图片源于：https://publicola.com/2025/04/01/cathy-moore-wants-to-make-it-more-expensive-to-build-middle-housing/
在最近一次西雅图市议会综合规划特别委员会会议上，市议员凯西·摩尔提出了在该市传统单户住宅区对新住房征收费用的建议。
根据两年前通过的州法案HB 1110，该市被要求允许每块土地上最多建设四个单元（或在频繁交通停车点周围的四分之一英里内建六个单元，或者当两个单元为可负担住房时）。
议会正准备采取“临时”分区变更以遵守HB 1110，而西雅图必须在六月之前完成这些更改；通常情况下，该市会将新规则作为城市整体综合规划更新的一部分进行采纳，但市长布鲁斯·哈雷尔的立法草案落后于时间表，导致议会有很少的时间去考虑这个计划。
六个业主团体对该计划提出了上诉，认为特定的新“社区中心”——靠近交通的商业区，拟议计划将在此允许公寓建设——将损害他们历史悠久的单户住宅区的特征。
与此同时，市政府正在考虑对其强制性住房可负担性（MHA）立法进行修改，以扩展MHA至新的社区中心，增加城市21%的地区受到MHA的限制，同时继续将新的“社区住宅”区（即城市原有的单户住宅区）排除在收费之外。
摩尔的反对主要集中在两个方面。首先，她反对社区中心的概念，指出城市已经通过允许每个单户地块上建立最多四个单元，提高了“整个城市”可建住房的数量。
（摩尔特别反对在枫叶区的新社区中心，认为这将“牺牲”整个社区以增加人口密度。）
其次，她更加激烈地主张，城市应该对所有新建住房施加强制性住房可负担性（MHA）要求，有效地要求开发商为每三到五个市场价单位建筑或资助建设至少一个可负担单位。
自2019年以来实施的MHA，允许开发商在城市某些地区建设更多住房；作为交换，他们同意在现场建设可负担住房或支付给城市住房办公室，以资助其它地方的住房。
收费的大小根据新住房地理位置的不同，以及开发商获得的高度奖励有所变化。在住房建设放缓的情况下，MHA收入也在下降；目前，市预算办公室预计，MHA将在2025年和2026年带来2200万美元，低于2022年的6800万美元及2023年的5900万美元。
“我们将为城市开启巨大的发展和密度，这很好，但我们需要确保我们正在利用所有的工具，”摩尔说道，“而MHA是一个强大的工具。它可以调整，但简单地说它不应该在所有地方适用，我认为这是一个错失的机会。再说一次，这是对我们认为在这个社会中有价值的成本的校准。”
市长办公室、规划与社区发展办公室以及两家研究MHA计划对西雅图住房影响的咨询公司（BERK和Heartland）的代表指出，2024年BERK/Heartland的研究显示，开发低层住房（如联排别墅、四户住宅和将在单户住宅区允许的其它低密度住房）的开发商更愿意在MHA区域之外建设这些单位。
因为额外的高度奖励对低层开发商来说并不足以弥补在这些区域建设的高额费用。
来自ECONorthwest的另一项研究显示，“中密度住房”开发对成本增加极为敏感，开发数量在每单元成本增加时会显著下降。
该研究发现，中密度住宅目前在仅有19%的建议新社区住宅区（即以前的单户住宅区）中是可行的，而其中大多数不会被重建；在这些区域对新住房征收新费用将使得开发商更不可能选择在此建设新住房。
规划与社区发展办公室的规划经理乔夫·温特兰特指出，通过将新的社区中心添加到城市的分区地图中，城市将把受MHA要求影响的区域增加21%。
但是，他表示，在前单户住宅区对小型开发施加MHA费用将减少开发商在项目上的收益，使得项目的回报率低于大多数开发商愿意接受的水平。
“我们非常希望优先考虑在新的社区住宅区内的中密度住房生产。每个人都一致认为中密度住房是一个高优先级，希望确保其得以实现。”
摩尔对此反驳，认为开发商应该愿意接受较低的利润率，以换取在新区域建设的机会。
“根据我的理解，过去，当开发商在建设时，他们期望15%到20%的投资回报，而他们仍在寻找这样的高水平[回报]。”摩尔说道。
“如果你和一些小型盈利开发商交谈……他们并不寻求超过10%的投资回报。所以，事情确实在经济上是可行的。当我们谈到经济可行性时，我们是在谈论15%的利润可行性，还是在谈论10%的利润可行性？没有人真正回答这个问题，什么是真正的可行性。”
摩尔还建议为MHA要求“划出一条豁免”，以便“希望开发他们土地的人、家庭”获得豁免，而不是开发商为新居民建设相同类型的住房。
实施摩尔所建议的变化——即消除至少部分社区中心并在城市传统单户住宅区对所有新开发施加费用，将使得在西雅图各地建设中密度住房的成本大幅增加，增加了可行性以及可能性。
开发商合理地选择不在利润更低的地方建设，或者选择不再在西雅图建设，或将新住房集中在一直以来允许建设的地区，例如在西雅图的繁忙干道上，而这些地方目前集中了大多数租房居民。
