图片源于：https://www.bostonglobe.com/2024/07/05/business/housing-construction-costs-suffolk-downs-greater-boston/?p1=SectionFront_Feed_ContentQuery
但这里再也没有住房在建设。没有锤子敲击声或水泥运输车辆隆隆行驶，只有一片开阔的土地，堆积着泥土、材料和未使用的设备。
前马场已获得波士顿-瑞维尔回边界的城市批准，当完成时，将是该地区历史上最大的住房开发项目。第一栋建筑将于今年夏天开放，在Beachmont蓝线地铁站附近的现代风格的八层楼、475单元的蓝色和红色公寓楼。
REVERE — 如果有一幅图像能概括当前大波士顿地区住房建设的状况，那可能就是萨福克德恩斯的广阔空地。三年前，获得了城市批准的萨福克德恩斯应该在现在忙碌地建设着将在这个近161英亩的地产上矗立的四十几栋其他建筑物。但是，由于经济失衡使复杂的融资交易无法达成一致，该地区的住房建设已经停滞，直到开发商HYM Investment Group能够解决这个问题。
暂停建设是近两年以来困扰整个大波士顿地区的现实。我们这个住房短缺的地区需求很高。像HYM的Tom O’Brien这样的开发商已经获得了所有艰难争取的许可。但是，近来所关注的关于规划和其他地方批准的争论中，获得许可进行建设甚至不是现在的困难部分。在利率高涨和材料成本上升的背景下，筹集足够的资金是真正的问题。
“住房金融的整体动态已经转变，”O’Brien说。“现在要让这些项目可行变得更加困难。”
确实，从木材到钢材到电器部件，每一个公寓楼的主要材料 — 都比COVID前更昂贵。自2020年初以来，整体材料成本已经上涨了43%。建筑贷款利率更是翻了一番有余。通常资助住房开发的投资者也要求更高的回报率。5年前在马萨诸塞州融资新住房是一个复杂的事业；现在看来，几乎是不可能的。
关于大波士顿地区尚未在建的受许可单元没有确切的统计数据。但是郊区城镇的官员们谈论着由于开发商无法获得融资而滞留的施工许可。例如，波士顿市规划和发展机构的研究人员去年估计，市内有将近23000个单位陷入停滞。（作为比较，根据市长办公室2022年的报告，从2017年到2021年，波士顿仅建造了20000多个单位。）
从法律上允许开发商绕过地方规划的40B法律下开发的住宅可以看出积压量。准官方机构MassHousing的官员表示，他们知道目前有约20000个单位受阻。这些混合收入项目通常依靠来自市场租赁公寓的收入来为可负担住房提供资金支持，使其特别容易受到经济波动的影响。
该地区的情况还是一样。今年前五个月，大波士顿地区颁发的建筑许可数量不到5000个单位。比2023年同期略有下降，而那本身是十多年来新住房生产最缓慢的一年。
在一个像大波士顿这样房屋和公寓已经极度短缺的地区，这将会影响未来几年，供应继续落后于需求。
“我们需要新建设施的压力来降低租金，”波士顿大学经济学家Adam Guren说。“所以如果建筑行业出现停滞并且对波士顿地区的需求仍然强劲，从机械上说，租金必须上涨。”
O’Brien花了多年时间努力为赛福克德恩斯申请许可，他将问题归咎于两个关键因素：利率上升和建筑成本增加。
木材和钢材的价格 — 住宅建筑的主要成本因素 — 在疫情期间由于国际供应链中断出现了上涨。虽然它们已经稳定下来，但并没有回到疫情前的水平。
建筑贷款的利率也在浮动，随着美联储采取措施应对通货膨胀，开发商获得建筑贷款变得更加昂贵。建筑贷款利率比2022年高出近5个百分点。
举例来说，O’Brien指出了HYM作为政府中心车库改建项目的一部分建造的住宅塔。当HYM在2017年动工时，公司每单位建造成本约为68万美元。如今，他说，这个数字可能会更接近100万美元。
