尽管快速变化的关税环境威胁着市场的发展轨迹,亚特兰大的工业行业似乎正在经历一个稳定期,而非在快速增长后回落。
“市场开始从疫情时期不可持续的增长中稳定下来,”房地产服务公司CBRE的研究分析师Justin Vines表示。“我们认为建设已经达到了一个更加稳定的状态。”
截至3月底,亚特兰大有约810万平方英尺的工业空间在建,较2024年第一季度减少了52%,这是近十年来的最低水平。根据CBRE的数据,这两个季度的数字与2021年中到2023年中间的前所未有的连续增长形成鲜明对比,那段时间每个季度至少有3000万平方英尺的新仓库空间开始建设。
亚特兰大在全国领先的数据中心市场作为一种特定类型的工业空间,用于容纳计算机服务器,其建设数字在过去两年中也急剧增加。但Vines等专家表示,在疫情后的热潮过后,传统的物流仓库和可租赁制造空间的建设势头必须减弱,这与数据中心的分类不同。
持续的建筑活动是乔治亚州就业的重要来源,这一事实在上周一场庆祝午宴上得到了凸显,数十名工人正在建设一个近90.4万平方英尺的工业园区,地点位于亚特兰大东南约一个小时的洛克斯特格罗夫。
建设稳定性
工业建设的量对其他房地产类型形成了平衡,这些行业在后疫情经济中难以适应。
旅行干扰波及了酒店业,亚特兰大及其他大城市的办公市场见证了空置率飙升至创纪录水平。需求减弱导致建筑活动停滞,尤其是办公楼,亚特兰大在2024年底记录的在建新办公空间数量下降到历史最低点。
与此形成鲜明对比的是,亚特兰大的工业市场在2023年见证了空置率降至创纪录的3.4%。分析人士指出,这个比例过于紧张。
“当我们的空置率降到3%时,市场如此紧俏,交易变得更加困难,因为没有太多空间可供选择,”房地产服务公司Cushman & Wakefield的研究经理Audrey Giguere表示。“我们预测空置率会上升,仅仅是因为市场上新增空间的数量。”
空置率增至8.1%以开始2025年,Giguere补充说,这一数字更符合历史规范。
尽管一些仓库找到租户所需的时间更长,亚特兰大的工业市场仍然记录了正的净吸纳量——这一指标衡量某个领域是否在增长。相比之下,亚特兰大的办公市场自2023年以来每个季度都出现了负的净吸纳,只有一个季度例外。
关税因素
工业市场的自然起伏可能会因不断增加的国际贸易战争而受到干扰。
租赁活动将是首个受到影响的指标,根据分析师的说法。在2024年第一季度,亚特兰大是美国第四繁忙的工业租赁市场,但没有一份租约超过50万平方英尺。CBRE的分析师表示,大型租户缺乏租约反映出他们在政治和经济不确定性下的“犹豫不决”,而这些变化又受到关税影响。
“预计消费者支出将减少,这可能会抑制大型仓储空间的租赁活动,”CBRE的亚特兰大第一季度工业报告指出。
运输仓库也依赖于稳定的货物流,包括来自海外的产品。萨凡纳港作为全国增长最快的港口,构成了该州物流网络的支柱,但它也容易受到关税引发的贸易变化的影响。
“(萨凡纳港)对亚特兰大市场的表现有直接影响,”Vines表示。
需求减少,加上空置空间的增加,促使工业项目业主为了吸引租户而降低租金。在2023年空置率紧张时,亚特兰大市场的平均租金从每平方英尺5.91美元上升至7.42美元,增长了26%。2025年第一季度,平均工业租金降至每平方英尺7.21美元。
新建设的放缓也可能因关税导致金属和建筑材料价格上涨而加剧。虽然这将限制供应,但分析师表示,这将有助于集中对现在可用的新建仓库空间的需求。
矛盾的是,空间的紧缩可能会促使下一波工业建设的开始。
“预计市场在2025年下半年至2026年初将经历新空间的短缺,这可能导致对新项目的需求增加,”CBRE的报告指出。
图片源于:https://www.ajc.com/news/business/atlantas-industrial-market-cools-after-unsustainable-post-covid-growth/Z4FTH44BQZEMHEAFQVW44FYQ3Y/