图片源于：https://www.bostonglobe.com/2024/10/17/metro/boston-property-tax-proposal-alternatives-future-financial-worries/
听证会的召开旨在讨论伍市长提议的暂时将更多的财产税负担转移到商业物业所有者身上的替代方案，超出州法律目前所允许的范围，以防止房主在一月时面临财产税账单剧增的问题。
然而，伍市长对商业房地产价值的未来表示乐观，并在致市议会成员的最新信件中表示：“这并不是经济危机或衰退的时刻，而是财产税在住宅和商业部门之间共享负担的广泛转型时刻。”
在周四的市议会听证会上，听证会的气氛在某些时刻变得紧张而激烈，专家们警告称，下降的商业物业价值对波士顿未来财务稳定构成了比伍市长所承认的更长期的威胁。
不过，本周四的听证会大部分时间集中在伍的计划是否充分应对城市面临的挑战上。专家们在听证会上作证称，市政府将提案呈现为针对短期问题的短期解决方案，而下降的商业房地产价值则对城市未来的财务健康构成了更长久和更严重的威胁。
“美国经济和波士顿经济的新现实是，人们将继续远程工作……因此，城市需要做出调整，不仅仅是为今年，而是为其新的经济现实做出调整，办公楼的价值可能再也不会像以前那样高，因此对它们征税的能力将会一直受到限制，”塔夫茨大学州政策分析中心执行主任埃文·霍罗维茨说。
“波士顿的商业物业价值下滑的速度远远超过我们在二月份的预测，”本地研究非营利组织波士顿政策研究所联合创始人兼执行董事格雷格·梅纳德表示，该机构与霍罗维茨一起在二月份发布了一份报告，该报告指出，商业房地产价值下跌可能导致住宅物业所有者在未来五年内多支付15亿美元的财产税。
“BPI的报告不认为商业房地产市场会在2029年之前触底，”他补充道。“这意味着，今年商业房地产价值的下降以及随之而来的住宅财产税的增加不是一次性事件，而是未来几年将持续发生的事情。”
市评估专员尼克·阿里涅洛则辩称，BPI和霍罗维茨的报告具有误导性，市政府并没有面临重大收入短缺。
“他们凭空捏造了一个财政危机的预算，”阿里涅洛表示。“我们通过的预算是一个平衡预算，市议会对此起到了积极作用。”
梅纳德对《环球报》表示：“行政部门需要理清自己的说法，究竟这是一个预算危机，还是不是？因为市长正在公开进行一场非常激进的宣传活动，以通过这一提案。市议会显然认为，住宅物业税上涨14%是一场危机，因此行政部门似乎想要同时兼顾两方面。当他们批评我的报告时，它不是危机，但当他们想通过这项地方政府权利请愿书并与居民交谈时，那就是一场危机。”
周四表达的警告与商业团体和财政监察机构对伍市长提案的担忧和反对意见相呼应，该提案目前在波士顿的国会山上仍处于停滞状态。
财产税为波士顿的年度预算提供了约70%的资金。然而，由于新冠疫情后办公室空置率高导致商业房地产价值下降，特别是市中心的办公楼，城市将从这些物业收集的收入减少。
这意味着，除非市政府进行预算削减，并且不按州法律允许的全部金额收取财产税，否则房主将面临更高的财产税，以弥补差额，而这一点，行政部门已驳回为“不可行”和“财务不负责任”的选择。
伍市长已经开始了一系列市政厅活动，以呼吁公众支持她的提案，并鼓励居民向他们的州参议员施压，要求批准这一在上议院停滞数月的立法。
她的提案将将本该是对平均单户住宅的14%的年增幅降至5%的年增幅，并逐步减缓住宅财产税的增加，为期三年。作为交换，商业物业面临更高的财产税率，这对于那些价值下跌的物业来说，将意味着其税款减少的幅度将小于本来可能达到的水平。
伍市长的法案遭到了商业和房地产团体的激烈反对，他们辩称，该措施将损害小企业，给已经面临困境的商业房地产行业施加不公平的负担，并加剧商业物业的贬值，威胁城市的长期财务稳定。
在听证会上，霍罗维茨和梅纳德表示，伍市长的提案只是延迟，甚至可能恶化根本问题的影响。相反，城市需要认真考虑预算削减，同时每年不收取其所允许的全部财产税，并多样化收入来源。
但州法律在如何以及是否创造新的税收来源方面严重限制了市政府，要求城市获得州批准才能这样做。州法律还限制了城市每年房地产税收总额的增长为2.5%。
市 officials表示，自法律实施以来，波士顿一直收取了该全部金额，这保持了城市的财务稳定和顶级信用评级，尽管这一限制并未跟上通货膨胀的步伐。
在周四的听证会上，霍罗维茨和梅纳德表示，考虑到商业房地产市场的巨大变化，城市需要重新考虑这种收入思维方式，以及波士顿在财政预算中对房地产税的依赖程度。
“这种思维方式对波士顿的未来是非常有害的，因为在某种广义上说，城市总是可以通过2.5%的增幅来增加其收入，但只有在你愿意忍受居民和企业财产税的巨额增加并最终损害城市和地区经济的情况下，这种说法才成立，”霍罗维茨说道。“城市真正需要做的是解决商业房地产价格崩溃的短期和中期挑战，需要对预算采取全新的思路。”
在周四的听证会上，城市官员没有回应至少一个关于他们是否预测商业物业价值下滑是短期还是长期问题的提问，而市长办公室也没有立即回应《环球报》的评论请求。
但是，城市首席财务官阿什莉·格罗芬伯格在听证会上为该市的做法辩护。“这个提案并不是为了应对市中心发生的事情，我们还有许多其他提案，行政部门和城市已经提出，试图确保城市继续是一个繁荣的地方，”格罗芬伯格说。“我们最初向大家提出这一地方政府权利请求的原因，也是因为我们想尽可能缓慢地发生（住宅财产税激增），这样我们的居民就不会一次性承受巨大的冲击。”
妮基·格里斯沃尔德可以通过niki.griswold@globe.com与我们联系。关注她的推特@nikigriswold。
