本从未出台。
加州大学法学院的西蒙-魏斯伯格表示，研究显示，整个街区的大规模增建是推动流离失所的有效方式，但较小和更具针对性的限制增建通常不会导致流离失所的增加。
我们已经明确听到，租户保护是一个重大关切。 负责新区域图的城市规划者丽莎·陈表示。
怀疑自己的房东利用资本工作进行骚扰的租户可以向规划委员会提出上诉，请求审查许可证。 但罗姆和其他人对委员会采取租户一方的信心不足。
当新地图发布时，活动人士还希望出台超越旧金山当前提供的规则。 “我们希望城市专注于保护租户，”驱逐防御合作社主任奥拉·普罗霍夫尼克告诉《Frisc》。
“这需要执法和问责，而不是仅仅信任系统有效运作。”普罗霍夫尼克表示，开发商应支付搬迁专家的费用，帮助流离失所的租户找到新家。
她还希望房东在新单元的租金方面与旧单元保持一致，即使原住户不回来。 “这样就没有激励措施去防止原租户回来，”普罗霍夫尼克说，或甚至在第一时间通过无休止的施工将他们驱逐出去。
在2月的听证会上，负责新区域图的规划者丽莎·陈表示：“我们明确听到，租户保护是重大关切。”
陈还公布了一些提案，例如租户在拆迁前有权在家中停留长达六个月。 她表示，部门正在研究更多方案。
更多的租户规则旨在安抚活动人士。 但城市规划者也必须让州监管机构满意，他们正在关注旧金山是否在补偿几十年来住房供给不足的努力上足够用力。
驱逐或装修驱逐的威胁永远不会降至零。 接下来的几个月将阐明，旧金山希望在多大程度上降低这一威胁，即使这意味着减少租户在所有层面所需的新住房。