此外，考虑到目前他们可以通过简单存放现金在银行中赚取的利润，通常为住房开发提供资金的投资者对提出更高的回报要求。因此，为了吸引这种投资，开发商必须从建筑物中赚取更多的钱。这可能会转化为更高的租金，但租金也有其局限性。
“想象一下，你之前投资的建筑回报率是6%，”Guren说。“现在，因为建筑成本更高，你的回报率可能只有4%。那栋楼的收入曾经是建设所需的两倍。现在不够了。”
这最终是O’Brien说是阻碍了赛福克德恩斯更多建设的原因。HYM正在就在Revere一侧的第二座公寓大楼进行交易，但现在每单元的成本大约需要40万美元。他认为需要将这个费用降低到35万美元才能与投资者达成协议。因此，HYM一直在努力简化建筑的结构，并精简一些设施，以使成本平衡。
赛福克德恩斯的第一栋新建筑将于今年夏天开放，这是一栋八层楼、475单元的蓝色和红色公寓综合体，名为Amaya。David L. Ryan/Globe工作人员
“股权就像一个开关，”O’Brien说。“要么你得到6.5%的成本回报，要么你没有项目。”
但是，虽然将生产开关调至“关”，将其重新打开需花费更多时间。
从构思到盛大开业，一个开发商在这里建造一座公寓楼大约需要5年的时间。即使已经获准的项目也需要几年才能真正为人提供住所。尽管在利率飙升前还有一些正在进行的项目，但一旦完成，就会出现停顿。
“如果金融市场（希望）到2025年中期宽松，我们预计新单位将在2030年可用，前后的几年几乎没有新的生产。”发展公司Cabot Cabot and Forbes在最近的一份白皮书中指出。
普林斯顿地产公司首席执行官Andrew Chaban如此解释：几乎整个融资过程 — 从购买土地、获得建筑贷款，到吸引股本 — 都变得更加复杂和昂贵，导致项目成本上升。当项目成本上升时，这些费用将转嫁给租户。
“如果我们希望房屋能够建成，这些费用就无处可去了，”Chaban说。
一些经验丰富的开发商仍在郊区推进项目，但甚至一些主要的郊区开发项目，包括在2018年首次提出的牛顿市Riverside MBTA站的住房和生命科学综合体项目，也陷入停滞。
这个将近600单元的Riverside项目自2022年末以来一直处于停滞状态，用于推动其前进的公式“现在行不通”，Beacon Communities的一家开发商之一Howard Cohen说。
问题的一部分，Cohen说，是原本应该是Riverside项目第一阶段重点的实验室开发市场已经崩溃了。
近年来，建筑商成功地将实验室和住房捆绑在一个项目中，因为实验室空间可以帮助补贴住房。现在，该交易的两端都很难融资。Cohen说，开发商正在与投资者交流，但可能需要加速住房项目进入第一阶段，这将需要更多的城市许可。
在未来几年，仍然可能需要数年才能纠正的经济力量已经扼杀了Riverside的发展。
“基本上，我们现在有一个无解的方程式，”Cohen说。“从长远来看，这个方程式将会被解决。但我们不知道这需要多长时间，在这段时间内，我们需要继续建设。”
Cohen和其他开发商认为迫切需要重新启动工程，无论经济是否很快稳定。
一些人支持MassHousing提出的一个想法，即创建一个“势头基金”，用于填补混合收入住房的融资缺口，以便它们能够动工。该提案已纳入目前提交给立法机构的住房债券法案中，众议院提议为2.5亿美元，参议院提议为5,000万美元；具体数额可能会在未来几周内进行协商。
“我们需要找到一种继续建设的方式，”MassHousing首席执行官Chrystal Kornegay说。“如果我们现在不开始，我们需要的住房的日子将越来越遥远。”
Andrew Brinker可通过andrew.brinker@globe.com联系。关注他@andrewnbrinker。
