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西雅图市议会正在努力撤销上届议会取得的微不足道的渐进胜利——从承诺恢复陈旧的反游荡法到企图破坏历史性的零工最低工资。看来下一步可能是艰苦的暂停驱逐令。这些保护措施使孩子和教师在学年内有住房，并使符合收入条件的租房者在最冷的月份远离街头。
低收入住房协会（LIHI）执行董事莎朗·李在给理事会成员凯茜·摩尔及其住房与公共服务委员会成员的电子邮件中，要求理事会 “修改” 该市的冬季和学年暂停驱逐令，将 “决定不支付租金的有收入人士” 排除在外。李告诉《陌生人》，LIHI支持强有力的租户保护，并称将有收入的租户排除在外是暂停的 “狭义例外”，而不是废除。
李不是理事会可以忽视的随机评论者。LIHI是纽约市的主要经济适用住房承包商，也是该地区迄今为止最多产的小型避难所村开发商。我向代表包括LIHI在内的200多名成员的伞式组织住房开发联盟（HDC）询问了李的提议在其成员中的受欢迎程度。HDC 没有回应。
LIHI 的逻辑
在给《陌生人》的后续电子邮件中，李辩称，当 “有资源的租户” 拒绝支付租金时，非营利性经济适用房房东会因依赖私人贷款人而承受 “巨大后果”。
李在一封电子邮件中写道：“贷款人现在将西雅图暂停驱逐作为他们不提供融资以保护我们面临流离失所和中产阶级化的社区中现有经济适用房的原因。”“如果没有可靠的手段来确保及时支付租金以偿还贷款，那么经济适用房的生产将受到巨大打击。”
李在给理事会委员会的第一封电子邮件中给摩尔举了一个例子。LIHI希望在中区Squire Park Plaza收购和保留65套经济适用房。该非营利组织获得了住房办公室（OH）、州住房信托基金和华盛顿州住房融资委员会（WSHFC）的资金承诺，但私人贷款机构一直拒绝为该项目提供资金。李向理事会发送了一封据称来自一位不愿透露姓名的 “银行官员” 的电子邮件的剪切未注明日期的屏幕截图。该银行官员写道，Vanguard、Pimco、保诚、Alliance Berstein、富兰克林邓普顿、Align Capital、Belle Haven、Investco、Nuveen、班纳银行、华盛顿信托银行和传统银行 “通过了该协议——主要是由于延期租金问题仍在继续。”
李担心，私人投资者的这种所谓行为可能会对低收入住房税收抵免（LIHTC）计划产生 “连锁反应”。正如税收政策中心所解释的那样，联邦政府向州政府提供税收抵免，州政府向LIHI等开发商发放抵免。然后，开发商将信贷出售给私人投资者，为其住房项目筹集资金。因此，李说，LIHTC完全依赖于私人投资者打球，没有LIHTC，LIHI的任何项目都无法暂时完成。
摩尔没有回应《陌生人》的置评请求，但如果她和她的委员会寻求撤销暂停令，他们预计会有一场斗争。
没那么窄
首先，“拥有资源的租户” 是一个相当模糊的豁免要求。李告诉《陌生人》，LIHI目前没有详细的提案，但将有收入的租户排除在外肯定会带来更多 “狭义的豁免”。
去年，在驱逐法庭为低收入租户辩护的住房正义项目（HJP）的3716户家庭中，有73％的家庭报告了部分收入。在HJP的2023年客户中，最大比例——2,241人，约占40％——报告的收入超过零美元，但不到当年联邦贫困线14,580美元年收入的100％。去年，另有23％的HJP客户报告的收入在14,580美元至29,160美元之间，占联邦贫困线的200％。根据HJP的数据，其余客户赚了更多的钱，但他们仍低于地区收入中位数。
HJP的执行律师埃德蒙·威特表示，对支付能力的豁免没有多大意义：“我不知道你是怎么计算的——人们有意想不到的义务，你正在为没有储蓄的低收入人群设定统一的家庭预算预期。”
谁害怕一个小小的法律辩护？
目前尚不清楚贷款机构是否真的因为纽约市的暂停而避开了经济适用房项目。陌生人给所有这些据称拒绝了LIHI交易的投资者发了电子邮件。只有少数人回应，但两位确实否认LIHI就Squire Park Plaza问题与他们进行了接触。
Belle Haven Investments研究总监多拉·李告诉《陌生人》，让贷款人转交经济适用住房项目的 “不是租户保护”。随着经济走出低利率时期，进入更高的利率和高通胀时期，“我们已经看到该行业收紧了承保标准，要求他们承保的项目有更大的利润率和更高的盈利能力，这限制了经济适用住房项目的可用资本量。”
如果我们听从LIHI的话并承认所有其他贷款机构都认为暂停特别破坏了开发商的盈利能力，那么他们可能应该深吸一口气。暂停在国防中并不常见。
李无法立即提供数据来显示LIHI的暂停驱逐令阻止了多少驱逐行动，但正如《陌生人》去年报道的那样，HJP在其存在的前三年中曾五六次使用冬季驱逐暂停令。威特说，现在，HJP确实将这些法律作为家庭别无选择时的最后手段辩护，但是 “这种情况不够频繁，以至于像LIHI这样规模的房东应该倒闭”。
经济适用住房开发商本·马里茨告诉《陌生人》，尽管他认为暂停驱逐有解决和澄清的余地，但他说，由于驱逐案件积压，“基本上没有驱逐到暂停适用暂停令的有争议听证会的地步”。马里茨说：“当务之急是恢复法院的运作，这样我们商定的任何规则都能真正适用。”在这个问题上，金县议会议员里根·邓恩提出了一项提案。
哦，人类！
除了贷款人和其他住房开发商对李的说法提出令人信服的论点外，租户倡导者还指出，对于一个用 “住房是一项人权！” 这句话的人来说，这太糟糕了在他们的电子邮件签名中倡导一项可能使更多人没有住房的政策。
Be: Seattle 联合执行董事凯特·鲁宾称LIHI的要求 “可耻”，与他们的使命直接矛盾。
鲁宾在给《陌生人》的一封信中说：“他们怎么敢声称自己’倡导公正的住房政策’，然后主张取消房客保护以增加投资组合。”她问LIHI是否有足够的小型避难所来容纳他们想离开的所有低收入家庭。
毫不奇怪，理事会成员塔米·莫拉莱斯的办公室在给李的一封电子邮件中鼓掌。
莫拉莱斯办公厅主任安德拉·克兰兹勒写道：“西雅图许多有收入的租房者在支付租金方面遇到了问题。”“要求修改法规，将有收入的人排除在外，这与最佳做法背道而驰。”
尽管莫拉莱斯办公室向李发送了纽约市更新后的租户手册的链接很有趣，但进步主义者应该做好准备，捍卫这些租户保护措施以及房东游说团体想要收回的任何其他东西。
房地产行业收购了本届理事会，在2023年的选举中为理事会成员罗布·萨卡、玛丽莎·里维拉、丹·施特劳斯、鲍勃·凯特尔和谭雅·胡投入了大笔资金。房地产利益集团真的很喜欢摩尔，她在独立支出中投入了至少10万美元来支持她的竞选活动。现在她是住房与公共服务委员会主席。
莫拉莱斯似乎是该市唯一明确的租户捍卫者。天哪，在接下来的三年半里她有东西要捍卫吗。
